鎮駐地土地集約利用評價研究——以膠州市膠北鎮為例

王璦玲，姜曙千，孫 娟，劉 潔，鄒縣委

(山東農業大學 資源與環境學院，山東 泰安 271018)

1 研究區概況及數據來源

1.1 研究區概況

膠北鎮地處山東半島的膠州市北部平原區，地勢平坦，土壤肥沃，屬海洋性氣候，境內交通便利，區位優越。該鎮先后被評為中國最具發展優勢鄉鎮、青島市郊區經濟二十強鎮等，工業化、城鎮化和農業產業化初步形成。鎮駐地工業集聚顯著，基礎設施完善，是膠州市新興工業小城鎮。2010年全鎮完成國內生產總值159397 萬元，農民人均純收入9816 元。鎮駐地由前屯、后屯、豐子屯、梁戈莊、東趙家5個村莊組成，土地總面積3963240 m2，總人口9155 人，其中農業人口4846 人，非農業人口4309 人。2010年膠北鎮駐地被列為國土資源部《2010年度城鎮土地利用現狀和潛力調查試點》。土地利用現狀(一級分類)如表1。

表1 膠北鎮駐地土地利用現狀Table 1 Land use status of Jiaobei towm resident

從表1 可以看出，膠北鎮駐地工礦倉儲用地比重較大，體現了工業小城鎮特點。住宅用地包括城鎮住宅用地和農村宅基地，反映了鎮駐地具有小城鎮和農村居民點的雙重特點。另有少量商服用地、公共管理與服務設施用地，體現了鎮駐地為區域政治、經濟、商業、文化和生活服務中心的特點。

1.2 數據來源

基于試點項目，收集了研究區土地利用現狀數據庫、鎮駐地地籍數據庫、土地利用總體規劃、戶籍資料和統計資料等，得到鎮駐地土地利用現狀、土地產權、建筑容積率、戶籍人口等資料。實地補充調查鎮駐地居住人口、商業分布、地均產值及企業、工業產值等，得到實際居住宅基地人口及閑置情況、基礎設施及公共設施狀況、單位工業用地產值等。

2 膠北鎮駐地土地集約利用評價

膠北鎮駐地既有村莊宅基地較多的特點，又有城鎮規模較大、社會功能多和用地類型復雜等特點。該鎮區主要有工礦倉儲用地、住宅用地和商服用地，且分布較集中。另有少量耕地、園地、林地、空閑地以及設施農用地等。不同用地類型土地集約利用影響因素及最佳標準不同，因此本研究采用極限條件法和多因素綜合評價法、分功能區進行土地集約利用評價。

2.1 土地集約利用類型劃分

土地集約利用評價的目的是為挖掘土地集約利用潛力提供依據。因此根據土地集約利用程度和未來挖潛改造方向，將土地集約利用類型分為無容量土地、未利用土地、低度利用土地、集約利用土地和過度利用土地5 種。其中無容量土地包括河流、綠地、道路廣場等，與集約利用和過度利用土地相同，均無集約利用潛力。

2.2 功能區劃分

功能區是指土地利用類型、功能和方向基本一致的區域。膠北鎮駐地主要有工業用地、居住用地和商服用地及少量公共管理與服務設施用地、耕地等其他土地，因此功能區可分為居住功能區、商業功能區、工業功能區和其他功能區四類。以地籍圖為基礎，綜合考慮用地類型、鎮駐地發展規劃和宗地邊界等因素劃分功能區。街巷用地、公路用地等以道路中心線為界，將其劃分到相應的功能區;零星地類合并至臨近的功能區。

2.3 評價指標體系構建

土地集約利用是指在單位面積土地上追加投入以獲得較高的回報，強調土地投入強度、利用程度和利用效率，同時還應滿足生產生活需要。根據土地集約利用內涵，考慮不同功能區影響因素、鎮駐地特點及數據獲取的難易程度，建立膠北鎮駐地分功能區土地集約利用評價指標體系(表2)。

表2 膠北鎮駐地土地集約利用評價指標體系及其理想值Table 2 Land intensive use evaluation index system and its ideal value of Jiaobei town resident

本研究采用特爾菲法和層次分析法相結合確定各指標權重。首先請山東農業大學、國土資源管理局等單位15 位專家對各評價指標重要性進行排序;然后對專家排序結果進行整理分析，構建層次分析法比較矩陣，計算得到各指標權重(表2)。

理想值是某一時點土地集約利用的理想狀態，其水平高低直接影響到土地集約利用評價的結果。本研究主要依據山東省建設用地集約利用控制標準，并考慮研究區現狀確定理想值，無理想值的，選擇能代表當地較高土地集約利用水平的樣點值(表2)。

2.4 評價單元劃分

膠北鎮駐地完成了城鎮地籍調查，查清了每宗土地的面積、用途、容積率、建筑密度等重要屬性。本研究以宗地作為鎮駐地土地集約利用評價單元。

2.5 土地集約利用評價

2.5.1 初步評價 首先根據土地利用現狀，直接將河流水面和道路等確定為無容量土地及空閑地、耕地等確定為未利用地。然后采用容積率(土地集約利用的典型指標)，運用極限條件評價法劃分過度利用類型與其它待定類型。如果評價單元的容積率大于標準值，則直接確定為過度利用，否則，劃歸為待定類型。待定類型采用多因素綜合評價法確定其土地集約利用水平。

2.5.2 待定類型土地集約利用評價 ①指標標準化 對不同性質、不同單位的指標進行標準化，如公式(1):

式中:Fi—i 指標標準化值;α—待定系數，若i 指標值越大土地利用越集約，則α為1，且指標值大于理想值時，Fi=0，相反，則α為－1，且指標值小于理想值時，Fi=0;ui—i 指標理想值;bi—i 指標實際值。②單元土地利用集約度 采用加權求和綜合評價模型，如公式(2)。

式中:λ—單元土地利用集約度;βi—i 指標權重。

(3)土地集約利用類型劃分 根據單元土地利用集約度繪制集約度散點圖，以集約度斷點作為土地集約利用類型劃分的依據，把待定類型劃分為低度利用、集約利用和過度利用。匯總待定類型評價結果與初步評價結果，得到膠北鎮駐地土地集約利用綜合評價結果，如表3和圖1。

表3 膠北鎮駐地土地集約利用評價結果Table 3 Evalution result of land intensive use of Jiaobei town resident

圖1 膠北鎮駐地土地集約利用評價圖Fig.1 Evaluation map of land intensive use form Jiaobei town resident

3 評價結果分析

3.1 膠北鎮駐地總體集約利用水平較低，集約利用潛力較大

由表3 可以看出，膠北鎮駐地土地總面積3963240 m2，其中空閑地、耕地等未利用地264499 m2，占總面積的6.67%，未利用地比重較大，土地閑置率較高。低度利用土地1143815 m2，占總面積的28.86%。未利用和低度利用土地占總面積的35.53%，總體集約利用水平較低。如果以山東省建設用地集約利用容積率控制標準測算，膠北鎮駐地土地集約利用潛力575580～951016 m2(低標準和高標準)，潛力系數14.52～24.00%，潛力較大。

3.2 不同用地類型集約利用水平不同，其中工礦倉儲用地集約利用水平最低

不同用地類型集約利用水平不同。工礦倉儲用地集約利用水平最低，低度利用土地910820 m2，占工礦倉儲用地的43.55%，即近一半的工礦倉儲用地為低度利用，其主要原因是容積率、建筑密度和土地產出水平均較低，還有部分工業用地未建設投入使用。研究區正進行舊村改造，建設多層樓房、新農村社區，居住用地集約利用水平較高。商業用地雖然容積率較低，但建筑密度較大，集約利用水平相對較高。公共管理與服務設施用地較少，且多為低層建筑，建筑密度和容積率均較低，土地集約利用水平低。

4 膠北鎮駐地土地集約利用建議

4.1 進行建設用地整治，提高土地集約利用水平

膠北鎮駐地空閑地150445 m2，占總面積的3.80%，土地閑置率較高。部分宅基地長期無人居住，處于閑置狀態。部分工業用地建筑容積率為零，尚未真正投入使用。因此應進行鎮駐地建設用地整治挖潛，充分利用空閑地，盤活閑置宅基地，促進未利用工業用地盡快投入使用，提高土地集約利用水平?？臻e地、閑置宅基地可以規劃為商服用地、公共管理和服務設施用地或綠地，提高鎮駐地商業、文化和生活服務水平，改善生態環境。

4.2 制定有關制度和政策，促進土地集約利用

土地集約利用水平低下很大程度是由于制度政策不健全，無激勵或獎懲措施。針對閑置宅基地和工業用地，應制定閑置土地收費和收回制度，增加土地保有成本，運用經濟手段抑制多占、濫占和浪費土地，促進土地集約利用。探索宅基地流轉機制，制定宅基地退出及配套政策，鼓勵具備條件的家庭退出宅基地，入住新農村社區，提高土地集約利用水平。建新農村社區同時應避免建新不拆舊，造成新的閑置、浪費。

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