長風項目成本控制方案及對造價公司的管理

李曉波

(中國能源建設集團山西省電力建設三公司，山西太原 030006)

0 引言

太原市長風項目(格盟國際金融城)以高起點高標準高端產品定位，建設成為集大型商業、高檔商務辦公、高檔商務公寓、超五星級酒店于一體的國內一流城市綜合體。項目總建筑面積1 208 604 m2，地 上 建 筑 面 積 768 603.6 m2，地 下 建 筑 面 積440 000 m2。本項目工程規模大，建設階段參建單位數量多，對組織管理、合同管理、成本風險管理的要求高，為此項目業主專門委托了有經驗的項目管理公司對項目的準備、設計、采購、施工、驗收等全過程進行專業管理，以下為項目管理公司對其中的項目成本控制提出的方案。

為了滿足太原市長風項目作為城市地標式建筑群的工程建設標準要求，確保整個開發計劃的有效、穩步向前推進，就必須保證項目實施各階段的成本都能得到有效的預測預控。基于此理念，并結合本項目特點，運用我公司已在60多個項目上成功實施的項目管理體系和方法，我管理部特制訂本項目成本控制方案。方案的宗旨是由項目管理公司牽頭把項目各個階段的投資估算、概算或預算進行分解，制定出項目各項成本的控制指標，對應項目合同網絡，將各項指標落實到項目的實施過程中，造價咨詢公司按管理公司的要求對具體的工程造價進行測算，項目管理公司審核，報業主批準，具體控制方案如下。

1 成本控制方案

根據工程特點合理劃分房地產開發預算成本，建議成本明細劃分及成本控制總體方案如表1所示。

表1 成本明細劃分及成本控制方案

2 項目實施各階段工程造價成果的提供

1)可行性研究階段。

提供項目的總體估算。

2)設計階段。

提供完整的施工圖預算，并按合同網絡圖將費用分解到各個合同中。

3)招投標階段。

編制工程量清單，編制招標控制價，使各個合同的價格不突破預算。

4)施工階段。

按合同條件審核各項目、各施工單位進度結算，將費用置于控制中。

5)驗收階段。

提供項目竣工結算。

3 項目成本控制具體措施

根據房地產開發項目的成本明細劃分及項目各階段的特點，項目成本控制的具體措施也必須分別研究制定，即隨項目的發展，控制措施也會經歷由淺入深、由粗到細、由總體預測到具體分解的過程。

3.1 可行性研究階段

鑒于本項目現已完成此階段任務，在此不再敘述。

3.2 設計階段的主要措施應該包含的方面

1)在已定建設標準及估算或概算的框架下進行限額設計，需要管理公司協調設計單位與造價咨詢單位的工作成果，使每一份設計圖紙在得到批準前，其相應的預算額都能在項目總體概(預)算中對號入座。初步設計的批準必須同時附帶設計概算的批準，施工圖的報批必須同時附帶施工圖預算。

2)在項目的初步設計工作基本完成后，項目管理公司要提前與業主統籌規劃協作單位(包括施工總包、指定分包、監理、設計、造價咨詢等)的數量、承包規模，促成簽訂合作意向書。合同范圍的劃分要考慮到工程項目的可分割性，工期安排的合理性、管理上的方便性、經濟上的合理性、協作單位的利益等，做到合同之間的無縫對接。

3)項目管理公司在此基礎上編制合同網絡圖，并將項目的預算分解到各個合同上，形成項目成本總控制計劃，該計劃的分解指標將作為以后招投標時項目費用可接受的上限。

4)充分發揮招投標及合同條件的包容性和嚴密性，使承包商的利潤和風險對等，減少承包單位的索賠可能，調動承包商控制費用的積極性。

5)為便于業主掌握工程進度款的支付進程，項目管理部進行籌資及撥款安排，在項目成本總控計劃的基礎上，對照項目進度總控制計劃的內容，并依據擬定的各類合同付款條件，編制項目工程費用年度、季度或月度付款計劃。

3.3 施工及驗收階段

在此階段，主要由管理公司按管理程序、合同要求，督促、檢查各個參與單位的具體工作，協調各方的工作制度化、會議化。

4 關于費用指標超支的幾種例外情況處理原則

1)因設計方案后定的原因，造成實際競標價嚴重超過合同費用原定指標時，一般應滿足業主要求的設計標準，按照科學合理的原則，重新調整合同價報業主批準。

2)因設計上各專業協調不充分，專業交叉部分重復設計或漏設計，造成施工過程中非施工單位的原因而增加費用時，管理公司必須組織設計、施工、監理單位共同參加的專題會，說明具體原因，作為考核設計單位的具體指標。

3)因政府的政策變化(包括行業標準、不可預見的政府臨時指令等)，引起業主的項目費用增加，管理公司應該特別關注，發生時要組織項目參與各方共同研究，在政策允許的范圍內調整費用指標，報業主批準。

4)無論何種原因引起的承包單位對業主的索賠、簽證申請，管理公司必須組織有關參與單位及時研究解決，分清楚費用增加的責任方，增加費用的具體額度，采取必要措施化解各方分歧，不要影響工程的進展。

5 工作職能的劃分

項目建設各階段涉及工程造價業務時項目管理公司與造價咨詢公司工作職能劃分。

因為本項目規模較大，費用控制中的具體業務繁多，項目管理公司就必須抓住管理過程中的主線，將大量專業的具體工作交給造價咨詢單位，充分發揮造價咨詢單位在費用控制過程中的主觀能動性，有必要將項目管理公司與造價咨詢單位的工作職能明確劃分，才能圓滿完成項目管理公司與業主簽訂的管理合同。現把二者的職能劃分原則初步列于表2，具體方案在造價公司與業主簽訂咨詢合同時雙方再商定。

6 造價公司選擇及管理

6.1 造價公司選擇

根據本工程的特點，建議選擇2家各自獨立的造價咨詢公司，將項目以3號辦公樓和3號公寓為界劃分為南北兩部分，各家負責一半(也可視施工總承包單位數量及切塊劃分改變造價咨詢公司的引進數量及任務劃分)。

北區樓座有:

超五星級酒店:66 882 m2，高度128 m，30層。

酒店配套公寓:62 152 m2，高度128 m，30層。

9號公寓:21 919 m2，高度 100 m，24層。

1號商業:22 836 m2，高度33 m，5層。

1 號，2號辦公:53 594 m2，高度128 m，28層。

1 號，2號公寓:21 042 m2，高度100 m，29層。

表2 工作職能劃分表

南區樓座有:

6 號辦公:102 195 m2，高度128 m，28層。

2 號商業:61 764 m2，高度33 m，5層。

5 號，4號，3號辦公各:53 594 m2，高度128 m，28 層。

3 號，4號，5號公寓各:21 042 m2，高度100 m，29 層。

6 號，7號，8號公寓各:19 225 m2，高度100 m，27 層。

6.2 造價公司管理

造價公司在業務上服從項目管理公司的管理，資質上要有相應的要求，人員業務素質能承擔本工程的造價咨詢能力，且有職業資格。本工程的估算、施工圖預算、清單編制等大型工作可以在造價公司本部完成，但是要求在現場必須派駐相應數量的人員，滿足進度結算審核、臨時造價咨詢等日常業務。派駐現場人員必須固定，數量滿足現場要求，且要到業主方和管理公司備案，接受現場考勤制度。