信息時代下“長三角”地區大中城市房價與地價關系分析

王 騰

（河海大學商學院，211000）

0 引言

當今社會已經步入信息化時代，全國房價也開始大幅上漲，根據上海易居房地產研究院的研究報告可得，2010年全國房價收入比已經升至7.76，其中北京為17.4，上海為15.4，杭州為14.7，遠遠超過了國際公認的3—6倍的標準。房價的暴漲不僅帶來了銀行信貸風險加大、房地產投資占社會總投資的比重過高等一系列經濟問題，而且考慮到房屋住宅與老百姓的生活息息相關，如果放任房價繼續飛漲下去必然會影響到社會穩定，所以政府必須對房價進行調控。為了能有效調控房價，首先必須弄懂房價上漲的機理，由于土地成本已經占到了房價20%—30%，所以弄清楚房價和地價的關系問題就顯得十分重要。最近幾年有很多學者站在不同的角度對這個問題進行了研究，但最終結果往往是看法不一，既有認為是地價影響了房價的，也有認為是房價影響了地價的。之所以會有很多不同的看法，一個很重要的原因就是房地產市場是一個區域性很強的市場，不同地區房價的影響因素不同，地價對房價的影響方式和影響程度也會有所不同，而不同的學者站在全國層面或者個別城市的角度對這個問題進行研究，往往就會得出不同的結論。

1 研究方法與研究對象

對于房價和地價的研究常常可以從兩個角度入手，其一是運用經濟學原理，在嚴格假設的條件下推導出房價和地價的因果關系模型；其二是運用實證的方法，對房價和地價兩種指數數據進行因果檢驗，從而確定兩者的價格影響走向。本文主要從第二個角度入手，運用向量誤差修正模型（Vector Error Correction Model,VEC）的方法對長三角地區的房價和地價的關系進行實證性檢驗。

2 實證檢驗

運用VEC模型進行因果關系檢驗依次要經過三個步驟：一、對四座城市的房價指數和地價指數進行單位根檢驗，檢驗兩對時間序列是否平穩；二、若確認單位根，進一步進行協整關系檢驗；三、若確認協整關系，則可以利用向量誤差修正模型VEC對對象之間的因果關系進行檢驗，并且這種方法能同時考察長期和短期的因果關系。

2.1 向量誤差修正模型估計

依據我們的研究步驟，在做完協整檢驗并確認協整關系之后，我們就可以通過向量誤差修正模型（VEC）來分析變量之間的因果關系走向了。本文中我們采用各個城市房屋銷售價格指數（HP）和土地交易價格指數（LP）取自然對數之后的結果來代表各個城市的房價和地價水平。由于長三角地區房地產市場投資需求旺盛，預期對房價、地價的影響較為明顯，再結合實際數據情況，我們在模型中對房價指標和地價指標均采用8階即兩年(我們認為兩年內的房價和地價對會對當今的房價和地價產生影響)的滯后項。房價和地價的向量誤差模型（VEC）的形式如下：

其中，d表示一階差分。下面的表1分別給出了各個城市房價和地價的向量誤差修正模型（VEC）的各個系數的估計結果。

表1 長三角地區四座城市LSHHP和LSHLP的向量誤差修正模型估計

2.2 原因分析及結果討論

從實證檢驗的結果可以看出，從長期來看，長三角地區大中城市下游房價水平的變動是上游土地市場價格變動的原因，因而支持了“房價拉動地價”的觀點。另外我們還可以發現，該地區房價、地價的上漲均受到自身滯后項的影響，這反映出預期因素在短期內對房價、地價也發揮了作用。究其原因，我們不難發現，由于長三角地區房地產市場投資需求十分旺盛，是典型的需求導向型市場，因而該地區住房市場會受到房價預期的影響，表現出較強的自回歸性。

[1]黃靜,屠梅曾.基于非平穩面板計量的中國城市房價與地價關系實證分析[J].統計研究,2009,(7).

[2]余華義,陳東.中國地價、利率與房價的關聯性研究[J].經濟評論,2009,(4).

[3]毛豐付,任國良.政企博弈與中國房價地價的“棘輪效應”[J].經濟論壇,2011,(11).

[4]李村璞,何靜.我國地價與房價動態關系的實證研究——以北京市為例[J].經濟經緯,2011,(4).

[5]孔煜.地價與房價的關系研究述評[J].重慶大學學報(社會科學版),2010,(2).