落實“國五條”需打破“土地財政”怪圈

本刊評論員

落實“國五條”需打破“土地財政”怪圈

本刊評論員

房價收入比一直被業界視為衡量房價合理性的重要指標，世界銀行在上世紀90年代初發出預警，發展中國家的這一比值應該在3-6倍之間，否則房地產業就會面臨泡沫破裂的硬著陸風險。

調查顯示，2002-2012年中國房價收入比在6-8的區間波動， 2012年數值為7.3。總體上仍高于發達國家3-6的水平。

若單獨以北京、上海等一線城市而論，其房價收入比高達20倍甚至更高。難怪一向慎言的萬科集團董事會主席王石最近也忍不住“吐槽”：“如果房地產泡沫破裂，誰也不知道會發生什么。”

如何化解“泡沫”，王石并未接招，而是將“皮球”踢給了政府：“我相信最高領導層有智慧來解決這點。”

解決房價過高難題，政府的殺手锏是調控。

但沒有哪一次的房地產調控，像“國五條”這般惹上如此多的爭議：有人認為會誤傷剛性需求，有人提出全國不能“一刀切”，還有人表示會推高新建房房價。

不過，更多的爭議指向了一輪又一輪的房地產調控手段。

從2003年的“18號文”開始，10年里，國務院先后9次常務會議專題研究房地產調控。然而每一次房價在調控政策出臺之后經過短暫的停歇，又繼續上漲，被市場人士戲稱為“十調九漲”。

限購、提高二套房首付比例、抑制投資性購房……縱觀近10年的房地產調控政策，多是對下游的需求予以行政控制，并未對上游的土地供給環節“動手術”，導致地方政府對“土地財政”越來越依賴。

所謂“土地財政”，是指地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。當前，以土地招商引資、用土地融資搞建設是中國地方政府發展GDP的主要基礎和推手。

中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇表示，從2001年開始把土地出讓金算到房價里，現在房價里70%的錢是土地出讓金和稅費。

“土地財政”問題不解決，房價怎么會降得下來？

一邊各地行政部門要按照上級要求嚴控房價，一邊地方政府又放不下“土地財政”，面對房地產調控，只得尷尬地玩起“左右互搏”。

地方政府過度依賴“土地財政”的模式，嚴重扭曲了政府在市場經濟中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服務者，但出讓土地讓地方政府成了“生意人”，某種意義上與房地產開發商捆綁在一起。

這種情況下，僅靠限貸、限購、限價等終端市場的調控能擠出房地產泡沫嗎？百姓期盼“房價回歸到合理水平”能夠到來嗎？

事實上，“土地財政”的另一種表現形式——土地抵押融資更讓人擔憂。地方政府以土地作為抵押獲得巨額銀行貸款。而一旦房價大幅下跌，則必然導致地價大幅下跌，屆時甚至有可能引發金融危機。

盡管住建部部長姜偉新在全國“兩會”期間表態：堅決執行“國五條”。但若不盡快解決地方政府過度依賴“土地財政”的格局，“國五條”或許也難以跳出越調越漲的怪圈。