以房養(yǎng)老，行嗎

李忠 謝逸楓

日前，《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》正式對外發(fā)布。《意見》明確提出：“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。”具體操作辦法和實施計劃，有望明年一季度出臺。此《意見》一出，立即引起各界熱議，因為它包含了國人最關注的兩樁大事——房子和養(yǎng)老。

中國養(yǎng)老問題迫在眉睫

中國正在快速進入老齡化社會，這已經成為不爭的事實。在養(yǎng)老問題上，中國有著自己的國情——人口基數龐大、歷史欠賬太多，計劃生育長期化的負面作用漸顯。

有數據顯示，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。隨著第一代獨生子女的父母進入老年，家庭結構小型化、空巢老人養(yǎng)老難等問題日益顯現。

目前，我們主要依靠什么養(yǎng)老？一、社會養(yǎng)老。現狀是，“僧多粥少”，養(yǎng)老金只夠吃飽。二、養(yǎng)兒防老。目前中國已迎來“4-2-1”時代，即一對獨生子女結婚生子后，他們的家庭結構為，雙方父母、小夫妻二人和一個小孩。這種倒金字塔結構，已讓年輕人不堪重負，而教育、醫(yī)療、住房這“新三座大山”更使他們氣喘吁吁、舉步維艱。許多人感嘆：我們連自己的福祉都謀取不到，如何有能力讓父母老有所養(yǎng)。三、自己養(yǎng)老。盡早做好養(yǎng)老規(guī)劃，如購買股票、基金、商業(yè)保險或買房出租保證穩(wěn)定收入來源等。

2050年左右，我國老年人口總量將超過4億，每10人中將有3個老人。僅從數字推斷，“以房養(yǎng)老”模式具有一定的可行性，但實際上，在中國推廣“以房養(yǎng)老”模式，其阻力可能會很大。

“以房養(yǎng)老”面臨五大難題

業(yè)內人士指出：反向抵押這種特定的“以房養(yǎng)老”模式目前不會成為養(yǎng)老模式的主流趨勢，因為還有五大難題需要解決，但可以作為中國養(yǎng)老模式的一種嘗試和輔助補充。

難題一 養(yǎng)老觀念陳舊

雖然隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念一直影響著中國人。調查發(fā)現，大多數老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊一緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女貼補一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財產，對兒女以后生活有幫助。此外，還存在一個客觀因素，目前，我國尚未開征遺產稅，這也在間接鼓勵子女繼承遺產，阻礙老人“以房養(yǎng)老”。

難題二 養(yǎng)老機構不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機構去，很大程度上是因為大多數養(yǎng)老機構不夠完善，缺少家的感覺。據不完全統(tǒng)計，我國養(yǎng)老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，好點的養(yǎng)老機構收費較高，一般家庭負擔不起；差點的機構服務又不到位，這就是眼下普遍存在的狀況。

難題三 金融機構猶豫不決

據了解，“以房養(yǎng)老”金融產品推出的最大阻力來自金融機構的猶豫，房價下跌和老人生存期核定的風險是他們最為擔心的因素。

業(yè)內人士表示，目前“住房反向抵押”業(yè)務尚不成熟，國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，正向按揭貸款的風險是隨著時間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。如何確定“住房反向抵押”利率也是一大難題——貸款額少，老人不樂意；貸款期長，金融機構又可能吃虧。

“住房反向抵押”的評估標準非常復雜，除了估算房屋價值及未來房價走勢，還要估算老人壽命，同時，銀行還要培育一批類似保險精算師的測算人員，這些問題都不是短時間能解決的。

難題四 受70年產權限制

我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險公司和銀行等機構普遍擔憂的問題。因為，按照《城市房地產管理法》的規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，土地使用權及土地上的附著物都將由國家無償收回。

業(yè)內人士指出，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都剩余不多，而當老人身故時，使用年限更是所剩無幾。那么，保險公司或銀行依靠剩下的使用年限來補償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風險也較大。保險公司或銀行將房產收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現金流，但在房價存在泡沫時，租不出去或賣不出去的情況也是可能發(fā)生的。

難題五 適用人群較小

“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產權；其次，老人與子女分開居住；第三，老人的經濟狀況適中。

一般來說，手頭有兩套以上房產的人可能更會考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上看，中青年人更易接受，他們應該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價非理性上漲已經大大超出了很多人的承受能力，目前在二線城市買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說以房養(yǎng)人了。

正確認識“以房養(yǎng)老”

盡管在國務院《意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”只是短短一句，但還是被媒體簡單地解讀為政府在大力推進“以房養(yǎng)老”模式，甚至有人質疑此舉是政府在推卸社會養(yǎng)老責任。但事實上，正如民政部副部長竇玉沛所回應的，以房養(yǎng)老是一種自愿的、自主選擇的行為，屬于個性化、高端化的市場化養(yǎng)老模式。從《意見》本身來看，政府養(yǎng)老的基本模式并沒有變，只是在確保政府兜底的同時給予市場養(yǎng)老模式一定的制度空間。如果只是將目光鎖定在一部分輿論對“以房養(yǎng)老”政策的誤解上，那么就可能喪失了對社會公眾憂慮養(yǎng)老問題的真觀察。

“以房養(yǎng)老”涉及房地產、金融、保險、社保及行政管理多個領域，目前在我國還是新生事物，這一模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經驗，也需要從國家層面進行系統(tǒng)、細致的制度設計。中國“以房養(yǎng)老”制度從形成到全面實施，至少需要三年到五年，甚至十年時間。接下來，政府要制定并完善相關基礎法律法規(guī)、政策制度，支持和鼓勵商業(yè)養(yǎng)老保險參與完善社會保障體系。例如“以房養(yǎng)老”在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期后地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明確規(guī)定，如何統(tǒng)籌管理、加強監(jiān)管、防范風險尚處于討論階段。同時，目前正處于社會經濟轉型過程中，信用制度體系建設滯后，“以房養(yǎng)老”的市場準入制度和監(jiān)管制度尚不健全。這些都需要政府出臺政策進行引導和扶持。

鏈接：國外“以房養(yǎng)老”模式

美國：美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的倒按揭貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。

在美國比較流行的主要有三種類型，依據不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯邦政府保險的倒按揭貸款（又稱房產抵押倒按揭貸款），該貸款由美國聯邦住房管理局進行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯邦全國抵押協(xié)會辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶群分類而有一定的差異性，屬于個人理財型產品。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產權人不變，可一直住到逝世，后人處理房產時折還貸款。

日本：以房養(yǎng)老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅不可申請。

英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式。一是把房產抵押給銀行等機構，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，有20%左右50歲以上的老年人采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產權由這些機構處置，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。

荷蘭：是“以房養(yǎng)老”模式的起源國，但實際上，荷蘭人對這種養(yǎng)老方式并不感興趣，“倒按揭”在荷蘭基本沒有市場。荷蘭人之所以不喜歡“以房養(yǎng)老”，主要由兩方面因素決定。首先是房產觀念。荷蘭人通常比較“愛財”，認為擁有房產是成功的最直觀體現。受傳統(tǒng)觀念影響，他們覺得房子是一輩子為之經營的場所，必須自己擁有。另外，荷蘭人還喜歡把房產傳給子女。只有在特別緊急、實在沒辦法時才會考慮賣掉房子或者倒按揭。一般荷蘭人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子大都是自己買下來的。2009年，荷蘭人住房自有率為57%，沒有租房的壓力，荷蘭人退休后的生活更輕松。