關于荷蘭式拍賣在現行土地拍賣機制中運用的探討

湖南省長沙市土地儲備中心 唐日清

臺灣省臺中市新社鄉中正村土地標售

受國內經濟增速放緩、國家房地產調控政策向縱深推進以及從緊的金融信貸政策等因素的影響，土地市場相對疲軟的態勢仍在持續。從全國來看，去年各季度和上一年相比，土地市場的綜合指數和規模、價格、結構、市場以及景氣等5個分指數均出現環比回落。從長沙市來看，在去年掛牌出讓的土地中，流拍土地的數量及流拍土地占掛牌土地總數的比例均有所增加。對于在現行土地掛牌機制下流拍的土地，是否可以讓它們復活？讓它們在流拍后立即進入下一個競價環節繼續拍賣？答案是有可能的，那就是在現行的土地掛牌機制中引入荷蘭式拍賣機制。

荷蘭式拍賣（Dutch Auction）亦稱“減價拍賣”，它是指拍賣標的的競價由高到低依次遞減直到第一個競買人應價（達到或超過底價）時擊槌成交的一種拍賣。減價拍賣通常從非常高的價格開始，當在高位起拍價無人競價時，價格就以事先確定的幅度下降，直到有競買人愿意接受為止。在減價拍賣中，第一個實際的競價常常是最后的競價。其實，荷蘭式拍賣中也有加價的情形，并是總是減價的。當有兩個或兩個以上競買人在同一價位應價時，拍賣師就立即轉入增價拍賣形式，最后一位加價的競買人為最終競得人。實際上，大多情況下荷蘭式拍賣是增價和減價拍賣混合進行的，所以也稱為“混合拍賣”。荷蘭式拍賣起源于荷蘭的鮮花交易市場。對于那些品質可能變化、容易腐爛的、或者品質良莠不齊的物品，例如水果、蔬菜、魚類、鮮花、煙草等，采用這種方式特別合適。雖然是減價拍賣，競買人之間還是有激烈競爭的。如不及時競買，別人可能把所有物品買走，或者買走品質最好的那一部分。

也許會有業內人士認為，減價拍賣與地方政府追求土地收益最大化的目的是相矛盾的。事實上，土地一旦進入市場，就成了一種特殊的商品，政府能否實現其預期的土地收益，收益的空間有多大，完全由市場說了算。如果政府的預期超出了市場的承受能力，市場就不會答應。不但獲取不到土地收益，甚至連土地的前期開發成本都無法收回。從長沙市去年已流拍的土地來看，流拍的主要原因是由于土地拍賣的起始價位超出了當前市場的承受能力。如果將起始價位設定在一個市場能夠承受的合理水平，大多數都是可以免遭流拍命運的。在土地拍賣機制的設計中，如何兼顧政府的土地收益與市場的承受能力？不妨嘗試一種將現行的增價拍賣與荷蘭式拍賣相結合的綜合拍賣機制。

現行增價拍賣的起始價（以長沙市為例）是專家們參照掛牌土地周邊近期已成交土地的平均樓面地價并結合其它相關因素確定的，在此稱之為專家起始價。事實上，掛牌土地還應該有一個理論起始價。理論起始價由劃撥土地成本、前期開發成本及土地純出讓金等部分組成。一般來說，專家起始價都會高于理論起始價，因為周邊近期已成交土地的平均樓面地價包含了已經實現了的那一部分土地增值。土地容積率越高，專家始起價超出理論起始價就會越多。這是因為專家起始價與容積率成倍率相關關系。而在理論起始價中，除純出讓金外，其它成本幾乎不受容積率的影響。專家始起價超出理論起始價的部分可以視為政府的土地增值。將現行的增價拍賣與荷蘭式拍賣相結合的綜合拍賣機制綜合考慮了理論起始價和專家起始價的構成和作用。此機制可按以下四個環節來運行。第一環節：按專家起始價掛牌，如在掛牌截止時只有一人報價，則自動成交。如有兩個或兩個以上的競買人報價，則轉入增價拍賣環節，最終價高者得。第二環節：如在掛牌截止時無人報價，則將專家起始價設定為起拍價，理論起始價設定為止損價，按照事先確定的降價幅度進入減價拍賣環節，第一個報價的人為最終競得人(在規定的競價時間內無他人報價)。第三環節：在減價拍賣過程中，如在同一價位上有兩個或兩個以上的競買人報價，則重新進入增價拍賣環節，最后一位加價的競買人為最終競得人。第四環節：在減價拍賣過程中，如降到理論起始價（止損價）仍無人報價，則最終土地流拍。

一些工業園區為了創造招商引資條件，投入大量的資金用于建設園區基礎配套設施。由于這些配套成本無法在工業用地中消化，便只好在園區經營性用地掛牌出讓時進行加掛。加掛的成本能否收回并不是一件一廂情愿的事情，而應當考慮當前市場的實際承受能力。對于這些加掛較高成本的土地可以將加掛后的總成本設定為掛牌起始價，將理論起始價設定為止損價，運用上述綜合拍賣機制進行掛牌出讓。

當前，國家對房地產市場的調控仍在繼續，其目的是為了確保房地產市場平穩健康的發展以及房地產價格的理性回歸。將荷蘭式拍賣機制運用于現行的土地網掛系統，或許能借助市場這只無形的手在讓流拍的土地起死回生的同時使土地價格回歸到一個合理的水平。

福州土地拍賣現場