十年房價調控夢

肉唐僧

這10年來，房價成了最嚴重的社會問題。從2002年到2012年10年間，全國商品房平均售價從2091元/平方米上漲至5429元/平方米，漲幅達159%。高房價一方面成為中產階級最沉重的負擔，嚴重壓抑了消費品內需；另一方面，隨著城市化的進程，越來越多的農村人口擁入城市。城市人口已經從1980年的占比不到20%提高到2011年的超過50%。

高房價的成因并不復雜：首先是政治性的，因為不允許城市人口購買農村土地和宅基地，實際上產生了人口和資源的單向流動——只許從農村往城市里擁，往外走卻沒有出口，形成類似“長春圍城”的局面。其次，分稅制導致地方政府嚴重依賴土地財政。土地出讓金從2002年的2417億元上漲到2012年的28517億元，10年間漲了不止10倍。而與此同時，房價卻只漲了兩倍半。所以不奇怪的是，在房價構成中，政府僅土地出讓和稅收這兩項，就占去了房價的一半強。更不用提項目審批過程中名目繁多的手續所產生的隱性成本。最后，高房價還是一種貨幣現象：M2（廣義貨幣）從10年前的18.5萬億到2012年的97萬億，膨脹了5倍多。房價焉能不漲？

如果不動土地這個根子問題，不談貨幣超發問題，也不談減稅問題，僅當這些是“無法抗拒的外力”，我們只來單純反思一下這10年的房地產調控政策。

事實上，從2005年的“國八條”開始，調控政策一個接一個，令人目不暇接。除2008年的救市之外，2013年的“國五條”已經是政府第七次試圖對房地產行業和房價進行限制的政策，每次都收效甚微甚至適得其反。為什么會這樣呢？

究其原因，是因為歷次調控一直試圖打壓房地產的二手市場——限購第三套、限貸第二套、第二套懲罰性按揭利率、延長增值稅征收年限、向房地產中介行業提出各種苛刻的標準，一直到2013年的“國五條”——對房屋二手買賣征收20%的重稅。

政策的制定者顯然是從兩個基本前提出發來制定上述政策的。首先，他們認為房子是用來居住的，而不是用來投資的，所以要限制炒房，要想方設法增加交易成本。其次，房地產行業這些年的過熱，不僅表現在價格過熱，還表現在投機過熱和建設過熱。必須通過嚴格的供給限制來消化存量，以避免大崩盤的風險。媒體也沿著這個思路，大肆曝光各地“鬼城”，去各小區數不亮的燈，得出空置率50%等結論。這些數字令人印象深刻，也為上述多次政策調整提供了合理性基礎。

但事實是，雖然沒有關于全國的空置房數據，我們仍然可以用一些間接數據來進行推測：首先，我們建的新房子雖然多，但老房子拆得也多。房齡30年以上的房子，美國占45%，日本占20%，我國卻只有10%。所以凈增量并不大，屬于一邊拆一邊建折騰著玩。此外，雖然有種種限制，但城市化進程仍然在繼續。據住建部的測算，2011年至2020年，我國城鎮家庭還將至少新增4988萬戶。如果按“一戶一套”的目標，按目前城鎮拆遷速度，至少還需建設住房1.11億套。另外根據小范圍取樣測定，10年以上小區的空置率在10%左右，5至10年的小區空置率在22%左右，遠沒到媒體所說的“一半房子沒人住”的程度。

當然，這個10%～22%的空置率，相比于日本只有4%的空置率還是偏高很多。然而我們的問題恰恰是，面對如此大的需要，為什么我們還會有這么高的空置率呢？

我認為，這些年來，打壓二手房市場、增加交易成本的政策，要為這個空置率負很大的責任。因為所提高的交易成本，一定會被轉嫁到買方頭上。3月11日住建部副部長齊驥對媒體聲稱，國家將出臺措施保護購房者的利益，以避免賣方將稅收成本轉嫁到買方頭上。我好奇死了，如果真有人能想出這樣的機制，我真的要對他五體投地了。這讓我想到了瑞典的禁娼。別的國家禁娼是抓小姐，抓到了就坐牢或罰款。這樣，妓女的風險成本就高，她就要收更高的嫖資來抵消其所承擔的風險。另外，相比于嫖客，妓女的人數總是少且相對固定的，抓妓女就容易產生警察的腐敗問題，所以效果總是不好。瑞典禁娼的思路是不抓小姐抓嫖客，抓到了就重重罰一大筆錢。如此一來，就逼著小姐降價去補貼嫖客所承擔的風險成本。妓女收益越來越少，最后提起褲子去超市當收銀員了。

這個思路或許可以移植到我們的二手房交易中來。對二手房的買家征稅，逼著賣家降價補貼買家，這只是理論上的可能，具體有沒有實際操作的可能及效果怎樣，實不敢妄斷。但是這些年來，對二手房交易征重稅，導致二手房價格上升，然后影響到一手房市場，這樣的劇情已經上演多次了，不知道為什么此次還要按老劇本再演一次。

增加交易成本還有一個很大的壞處。保羅·奧默羅德寫過一本書：《蝴蝶效應經濟學》。他認為，傳統經濟學的問題除了那個子虛烏有的理性人前提之外，另一個問題在于忽略了人與人之間的相互影響。以買股票為例，傳統經濟學把買股票的人看成是一個個硬幣，每個人用自己的“理性”盤算一番之后，獨立做出看漲還是看跌的判斷。只要硬幣數量夠多，那么硬幣正反面的分布肯定是接近50：50，于是價格穩定下來。然而，實際情況顯然要比這復雜得多—— 一個人買什么股票，判斷大盤的漲跌，幾乎是完全受他人的影響。在保羅·奧默羅德看來，人不是一枚枚硬幣，而是一只只螞蟻，其行為無時無刻不在受他人的影響。

保羅·奧默羅德提到了生物學家做過的一個實驗。在距蟻窩同等距離而方向相反的地方放置A、B兩堆完全相同的食物，觀察螞蟻去兩堆食物取食的分布情況。最先出發的螞蟻選擇去A堆還是B堆完全是隨機的，但是，后面螞蟻的選擇在很大程度上受到先行螞蟻的影響，這與我們人類買股票是非常相像的。

在實驗過程中，總是有少數螞蟻隨機改變自己先前的選擇，去另一堆做新的嘗試。這種微擾，有時產生很小的影響，有時卻會產生非常大的影響。這種非線性的關系，導致螞蟻在兩堆食物中的分布絲毫沒有規律可循。

對天性迥異的螞蟻群分別進行觀察，亦有新的發現。天性活躍、喜歡主動變化的螞蟻群，全聚在A堆或B堆的情況非常少見，平均分布的情況則比較多見；而天性持重、不喜歡變化的螞蟻群，則要么全在A堆，要么全在B堆的情況比較多見，平均分布的情況很少見。這種全聚在一堆的極端情況雖然不容易發生，但是一旦發生，則會維持很長時間。

上述第一個結論并不出乎人們的意料，因為傳統經濟學也認為股票無法預測。有意思的是第二個結論。在此，我們不妨把螞蟻全跑到A堆或B堆，看做價格嚴重偏離的極高和極低狀態，而把平均分布，看做價格適中的正常狀態。同時，把天性活躍、喜歡變化的螞蟻看做炒股票的人，而把天性持重、不喜歡變化的螞蟻看做炒房子的人。

也就是說，當全社會對房價將越來越貴形成預期之后，如果交易成本越高，人們就變得對這個預期越黏著。房價再高、再不合理，這個預期也將被鎖定，并將長期保持下來。這10年來關于房價的公眾看法，證明了保羅·奧默羅德的觀點。

這么看來，降房價最有效的辦法，就是要想辦法去提高炒房人的活躍度。措施當然就是降低房屋買賣的交易成本。前面提到過，對螞蟻的行為加以干擾，產生的變化是呈非線性的。也就是說，如果稍稍降低交易費用，可能一點用都沒有，但也可能會產生極為顯著的變化。所以，如果國家真的想把房價降下來的話，要做的恰恰不是通過征稅和繁瑣的手續對房屋交易做出種種限制，而是降低交易成本，讓房屋交易活躍起來。

本次出臺的“國五條”的未來走向，引發了廣泛的猜測。我認為，調整的可能性還是比較大的。因為，這幾個月來大家一直在吵城鎮化，卻一直沒有明晰的路線圖。對于“城鎮化”這三個字的解讀，大致分兩派意見。一派以厲以寧為代表。他認為，所謂的城鎮化就是老城區+新城區（相當于各地開發區之類）+農村新社區。當地建鎮，消化當地農業人口，不讓他們跑來跑去大規模遷徙了。但是把村里的富余勞動力安排在十里八里之外的鎮上就能解決勞動就業問題，顯然是不現實的。2010年數據顯示，全國鄉鎮的數目已經超過4萬個。為了安置當地就業人口而需要的基建和產業配置，將是個天文數字。這種試圖撒胡椒面的產業布局是明顯違背經濟學常識的——經濟的發展，從來都是依托于大型城市的不均衡發展。即便有足夠的錢把4萬個鄉鎮建成城市飛地，其物流成本和人力資源都將使得經濟處于低效能狀態。世界不是平的，城市才是經濟的發動機。

如果城鎮化是另一種方案：依托特大型城市建立衛星城，按字面理解，就是北上廣深不再攤大餅了，而是建飛地了。這就涉及一系列問題，包括城際快速公交系統的建設、產業重新布局、中心城市與衛星城市的關系、中心城市的功能轉化等等。可以想見的是，如果從攤大餅轉為建飛地，對土地的調配尺寸就要比以前大得多——若分50期開發一個超大盤是無效的，規劃和配套必須在短時間內全部到位，衛星城才能具有初始的存活性和魯棒性。如此一來，土地的流轉辦法就必然會發生變化，這個根子問題也就到了不動不行的時候了。加之，衛星城有可能是基于華為或富士康那樣的企業的，也可能是類似于美國的中產階級郊區化的。如此一來，就會出現中心城市的人口反向流動——當今打破房價預期僵局，真是太需要這個了。這樣，就會為房價帶來很大的變數。

以上，也可能是我一廂情愿的樂觀。然而，沒有讓人“咯咯”傻笑起來的白日夢，這日子可怎么熬得下去呢？