地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)間來(lái)化解

很多投資者在對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品表現(xiàn)出濃厚興趣的同時(shí)，也因其常與所謂的高風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起而在投資之前心存疑慮

房地產(chǎn)信托作為近年來(lái)新興的一種能夠豐富資本市場(chǎng)投資品種，為滿足投資者需要更好的解決穩(wěn)定獲利問(wèn)題的投資渠道，自誕生之日起一直廣受追捧。很多投資者在對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品表現(xiàn)出濃厚興趣的同時(shí)，也因其常與所謂的高風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系在一起而在投資之前心存疑慮。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，政府貨幣寬松政策的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化風(fēng)險(xiǎn)始終成為媒體、行業(yè)、投資者共同關(guān)注的焦點(diǎn)。

媒體唱衰 居安思危

繼13億債務(wù)壓垮浙江帝都控股集團(tuán)之后，近期，南京郊區(qū)一大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目千盛農(nóng)莊，也因股東方之一鋒尚投資的資金問(wèn)題而掙扎于信托違約泥潭，更是一石激起千層浪，引發(fā)市場(chǎng)恐慌。在很多市場(chǎng)人士看來(lái)，地產(chǎn)信托曾經(jīng)是一個(gè)不太靠譜的“壞小孩”，所謂一失足成千古恨，曾被媒體亂翻曝光的數(shù)起信托違約事件為整個(gè)信托行業(yè)帶來(lái)也極大的困擾，同時(shí)投資者們由于受到媒體對(duì)地產(chǎn)信托行業(yè)“兌付危機(jī)”等唱衰信號(hào)的影響，也為促進(jìn)信托行業(yè)走上穩(wěn)健的發(fā)展之路蒙上了一層揮之不去的陰影。

普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，2012年共有566款房地產(chǎn)信托成立，合計(jì)募集資金1417.92億元，比2011年分別下降了27.34%和31.51%。盡管許多投資者目前仍然抱著保守的態(tài)度持續(xù)觀望行業(yè)走勢(shì)，但當(dāng)記者將“兌付危機(jī)”這一行業(yè)敏感語(yǔ)匯拋向資深業(yè)內(nèi)人士洪偉時(shí)得到的卻是十分輕松的應(yīng)對(duì)，可能在老生常談的行業(yè)環(huán)境浸淫多年之后，這個(gè)被外界視為紅色風(fēng)險(xiǎn)警告的信號(hào)根本就沒(méi)有任何實(shí)質(zhì)意義。“信托公司的兌付危機(jī)我從08年就開始聽了，到現(xiàn)在也沒(méi)出現(xiàn)。”

“其實(shí)這兩年媒體一直在唱衰信托，我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)必然是存在的，但未必會(huì)影響到信托兌付。我覺(jué)得短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。今年年初盡管出現(xiàn)了各種地產(chǎn)兌付壓力的報(bào)道，但是現(xiàn)在馬上三季度過(guò)去了，還不是安然無(wú)恙，我覺(jué)得媒體唱衰有好處，就是居安思危，讓信托公司警惕風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)管控”。北京金谷信托公司高級(jí)理財(cái)顧問(wèn)洪偉在談到信托危機(jī)時(shí)爽朗的向記者表面了他的立場(chǎng)。

常態(tài)危機(jī) 時(shí)間化解

益信托工作室研究報(bào)告指出，2012年集合信托風(fēng)險(xiǎn)暴露較多，這種情況已經(jīng)延續(xù)到2013年，保兌付仍然是各信托公司短期內(nèi)主要任務(wù)。其原因主要是，房地產(chǎn)信托兌付高峰尚未過(guò)去，在前期風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)較多的環(huán)境下，在房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時(shí)代的過(guò)程中，接盤資金會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，這會(huì)加劇信托公司的兌付難度。今年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布兩道令牌，《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》，敦促信貸資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，夯實(shí)項(xiàng)目資本金。

在談到兌付危機(jī)的未來(lái)趨勢(shì)時(shí)，洪偉給出了一個(gè)令記者意料之外頗具哲學(xué)意味的答案：“行業(yè)內(nèi)兌付風(fēng)險(xiǎn)只要時(shí)間足夠長(zhǎng)，就不存在值得擔(dān)心的危機(jī)了。雖然目前一線城市的房?jī)r(jià)居高不下，但同時(shí)一些二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻處在有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，它們與一線城市形成了鮮明的對(duì)比。可能在將來(lái)，像鄂爾多斯這樣的空城會(huì)越來(lái)越多。我覺(jué)得克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的初衷是要轉(zhuǎn)變投資方向、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，但是事與愿違，市場(chǎng)內(nèi)多數(shù)貨幣還是到了地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)聚集的廣義貨幣開始退場(chǎng)，狹義貨幣泛濫時(shí)，中國(guó)式的經(jīng)濟(jì)危機(jī)恐怕才是投資者真正應(yīng)該恐慌的事情。”

借新還舊 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)賭

今年開發(fā)商在各城市加大投資力度的同時(shí)，也給信托公司帶來(lái)新的機(jī)會(huì)。據(jù)信托行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達(dá)3076億元，創(chuàng)下自2010年以來(lái)的最高水平。與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托從第二季度開始反彈后沒(méi)有停下腳步，而是呈現(xiàn)出整體規(guī)模繼續(xù)進(jìn)一步快速擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。一家信托公司的人士向記者透露，一些抵押比例高，且收益率高的產(chǎn)品，往往幾個(gè)小時(shí)就被搶空了。

諾亞財(cái)富投資顧問(wèn)沈湘玲接受記者采訪時(shí)表示，面對(duì)快到到期兌付的信托資金，開發(fā)商和信托公司誰(shuí)也不想看到違約的情況出現(xiàn)，因此，為了支付信托資金，許多開發(fā)商要么降價(jià)促銷，盡快回籠資金，要么借舊還新，通過(guò)信托渠道進(jìn)行再融資。

金谷信托公司高級(jí)理財(cái)顧問(wèn)表示，短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。“就目前來(lái)看信托還是很火爆的，即便有危機(jī)，信托公司也可以募新還舊解決。從內(nèi)部來(lái)看，信托的風(fēng)控機(jī)制起著很大的作用，比如我發(fā)給你一塊地的抵押，對(duì)融資方和信托公司來(lái)講，就是一個(gè)對(duì)賭，哪怕還款來(lái)源不理想，融資方肯定不愿意抵押物被處置，所以，屆時(shí)融資方會(huì)詳盡辦法還款，再退一步，即便融資方還不了款，對(duì)投資者而言最多就是多一個(gè)處置周期，延期兌付，不會(huì)出現(xiàn)真正的虧本。

此外，信托公司還有很多管理模式和控制機(jī)制，都可以促使信托計(jì)劃對(duì)付。從外部來(lái)看，有實(shí)力的信托公司借助其股東的背景資源實(shí)力、在金融行業(yè)內(nèi)的話語(yǔ)權(quán)等都是其處理壞賬的有利保障。”