旅游地產 美景之下其實難附

目前旅游地產項目由于過度開發，已經普遍出現的供大于求現象，成為潛在的“鬼城”制造者

從大樓的23層往下望去，街上的汽車已成了火柴盒般的大小，位于北京三元橋的中央海岸售樓處，除了精心布置的樓盤模型外，處處透露著某種鄉鎮網吧特有的氣息。銷售人員源源不斷被招來，剛報道的新人把行李往墻角一撂，就立馬投入戰斗。這個2011年開始興建的海景房項目，預計完工時間是2013年年底，現在銷售的任務依然十分繁重。

2012年6月第三屆亞洲沙灘運動會在海陽舉辦，這個被稱為“山東省首次承辦洲級綜合賽事”的體育盛事，成為該市對外形象展示的一張名片。而這一切到了中央海岸銷售人員的口頭宣傳中，成了“國家要發展海陽”的決心。除了亞沙會的賣點，海陽旅游度假區、海即跨海大橋等也是該房地產項目的銷售噱頭。

就在海陽開發商進京賣樓的當口，山東龍口的一家地產商也扯起“大海邊，高爾夫球場里的家”的大旗殺入京畿。在北京多條地鐵車廂，這兩家山東地產商的廣告傳單與河北香河等地的開發項目形成了多頭競逐之勢，價格都死咬在均價5000左右，其中山東龍口甚至壓低至了3000元左右。

泡沫從海邊泛起

據一項公開的數據顯示，2011年海陽市接待外地游客300萬，2012年達到500萬，今年預計700萬人。隨著旅游人數的節節攀升，房地產商推出了“度假置業”的銷售模式，根據該模式，投資者如果按揭購買一項房產，支付首付并與銀行簽訂貸款合同后，除自己居住外，可將房產委托經營，作為家居旅店出租給外地游客。這一模式在地產商的宣傳中變成了，“你買房，我還貸”的促銷廣告。

近日，本刊記者從地鐵拿到了海陽中央海岸最新的一份廣告傳單，“你買房，我還貸”已經被悄悄置換為“買海邊的一套房子，送你一座城當配套”，開發商宣稱“讓利業主”，“不能再低了”。就此記者以購房者身份致電開發商北京直銷中心，工作人員稱由于交房日期臨近，買房還貸的優惠活動已經取消，如果投資者執意想要也可以想法辦上，不過現在的均價為4800，而此前價格為7600，至于如何操作則語焉不詳。

為了招徠投資者現場看房，中央海岸每個周末都會從北京、上海、濟南等全國九大城市組織看房者，免費發團到海陽。隨后記者又以購房者身份到訪海陽中央海岸北京直銷中心，在與銷售人員的交流中得知，該項目銷售人員更替非常頻繁。為了壓低銷售成本，其中不少是剛剛畢業的大學生。

在海陽的北邊，同樣大舉開發旅游地產的乳山縣已經敲響了警鐘。數據顯示，這個人口不到23萬的小縣，20年來共建成樓盤超過200個，建筑面積1800萬平米，按每戶100平米算，至少也有18萬套。據估算，目前乳山建成的房地產項目入住率不足30%，以至于20公里的海岸線，夜晚漆黑一片。作為旅游地產的肇始地和典型代表，海南省的旅游地產的變現能力已經大幅減弱，一份調查顯示，目前海南置業群體中，41%是為了度假，31%是為了養老，25%屬于常住，僅有3%為投資。

種種跡象表明，目前旅游地產項目由于過度開發，已經普遍出現的供大于求現象，成為潛在的“鬼城”制造者。而在部分打著旅游概念促銷的房地產現場，銷售人員仍在信誓旦旦地向購房者保證，“拿房后倒手一賣就能賺錢”。

剛需與炒作齊飛

香河縣安平鎮位于北京、天津和河北省的交界地段， 1992年一座仿造北京明清格局的大型旅游綜合景園開始興建，1997年天下第一城開始接待游客，幾乎同一時期商品房建設開始在全國范圍內如火如荼發展。隨后幾年北京市房價發展如同坐上火箭，影響所及緊鄰北京的三河縣燕郊鎮商品房均價也已接近10000元，開發商開始將目光轉到河北其它有升值空間的地段。日前記者走訪發現，與天下第一城景區一街之隔的區域已經有多個住宅小區剛剛完成封頂，銷售人員正在進行緊鑼密鼓的售樓工作。其中香汐社區項目第一、二期甚至出現了排隊搶號的現象，該項目均價為5800元。

在安平，并非所有的開發項目都能像香汐這樣銷售火爆，部分樓盤還有不少現房積壓著，已經建成的小區入住率也十分有限。記者實地參觀了香汐對面的天悅城項目，由于偏離主干道，該項目的銷售任務依然很重，銷售人員告訴記者買房的人主要看的還是房子未來的升值空間。

當然，并非所有的買房者都僅僅是看準安平這些借旅游地產之名的樓盤的升值空間，不少人實際上是把它當作下一個燕郊來考慮的，如果將來交通條件改善，在北京上班在香河安家也是買房者的一個期望。在多家樓盤的廣告宣傳中，這種暗示都被擺在比較顯著的位置，比如三溪塘就打出了“享受國貿半小時湖區生活”的標語，而天悅城的一個賣點也是“緊挨938公交總站”。與燕郊動輒近萬的均價相比，香河四五千的均價也是開發商吸引買房者的一張王牌。

為了招徠更多買房者，有不少樓盤的銷售人員自掏腰包在售房網站上做一個宣傳頁面。香河縣某開發項目的銷售人員告訴記者，目前在58同城、搜房網做一個端口價位在一兩千之間，如果想要置頂，網站會按點擊率收取費用。

與香河的喧囂相比，大運河對面的天津寶坻區，一個號稱亞洲最大別墅區的“京津新城”已經成為人煙稀少的“鬼城”，見證著政府的招商沖動與開發商會合產生的可怕效果。在安平開發區，一個名為“銀寶街”的商業綜合體已經圈地等待開發，該項目正對天下一城正門，定位為“第二個王府井”。而這個規劃中的“銀寶街”也成了周圍幾個樓盤的賣點之一，而在實地的看房過程中，天悅城的銷售人員告訴記者，雖然政府對“銀寶街”的定位非常高，但是自己在給客戶作介紹時仍然會有所保留，“給人感覺不太靠譜”。