居民住宅房地產稅基評估技術路徑研究

【摘 要】 住宅房地產稅基評估主要技術路徑有市場法和成本法。住宅房地產稅基評估方法的選擇在很大程度上取決于所能獲得數據的質量和可靠性。市場法運用于住宅房地產稅基評估需要大量詳實、可靠和令人信服的房屋交易信息。文章緊密結合我國的實際情況，指出我國住宅房地產產權信息不公開使得市場法在住宅房地產稅基評估應用中會受到限制。在此基礎上提出采用成本法，將住宅房地產稅基一分為二，分別進行土地和建筑物價值評估，并詳細論述了這一評估的技術路徑，這一技術路徑下的土地價值和建筑物價值評估都有各自充分、詳實和可靠的數據來源。

【關鍵詞】 住宅房地產； 稅基評估； 市場法； 成本法； 房屋產權信息

國際上采用收益法的思路進行住宅房地產稅基測算的國家和地區較少，主要采用市場法和成本法進行住宅房地產稅基評估。以美國和立陶宛為代表的不少國家都采用市場法進行住宅房地產稅基評估。采用市場法進行住宅房地產稅基評估的前提是評估機構必須能夠獲得真實、可靠和令人信服的高質量的交易數據。可以說，房屋產權信息公開度與信息真實度對稅基評估影響較大，直接制約了我國居民住宅房地產稅基評估的技術路徑。

一、房屋產權信息公開與信息真實度對稅基評估的影響

（一）房屋產權信息公開對稅基評估的影響

在大多數發達國家和地區，政府登記的房屋產權信息都對外公開，市民所擁有的所有房地產任何人都可直接查詢獲取，而且絕大部分查詢都是免費的。以美國為例，美國實行契約登記制度，購房并無類似我們的房產證，美國所有房產信息，包括房屋交易和納稅信息都在市政府有詳細的備案，任何人都可以登錄政府網站查詢包括房屋產權擁有人在內的所有信息，少數沒有政府網站的地區，民眾可以去政府辦公室查詢，需要說明的是，不僅是自己的，任何人的房產他人都可以查詢到。

為什么房屋產權信息還會完全公開，讓別人隨意查詢？主要原因有二：第一，反腐的問題。房地產作為資產價值存在形態，承載了無論是個人還是家庭財產的主要部分，只要公布房地產產權信息，貪污的財產就不易找到像樣的載體。第二，采用市場法進行稅基評估，公平公開透明地課征房產稅。一般的稅基評估方法都是計算機輔助批量評估方法，該稅基評估方法選用所需要考慮的因素通常有數據質量、數據信息的可靠性、數據收集的難易程度、批量評估技術數據分析系統等。數據信息的可靠性、交易案例和數據真實可靠是稅基評估的生命力所在，如果信息不公開透明，一般情況下民眾會懷疑其來源的可靠性。稅基評估如果采用可比銷售法則必須確保交易案例和數據真實可靠，數據真實可靠是批量評估采用可比銷售法的關鍵。如果不公開房屋產權信息，民眾就無法驗證房屋交易信息的可靠性，一個無法驗證可靠性的數據系統是無法取信于民的。換言之，采用市場法的稅基批量評估就不會被民眾認可。基于以上原因，包括房屋所有權人在內的房產信息必須公開，這是個繞不過去的坎。比中國更加重視保護隱私的美國也只得選擇完全公開私人房屋產權等信息。

（二）我國房屋產權信息保密和買賣現狀對稅基評估的影響

在我國意欲查詢他人房屋產權信息，必須首先申請，再由有關部門領導層層審批，除了在司法支持下的追債，絕大多數情況下，個人是不允許查詢他人房產任何信息的。

2012年，廣州先后發生了“房叔”和“房嬸”事件。事件發生后，廣州市房地產檔案館為了堵塞管理漏洞，立即對系統及現行查詢制度、流程進行分析，從加強人員管理教育、提升技術防控手段方面入手進行整改。2013年2月18日新聞也陸續報道了，福建、江蘇等地以“進一步處理好物權公示和隱私保護的關系”為由，強化對房屋信息查詢的限制措施。可見，在我國，未來很長一段時間內，公開居民房屋產權信息是不可能的。

一旦開征房產稅，那就表明大家需要依據所擁有的財產對社會進行納稅，做貢獻，如果有人弄虛作假，對于那些如數繳納房產稅的國民而言就不公平，因此，大家會不斷向政府發問，民眾的知情權為何被剝奪？為什么不公開包括房屋產權人姓名和房屋納稅記錄等信息在內的房屋信息管理系統？何時公開房屋信息管理系統？未免陷入此等尷尬境地，因而短期內不會推房地產稅。只要賣地的土地出讓金還夠地方政府開支，住宅房地產稅就不會開征。因此，不少專家認為在中國，相當長時間內，不具備課征房產稅的現實條件。這一觀點值得商榷，但房屋產權信息不公開對住宅房地產稅和住宅房地產稅基評估影響巨大卻毋庸置疑。

此外，還有一個房屋交易的陰陽合同行為問題。陰陽合同行為指房屋交易雙方為了規避稅費，簽訂兩個房屋交易合同，政府登記備案的合同與實際的交易合同有非常大的出入，前者在交易金額上較之后者低了許多。這種違法行為的原動力主要是買方想少交稅費，而且為了盡快促成房屋交易，房屋經紀公司對這一行為樂觀其成，有的甚至出謀劃策。房屋交易陰陽合同導致備案的交易數據嚴重失真。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達到70%以上，甚至達到90%，果真如此，收集到的這些交易數據有何實際意義？如果使用這些失真數據，只會讓評估結果扭曲。在相當長的一段時間內，房屋交易的陰陽合同行為導致的高質量基礎數據的缺失將制約我國市場法在住宅房地產稅基評估領域有效推行。應當說，房屋交易的陰陽合同行為從根上講也是由于房屋產權信息不公開造成的。由于房屋管理信息系統不對外公開，陰陽合同行為具有隱蔽性，除了交易雙方和房屋經紀公司外，無人知曉。換句話說，社會無法對這一不法行為進行監督，打擊陰陽合同行為難度非常大。房屋交易陰陽合同行為嚴重影響了數據質量，限制了市場法在住宅房地產稅基評估當中的運用。

二、我國居民住宅房地產稅基評估技術的確定

通過對房屋產權信息公開與否以及房屋交易陰陽合同行為對住宅房地產稅基評估的影響分析，筆者發現，這些因素會嚴重影響市場法在住宅房地產稅基批量評估中的應用。一定意義上講，是否采用市場法進行住宅房地產稅基的計算機輔助批量評估作業取決于是否公開房屋產權信息，因為如果不公開產權信息就無法獲得足夠令人信服的可比交易案例。但是，房屋產權信息不公開不代表就不能進行住宅房地產稅基評估。課征房地產稅不取決于是否公開房屋產權信息，主要取決于地方財政收入問題。

（一）我國居民住宅房地產稅基評估技術的路線選擇

目前我國不宜采用市場法進行住宅房地產稅基評估，但是，完全可以采取其他的評估方法，比如德國采用成本法進行住宅房地產稅基就是較好的借鑒。從技術上講，是否開征住宅房地產稅不在于稅基評估的技術問題，稅基評估技術問題不會成為課征房產稅的攔路虎，只要愿意開征，稅基評估的技術問題是可以解決的。

我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定技術主要有三種：第一種，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗。第二種，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的房屋信息數據，可以開展稅基評估，在一些能夠負擔較大CAMA和地理信息系統（GIS）初期建設成本的大城市，可采用CAMA和GIS進行計算機輔助批量評估作業。只不過，由于無法確保房屋交易等信息的真實性，我國不便于采用可比銷售法，可以通過基準地價和工程造價的基礎數據來評估其課稅價值。第三種，可以學習美國等國家經驗，只要能夠公開房屋管理信息系統、能夠確保房屋交易等信息的真實性，即可采用以交易為目的、價值類型為市場價值、方法為可比銷售法的計算機輔助批量評估作業模型。第二種技術有些類似德國住宅房地產稅基評估方法，我們可以效仿德國稅基評估的方法，一直采用第二種技術。當然在具備條件的情況下，也可以采用第三種技術，但并不是說第二種技術采用一段時間后就必然會發展到采用第三種技術。需要說明的是，盡管在國際上使用比較廣泛，價值類型為市場價值、以交易為目的、可比銷售法為核心的第三種技術用于住宅房地產稅基評估存在爭議。

我國目前采用第一種方法來確定稅基評估值，即以交易價格為課稅基礎。將來應當采用第二種，即采用計算機輔助批量評估技術與地理信息系統，依據房產稅基評估的標準程序和規范，確保高質量和高效率，大大提高評估的作業水平，滿足房產課稅的需求。

（二）我國居民住宅房地產稅基評估技術的方法分析

采用成本法思路進行住宅房地產稅基評估，需將建筑和土地分別估價。無論是建筑還是土地價值，都可以采用稅基批量評估方法。

土地價值擬通過基準地價來獲取，建筑物價值通過每年公布的建造成本來調整。我國對城市基準地價有規定，一般要求2—3年調整一次城市基準地價，在地價比較穩定的時期，調整的周期可以適當延長。當然，有些城市可能周期長了點，如北京市，1993年公布了基準地價，2002年調整了北京市的基準地價。周期雖然長了點，但畢竟還是有了城市基準地價。此處節選了2002年調整后的基準地價表有關居住用途的數據，見表1。據京政發〔2002〕32號之《附件五：北京市基準地價級別范圍》可以看出三、四、五級范圍大致對應北京的三、四、五環。

稅基評估的土地價值部分即可依據其基準地價進行調整。如果基準地價調整周期過長，在以基準地價為主要依據的前提下，可以輔助性參考歷年土地招拍掛數據，如北京市2011年土地出讓情況，見表2。2011年，北京市出讓住宅用地35宗，樓面地價為5 112元/平方米。

對于建筑物的稅基價值而言，首先參考該區域工程造價平均水平。由于每宗房產建筑物稅基價值受到其位置（影響不是特別大）、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設施、層數、景觀、裝修、樓房的類型（比如是否獨棟等）等眾多因素影響，需要將這些因素進行甄別，設定指標，并量化其影響，從而調整得到建筑物稅基價值。

有關建筑物價值，這方面的數據比較多，從工程具體情況來看，有工程實際造價數據做支撐，要獲得這些詳實數據并不難；從宏觀數據來看，有統計年鑒，如《中國統計年鑒》（2012）之“房地產開發企業（單位）建設房屋建筑面積和造價”一欄可以看出歷年工程造價資料，見655929349b914d191436147be5f4d038eca6dfbff82e19b71b12dcf3d7a1f204表3。其中北京市2011年為2 806元/平方米。需要說明的是，通過筆者多年的調查和了解，工程實際造價數據與公布的統計數據有比較大的出入，前者大致是后者的一半多些。

土地的稅基價值選擇基準地價作為基礎價值，建筑物的稅基價值選擇某年的工程造價作為基礎價值，非基準年份還需要調整基準地價和造價信息才能作為基礎價值，在此基礎上無論土地還是建筑物其稅基價值都需要進行調整。由于調整因素眾多，開始的時候，可以少選擇一些因素，技術成熟了，再慢慢添加，這些都不是技術難題。具體而言，如針對單個建筑物的稅基評估，需要的資料包括房屋建筑設計、施工資料、建筑材料，甚至包括諸如人防、避難所占的成本，還包括小區內設施的分攤費用等等。建筑設計風格差異、建筑材料、施工質量、開發商管理水平等因素的不同，房屋造價與市場價格是不同的。由于對被課稅對象的房屋采用成本法進行單個評估，作業量巨大，大規模將這一路徑運用于稅基評估幾乎不可能。但是可以用一種替代方法，即根據房屋工程造價的相關資料信息，對房屋建筑進行分門別類，并考慮建筑結構、建筑風格、建筑材料、層高、裝修等因素，確定同一地區同類細分房屋的建造成本作為基準數據，單個建筑的稅基評估值可通過因素調整對基準數據進行修正而獲得。這是一種直接為住宅房地產稅基評估測算建筑物的重建成本的方法。

這種路徑符合房地產評估的基本原則，有關基準地價和工程造價的資料、數據和信息都比較可靠和權威，又不需要采用房地產市場上的交易實例，不需要公開房屋信息管理系統，不需要對陰陽合同進行甄別。該方法具有很強的可操作性，符合中國大陸當前情況下對房產稅基進行評估的需要。

三、結論

無論哪種方法都需要詳實、可靠的數據和信息。本文從數據質量和信息可靠的角度出發，分析和指出我國房屋產權交易信息不公開嚴重制約了市場法在住宅房地產稅基評估領域的應用。在這一背景下，提出借鑒德國住宅房地產稅基評估的經驗，采用成本法對住宅房地產進行稅基評估，將課稅價值評估分成土地價值和建筑物價值，分別論述了它們的技術路徑，并明確指出成本法下土地價值和建筑物價值評估都有各自充分、詳實和可靠的數據來源。論文對我國將來要開征的住宅房地產稅的課稅價值評估具有一定的借鑒意義。●

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