且看美國式限購

美國警惕房地產復蘇出現新泡沫。

又想讓房地產復蘇，又想防止泡沫，實現一箭雙雕的辦法是在貸款上做文章。

美國的房地產明確復蘇，1月19日公布的11月凱斯席勒20座城市房價指數雖然微跌0.1%，但經過季節調整后，環比上漲0.6%，同比上漲5.5%，是自2006年8月以來單月的最大漲幅。11月份，美國20座城市中有19座城市房價同比上漲，僅紐約市房價同比下滑。

無論是新房還是二手房交易價格，都處于明確的上升通道。筆者接觸的房產中介對房地產復蘇充滿信心，主要原因是首次購買新建房的剛性需求在此次復蘇中占據了主導地位，說明購房者預期改變，對就業前景謹慎樂觀。

為了鼓勵房地產市場走出泥潭，美聯儲把實際利率維持在零利率水準。美國房地產貸款利率較低，據美國房地產專業網站zillow的數據，美國30年期按揭貸款利率從2011年的4.8%左右，下降到2月17日的3.5%左右，從2013年年初開始，按揭利率略有回升，仍處于低位。

人們有理由擔心，房地產復蘇會帶來數年后的泡沫與壞賬。為了避免重蹈覆轍，從2008年金融危機以后，按揭貸款標準收緊，貸款打分制逐漸嚴格，以往以房地產扶持低收入者甚至無收入者的做法一去不復返。

貸款審核將越來越嚴，管理者試圖以嚴厲的審查增強房貸信用。今年1月，美國消費者金融保護局（CFPB）出臺新規，收緊個人抵押貸款市場的貸款標準，這些變動將于2014年開始執行。簡易貸款減少，提供詳細信息的貸款增加，那些希望借到廉價資金進行投資的富裕者，必須提供詳細的財務文件，包括報稅單、工資單以及銀行對賬單等，這對于以往的合法避稅者是個打擊。放貸者將承擔更大的責任，如果放貸方沒有核驗借款人的收入或資產，將被禁止發放貸款。如果發放個人無本金貸款造成壞賬，放貸機構將承擔審核不力的責任。有越來越多的人利用廉價房貸投機。富裕借款人經常選擇此類月供數額較低的方式，以將他們的儲蓄投資他處。或者得到一大筆貸款后用于他處。

從明年開始，貸款人承擔的利率將增加。放貸機構必須根據貸款的“指數指導利率”來批準借款人的貸款，即放貸機構從該筆貸款獲得的利潤加上該筆貸款掛鉤的利率指數。《華爾街日報》表示，某筆浮動利率抵押貸款的利潤為2.25%，而其掛鉤的一年期銀行間同業拆借利率的水平目前為0.82%，那么指數指導利率便為3.07%。由于此類利率通常都比貸款的初始利率高，一些貸款申請人將會發現，根據新規定他們有資格獲得的貸款的數額更小了，而成本更高了。隨著房地產市場的復蘇，監管者開始單獨提高房貸利率。

面對復蘇的市場，美國金融監管當局保持足夠的警惕，他們試圖在低利率時代，通過嚴格的資格審核增強貸款信用，防止出現次貸危機式的信用崩盤。

美國的信用管理手段有些類似于中國的限購。當然，美國不會用戶籍制度進行限購，而會通過工資單、稅單等審核還款能力。如此一來，無收入階層當然被摒棄在購房者之外，低收入階層通過抵押貸款寅吃卯糧提前過上幸福生活的概率也大大降低。

在低利率環境下，通過信用審核、貸款利率控制房地產市場溫度，這是房地產調控的第三條道路。在中國已經部分實行，如將提高首付比例，以及單獨提高房地產市場利率，但有些恐怕幾十年內都無法實行，如通過信用控制房貸風險。其關鍵在于中國的稅單與工資單并不反映真正的收入，家庭消費也未必反映真正的支出——悶聲發大財，誰也不知道有多少錢。中國有中國的方式，如提高首付比例與房貸利率，如反腐，如征收資本利得稅。所有這些方法都不是金融辦法，而是旨在減少收入差距、促進財產公平的社會手段。

房地產在中國不僅是房地產，還是實體經濟、收入差距、結構失衡的象征。