且看美國式限購

美國警惕房地產(chǎn)復(fù)蘇出現(xiàn)新泡沫。

又想讓房地產(chǎn)復(fù)蘇，又想防止泡沫，實現(xiàn)一箭雙雕的辦法是在貸款上做文章。

美國的房地產(chǎn)明確復(fù)蘇，1月19日公布的11月凱斯席勒20座城市房價指數(shù)雖然微跌0.1%，但經(jīng)過季節(jié)調(diào)整后，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲5.5%，是自2006年8月以來單月的最大漲幅。11月份，美國20座城市中有19座城市房價同比上漲，僅紐約市房價同比下滑。

無論是新房還是二手房交易價格，都處于明確的上升通道。筆者接觸的房產(chǎn)中介對房地產(chǎn)復(fù)蘇充滿信心，主要原因是首次購買新建房的剛性需求在此次復(fù)蘇中占據(jù)了主導(dǎo)地位，說明購房者預(yù)期改變，對就業(yè)前景謹慎樂觀。

為了鼓勵房地產(chǎn)市場走出泥潭，美聯(lián)儲把實際利率維持在零利率水準。美國房地產(chǎn)貸款利率較低，據(jù)美國房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站zillow的數(shù)據(jù)，美國30年期按揭貸款利率從2011年的4.8%左右，下降到2月17日的3.5%左右，從2013年年初開始，按揭利率略有回升，仍處于低位。

人們有理由擔(dān)心，房地產(chǎn)復(fù)蘇會帶來數(shù)年后的泡沫與壞賬。為了避免重蹈覆轍，從2008年金融危機以后，按揭貸款標準收緊，貸款打分制逐漸嚴格，以往以房地產(chǎn)扶持低收入者甚至無收入者的做法一去不復(fù)返。

貸款審核將越來越嚴，管理者試圖以嚴厲的審查增強房貸信用。今年1月，美國消費者金融保護局（CFPB）出臺新規(guī)，收緊個人抵押貸款市場的貸款標準，這些變動將于2014年開始執(zhí)行。簡易貸款減少，提供詳細信息的貸款增加，那些希望借到廉價資金進行投資的富裕者，必須提供詳細的財務(wù)文件，包括報稅單、工資單以及銀行對賬單等，這對于以往的合法避稅者是個打擊。放貸者將承擔(dān)更大的責(zé)任，如果放貸方?jīng)]有核驗借款人的收入或資產(chǎn)，將被禁止發(fā)放貸款。如果發(fā)放個人無本金貸款造成壞賬，放貸機構(gòu)將承擔(dān)審核不力的責(zé)任。有越來越多的人利用廉價房貸投機。富裕借款人經(jīng)常選擇此類月供數(shù)額較低的方式，以將他們的儲蓄投資他處。或者得到一大筆貸款后用于他處。

從明年開始，貸款人承擔(dān)的利率將增加。放貸機構(gòu)必須根據(jù)貸款的“指數(shù)指導(dǎo)利率”來批準借款人的貸款，即放貸機構(gòu)從該筆貸款獲得的利潤加上該筆貸款掛鉤的利率指數(shù)。《華爾街日報》表示，某筆浮動利率抵押貸款的利潤為2.25%，而其掛鉤的一年期銀行間同業(yè)拆借利率的水平目前為0.82%，那么指數(shù)指導(dǎo)利率便為3.07%。由于此類利率通常都比貸款的初始利率高，一些貸款申請人將會發(fā)現(xiàn)，根據(jù)新規(guī)定他們有資格獲得的貸款的數(shù)額更小了，而成本更高了。隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，監(jiān)管者開始單獨提高房貸利率。

面對復(fù)蘇的市場，美國金融監(jiān)管當局保持足夠的警惕，他們試圖在低利率時代，通過嚴格的資格審核增強貸款信用，防止出現(xiàn)次貸危機式的信用崩盤。

美國的信用管理手段有些類似于中國的限購。當然，美國不會用戶籍制度進行限購，而會通過工資單、稅單等審核還款能力。如此一來，無收入階層當然被摒棄在購房者之外，低收入階層通過抵押貸款寅吃卯糧提前過上幸福生活的概率也大大降低。

在低利率環(huán)境下，通過信用審核、貸款利率控制房地產(chǎn)市場溫度，這是房地產(chǎn)調(diào)控的第三條道路。在中國已經(jīng)部分實行，如將提高首付比例，以及單獨提高房地產(chǎn)市場利率，但有些恐怕幾十年內(nèi)都無法實行，如通過信用控制房貸風(fēng)險。其關(guān)鍵在于中國的稅單與工資單并不反映真正的收入，家庭消費也未必反映真正的支出——悶聲發(fā)大財，誰也不知道有多少錢。中國有中國的方式，如提高首付比例與房貸利率，如反腐，如征收資本利得稅。所有這些方法都不是金融辦法，而是旨在減少收入差距、促進財產(chǎn)公平的社會手段。

房地產(chǎn)在中國不僅是房地產(chǎn)，還是實體經(jīng)濟、收入差距、結(jié)構(gòu)失衡的象征。