探秘京城豪宅的前世今生

在鋪天蓋地，眼花繚亂的房地產廣告中，我們經常能看到這樣一些讓人將腦袋扎進去再不愿出來的美景：夕陽西下，溫暖的余暉，淡淡的輕霧，在山間水畔游離；寬敞的落地飄窗，滿堂進口高檔家具，映襯出豪華溫馨的委婉情調；室外林木環繞，綠草如茵，寬大泳池內一泓碧水，霞光落日盡在池中。“北京的靈性，全在西山那一抹晚霞。” 據說這話出自一位著名浪漫詩人之口，如今卻被許多廣告奉為經典，反復吟詠，一唱三嘆。

廣告中的美景及美景蔭庇下的建筑，業界稱之為豪宅，它標志著你的財富，你的地位，和你高于其他人而不同凡響的品位。你的居住條件和環境，必須能夠彰顯出你的個性、不可復制性和小眾化，這樣才足以證明你是成功人士并且還是富豪。

在海量的天花亂墜的廣告用語中，豪宅一詞的使用頻率已經越來越高。那么什么是真正的豪宅？它究竟為何大受房地產商的青睞和推崇？又為何讓無數平頭百姓在無比神秘的想象中飽受“羨慕嫉妒恨”的煎熬？

《大腕》中李成儒扮演的那位精神病人滔滔不絕的獨白，大概最有說服力。“電梯直接入戶，戶型最小也得400平米。什么寬帶呀，光纜呀，衛星呀，能給他接的全給他接上。樓上邊有花園兒，樓里邊有游泳池。樓子里站一個英國管家，戴假發，特紳士的那種。業主一進門兒，甭管有事兒沒事兒都得跟人家說：‘May I help you， sir？ ’”

其實豪宅一詞入市并不久，如果將其歸入改革開放后，特別是上世紀90年代來自港府的舶來品，想必大家不會有異議。

豪宅的歷史淵源

很久以前，豪門深宅的大戶人家便頗受布衣百姓之尊崇與敬畏，因為住在里面的人非貴即富，乃至天皇貴胄。財富榮耀匯集而成的府邸，高墻碧瓦后面的豪華奢靡，卻讓絕大多數老百姓終其一生也無法企及。

新中國成立后，住豪門朱戶的富豪沒了，“豪宅”有些收歸國有，有些漸漸式微，自行消亡。

直到幾十年后的改革開放，房地產業逐漸興起，普通居民才又可以理所當然地擁有自己的住房。這是一個漫長的時期，也是一個物質生活極度匱乏和壓抑的時期，在那時住房能夠寬松舒適就已經讓人很知足了。

隨著經濟發展、收入提高，特別是思想觀念的轉變，人們的物質欲望又無限提升，自然也包括對住房需求的欲望。

不過，“豪宅”終究是個特殊的詞兒，時至今日，政府及業內的官方文字中也從未出現過對豪宅的界定，豪宅只是口語化、市場化、媒體化的概念。因此，要給豪宅一個準確定義也不是件容易的事兒。

中國的房地產業自上世紀80年代誕生，在發展過程中的許多摹本與概念，甚至專業術語都來自香港。“拿來主義”之精髓便是先行照搬再加以理解、實踐、發展和創造，對那些暫不理解者則是香港人怎么說，我們就怎么說，于是漸漸形成了固定模式，再要改也就不容易了。比如“廣場”和“花園”，怎么琢磨，它也不該是指住房和建筑，許多人對此進行過反復的爭辯和抗議，甚至一些政協委員都聯名進行過質詢。但舶來品就是舶來品，抗議無效，開發商依舊那么叫，大眾照舊那么說，漸漸地也就只由它去了。

豪宅亦是如此，顧名思義，豪宅就是豪華住宅，或是富豪們的住宅。詞義的關鍵不在宅，而在于“豪”上。那么，達到何等標準即為豪華？擁有多少財產的人可被視為富豪？上線猶可確定，有富豪榜及娛樂媒體替咱老百姓把關盯梢，可確定下線則很難很難了。特別是演藝界的明星，只要是出了點兒名的，甭管哪兒，買套房即稱“豪宅”，反倒讓老百姓聽著糊涂了。

外銷公寓：莫道高處不勝寒

北京市改革開放后的第一座涉外公寓樓是位于建國門立交橋東南，與國際俱樂部、友誼商店隔街相望的華僑公寓，它竣工于1989年3月，能夠購買并入住其中的只是香港客商、華僑或外籍華人。

華僑公寓建設伊始便引起北京市民的好奇，許多人專程前去參觀。盡管無法進入盤查嚴密的小區，可不少人還是會隔空對這組高聳入云的品字形建筑表達由衷的感嘆羨慕與向往。或許在當時，華僑公寓就是“豪宅”的樣本了。

我們不妨來回顧一下北京的這座首棟“豪宅”是如何誕生的。

1985年，一家名為京華房地產有限公司的企業成立，這是北京市乃至全國第一家與港商合資開發經營房地產住宅的公司，合資的外方是香港京泰有限公司，合資公司開發建設的第一個項目就是位于建國門外的華僑公寓（后更名華僑村）。

華僑公寓占地1.5公頃，總建筑面積64664平方米，是由6座14～18層塔式單體建筑移入錯出組合而成，造型新穎，曲折錯落，空中鳥瞰呈巨大的品字形。1985年6月7日，華僑公寓舉行開工典禮，全國僑聯主席張國基、全國人大華僑委員會副主任司徒慧敏、北京市副市長張百發出席儀式并講了話。

建成后的華僑公寓可居住282戶，最大的面積為168.1平方米，最小135.7平方米。“衛生設備、廚房灶具均采用現代佳品，室內裝修別致素雅，色調和諧，居住舒適”。公寓北側臨街裙房為地上、地下各二層的綜合服務用房，內設照相、理發、銀行、餐廳、花店、超級市場及各種娛樂設施。

經北京市政府批準，該公寓的出售對象為華僑、港澳同胞及外籍華人。

1987年5月1日，一位美籍華人成為首名購房者。1989年3月31日，華僑公寓工程竣工，住戶陸續入住。282套公寓40%出租，60%出售。當年年底，可出售的公寓90%已經售完。這對住宅商品化剛剛起步的北京房地產業界來說，是個相當振奮人心的消息。

在當時的官方記述中，它只被稱為“外銷公寓”，甚至沒有使用“高級”或“豪華”一類的詞語。

但是實際上，當時的華僑公寓已具備了“豪宅”的雛形。

首先，開發建設華僑公寓的京華公司隸屬于北京市房地產開發經營總公司，總公司其后更名為天鴻集團，為北京市執房地產業牛耳的首屈一指的大型房地產企業，曾獲得過全國房地產百強企業第三及北京市房地產企業第一的榮譽稱號。

其次，華僑公寓占據了北京城最優越的地理位置，它位于北京第一街長安街南側，一出建國門便直逼眼簾。此時的建國門立交橋還剛剛竣工，周邊空曠，且不受北京市內的城市限高制約，街的對面即是讓北京人耳熟能詳并深感自豪的國際俱樂部和友誼商店，再后面是肅穆整潔的外國使館區。

再次，華僑公寓按照北京市政府的指令，只向華僑、港澳同胞、外籍華人銷售，且需要以外匯購買。雖說在華僑和港澳同胞眼中它未必算得上“豪宅”，可對當時的皇城子民來說，這座“摩天大廈”是享有特殊待遇的“極樂世界”。在這個特殊世界里，居民接受的是叫作“物業管理”的特殊服務，有賓館餐廳歌舞廳，有銀行有花店，有地下車庫游泳池桑拿室健身房，有國內難得一見或限購的琳瑯滿目的商品，有隨叫隨到的出租車，可以快捷抵達首都機場。

華僑公寓里的豪華裝修及現代化的設施在當時國人眼中，是從未見過甚至從未聽說過的。公寓室內寬綽程度也讓國人為之咋舌，以至許多老百姓會很質樸地問：那么大的房，他們可怎么住呀？要知道在上世紀80年代末，北京人的住房還極為困難，1990年全市人均居住面積只有7.7平方米。

華僑公寓的預售價為每建筑平方米4497元，折合每套公寓為人民幣60萬～75萬元，而且還只限用外匯支付。而1987年，北京市民的平均工資水平為每人每年1712元，至1990年也不過每人每年2653元。一個人一年的工資買不到半平方米住房，真真算得上是天價了。

賺“外國人”的錢，蓋中國人的房，成功完成華僑村建設的北京市房地產開發經營總公司又揮師北上安定門外，聯合蓬萊實業有限公司、澳寶股份有限公司，成立了由三家合資的京寶房產有限公司，開發建設“京寶花園”。這是一座元寶狀的商住兩用公寓式樓宇，總建筑面積32253平方米，住宅面積28704平方米，有4種戶型、194套住房，除一室一廳外皆為躍層。公寓預售時建筑面積每平方米由1668美元起價至2000美元，工程完工時該公寓已銷售一空。

有人開始吃螃蟹，自然就有人會吃河蟹、海蟹、大閘蟹、梭子蟹。吃法也會從簡單的清蒸發展出煎炒烹炸等各式技藝，只是結果如何最終還得看廚師的水平。

隨著“華僑村”的銷售成功，在北京市的房地產開發建設中，高檔公寓、涉外公寓、花園公寓時時會一現身影，而且多數都會有相當不錯的銷售業績。

花園別墅：陽春白雪和者寡

花園別墅就像它的名字，僅出現于中華文明發展的近百年歷史上。它是種既傳統又超前的現代消費產品，不自主地會勾起人們想擁有它的欲望，可想要實際擁有它卻需要你有足夠的經濟實力，為此它自誕生之日起就只屬于有錢人。

新中國成立后的50年間，花園別墅，這個私密的夢被遮蔽于那個“世界大同”財富公有的更大的夢里，人們好不容易才將其逐漸淡忘。然而50年后，當它再出現時，卻又幻化出更為絢麗的色彩。

改革開放后，開發建設別墅的先驅似乎是上海人，十里洋場歷來便對花園別墅情有獨鐘，有著其他城市無法企及的傳統感情優勢。到了1993年，上海市房管局與土地局以文件形式聯合發布了《上海市花園住宅轉讓暫行規定》，規定中明確了花園住宅是指“一般為四面或三面臨空，裝修精致，備有客廳、餐廳，有數套衛生間等結構較好的獨立式或合式、別墅式住宅，一般有較大的花園空地或附屬建筑，如汽車間、門房間等”。

與偏愛花園洋房小別墅的上海人不同，傳統的北京人更喜歡小街胡同四合院，講究的是住高臺階上前廊后廈進深長的大北房。因而在房地產業興起之初，北京市的開發商對興建別墅的興趣不大，雖也有少數開發商作過試探，不過只是淺嘗輒止。

轟轟烈烈大飆興建別墅之風始自1992年的房地產開發高潮期，特別是在北京市政府1992年末赴港招商后，各郊區縣引入的開發項目中有不少涉及到花園別墅。憑著吸引外商的優惠政策，憑著北京郊區優越的地理位置和自然條件，以及北京別墅的稀缺因素，一些握有巨資的港商都認為這是個追逐利潤的好時機，愿意在別墅項目上賭一把。

據報道，進入1993年的1月份，全市共批準第三產業外商投資項目70個。其中房地產項目14個，協議吸收外資3.2億美元，占吸收外資的75%，居主導地位。

而作為郊區縣的地方政府，承擔著招商引資和發展經濟的任務指標，也認為興建花園別墅是個好項目。筑巢引鳳嘛，引來了鳳凰，可帶動諸多產業，錢自然也就不成為問題。

引起巨大轟動并反響至今的“紫玉山莊”“玫瑰園”便都是這次招商引資的直接成果，而黃紫玉女士、鄧智仁先生包括潘石屹先生皆借此成名，其后在北京的房地產發展史上也都占據了一席之地。

不過，在北京開發經營花園別墅絕非一帆風順，而是大起大落、異常艱辛。今天我們眼中所見的花園豪宅，不知曾經浸泡過多少人的淚水。

且不說政策與合作談判的艱難曲折，只是將北京郊區甚至遠郊區相對荒僻、雜草叢生的土地，經過規劃設計到建筑施工，通水通氣通路，植樹栽花，引水造景，就不知道要耗費多少的人力物力財力。不過，這樣的條件倒是更有利于那些有理想有抱負眼光獨到的建筑設計師們設計出超凡脫俗的建筑精品。

時至1993年下半年，房地產熱仍然一浪高過一浪，興建花園別墅的浪潮一日高過一日。于是名目繁多、花樣翻新的花園別墅再上臺階，檔次及價格也開始了急劇飆升。

然而，讓許多開發商意料不到的是，中央6號文件發布，宏觀經濟調控開始。 到了1994年初，調控形勢開始嚴峻，清理整頓與銀根抽緊給了那些仍醉心于興建高檔花園別墅者當頭一棒。驀然回首，開發商們才突然發現自己竟然陷入窘境，房地產業已經將他們牢牢“套住”，資金無法抽回，周轉失靈，靠貸款支撐的開發商不僅要應付貸款的催討，更要支付不堪重負的利息。此時，高檔公寓和花園別墅變成了燙手的山芋，社會輿論也開始對興建高檔公寓、花園別墅之風進行猛烈抨擊。

滿目風流總被風吹雨打去

1993年，自上而下的宏觀調控十分嚴厲，花園別墅、度假村、高級公寓恰恰是調控的重點。當時的國家建設部房地產業司司長宋春華在涉及到經濟宏觀調控的會議上指出，對市場需求量有限的花園別墅、高級公寓、大賓館等要嚴格控制。對已經出現滯銷的項目，不得立項，不得規劃，不供給土地，不給貸款。

由于房地產業的建設周期長，花園別墅建設更是需要長時間的籌備規劃和施工，對宏觀調控的滯后效應在1996年才完全顯示出來。有資料顯示，1995年北京市別墅投資總額為12.3億元，比1994年減少80%；建成別墅2000套53.4萬平方米，比1994年降低69%，許多項目處于停工或半停工狀態。

別墅市場需求量明顯下降，投資轉賣大幅度減少，市場低迷。1995年～1996年上半年，銷售率僅為40%左右，特別是位于遠郊區發售較晚的別墅，銷售處境極為艱難。

銷售較好的是位于市區附近竣工早的項目，如位于亞運村附近的觀天下花園別墅，售價為每平方米3000美元，已經售完。城近郊區別墅除少量項目外，價格在每平方米2000美元以下的銷路較好。郊區項目中質量好價格低的，如大興綠蔭別墅，通縣叢林莊別墅，價位在每平方米400～500美元，且銷售業績不錯。因建設速度快、廣告力度大而銷售較好的有香江花園、紫玉山莊、乾隆花園等。

1996年之后，房地產業的高端市場還在繼續經受著考驗，宏觀調控仍在繼續，熱炒花園別墅的火爆場景難覓蹤跡，個別項目可能偶爾露下崢嶸，但門前冷落車馬稀的難堪場面竟然持續了10多年。而高檔公寓則幸運得多，借助高檔寫字樓的幫襯，在北京市的房地產市場上發展經營得順風順水。

不過，這些終究都是10多年前的故事了，房地產市場走向成熟必須要經歷這樣一個過程，或者說是為取得成功而必須交的學費。

豪宅曾經距中國人是那么遙遠，曾是專屬外國有錢人的可望而不可及的豪華享受，可短短幾十年的時間，我們的世界竟然發生了如此徹底的變化，徹底得讓人們習慣了豪宅這個曾經碰也不敢碰的詞。盡管入住豪宅者除了成功的商業巨子、熠熠生輝的影視歌星，還有著許多“神秘嘉賓”，但它終究離我們越來越近。遺憾的是，正因如此，它反倒愈加地神秘。

豪宅是國人心中一個深藏的夢，因為曾經貧窮而無助，曾經蝸居而無奈，一旦富裕了，圓夢自然成了許多人的追求。

有人追夢就有人造夢，而造夢的人或許也就是追夢人。