宅基地入市是解決城市發展綜合癥的重要途徑

摘 要：城市發展綜合癥是我國城鎮化進程中遺留的系列問題，這些問題的存在將影響到我國經濟的發展，也影響到城鎮化進程的實際效果。而宅基地入市則能夠有效解決部分城市發展綜合癥。文章指出了宅基地入市是怎樣解決部分城市發展綜合癥的，同時為宅基地入市的操作思路提出了具體的建議。

關鍵詞：城市發展綜合癥 宅基地 入市 途徑

中圖分類號：F290 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）02-072-02

一、城市發展綜合癥

城市發展綜合癥指的是在我國城市發展過程中遺留的一系列問題。其主要表現但不局限于：

1.房價高企。據來源于搜房網的數據，2010年我國一線城市的租售比已經遠遠超出了國際公認的水平，北京為1∶547，局部地區達到了1∶700。上海達到了1∶500。深圳達到了1∶400-1∶480之間。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300～1∶200。可見，以國際標準衡量，這些一線城市的房價高出了約一倍。

導致房價高企的原因是多方面的，但是，大力推進城市化而使得大量農民涌入城市卻是推高房價的一個不爭的因素。

2.道路擁堵。城市道路擁堵已經越來越嚴重了。調查數據顯示，北京市民每天平均上下班在路上消耗的時間為40分鐘，居全國之首。市區交通擁堵時間已達每天5小時，交通擁堵范圍正由市中心區向外圍和放射線道路蔓延。深圳交通擁堵也已成常態。導致道路擁堵的原因也是多方面的，但是，經濟快速發展使得汽車走入家庭卻是其中的一個主要因素。

3.空殼村數量增加。空殼村指的是由于農村人口向城鎮轉移而使得人口數量嚴重萎縮的村莊。“今天中國有數以大概四千到五千萬的留守老人，留守兒童留守婦女，有大量的空心村，空殼村。”這是2010年10月29日作為主持人的中國綜合開發研究院城市所的李金逵在國際城市論壇上的發言。可見，空殼村現象的出現已經達到需要引起我們高度重視的程度了。空殼村的出現是純粹的城鎮化進程的產物。空殼村的出現不僅使得農村的生產能力下降，導致農業生產出現問題。也不僅使得農村的資源處于閑置狀態而產生浪費，更嚴重的后果是空殼村使得人口結構發生了變化，將帶來一系列的教育、醫療、安全問題。

二、推進宅基地入市可以有效緩解部分城市發展綜合癥

城市發展綜合癥的出現不僅將使得城市發展進程受到阻礙，更將使得我國的經濟發展難以持續。因此，在強調城市化，強調建設和諧社會的同時，我們也必須要重視解決城市發展綜合癥的問題。解決城市發展綜合癥的途徑有很多，其中，推動宅基地入市就是一個很有效的途徑。

（一）宅基地的屬性及流通限制

《土地管理法》第8條規定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。而依照我國的法律規定，具有集體所有性質的宅基地只能在集體內部流轉。農村宅基地使用權的主體只能是本集體經濟組織成員，對于非集體經濟組織成員，法律禁止其通過除法定繼承以外的任何途徑和方式取得宅基地使用權。

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的規定》（國發[2004] 28號）規定：“禁止城鎮居民購買宅基地。”《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發[2004]234號）規定：“嚴禁城鎮居民在農村購買宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”

這樣的規定固然有其積極的一面，可以有效保護農民擁有宅基地，有房可住。但是，在我國經濟發展的過程中，這樣的規定不僅在很大程度上起不到保護農民利益的作用，而且已經妨礙了我國經濟的發展。

1.對進城的農民而言，宅基地的存在已經沒有意義。城市化進程導致的直接結果就是大量的農民進入了城市，成為城市中的一個特殊群體。這些農民往往是舉家遷入城市的，已經沒有了回歸農村的欲望。他們在遙遠的農村都有一份宅基地，有一處住所。但是，那處宅基地對于這些已經或計劃在城市扎根的農民而言已經毫無意義了。

2.宅基地的保留，浪費了我國的土地資源。這些注定不會有人居住使用的宅基地，按照法律規定還要為不可能再回來的農民保留，土地的價值就無法得到發揮。這將浪費大量的土地資源，進而在一定程度上阻礙我國發展經濟的進程。

（二）宅基地入市與集體土地入市的區別

宅基地盡管屬于集體土地，但是，宅基地入市不同于集體土地入市。后者包含的含義更廣泛，不僅指宅基地入市，而且可以包含耕地等其他集體土地入市。

相對于集體土地入市，宅基地入市有很多自身的優點：

1.能夠確保基本農田的數量。宅基地本身不屬于基本農田的范疇，其入市不會對基本農田的數量產生影響。而如果集體土地入市，則意味著本屬于集體的基本農田也將流出本集體。可能導致的結果或者是國家基本農田的總量降低，或者是該集體的基本農田數量降低。前者，將對國家的穩定造成影響；后者，將對該集體的生存造成影響。

2.能有效保證鄉鎮結構的穩定。農民的立足點就是土地。有了土地，也就有了安居的根本。如果推行集體土地入市而導致耕地由集體土地之外的人耕種，則那些失去土地的農民就沒有了在本村居住的源動力。而由此導致的人口流動則會打亂原有的鄉村結構的穩定。但是，僅僅是宅基地入市就不會出現這種情況。

（三）宅基地入市可以解決的問題

宅基地入市可以有效解決城市發展綜合癥中的一些病癥：

1.有利于抑制高房價。宅基地入市增加了住宅建設用地的供應，將緩解城市發展住宅建設用地供應緊張的局面，進而有助于抑制高房價。

郊區的宅基地可以直接用于住宅建設直接抑制高房價。距離城區較遠的宅基地可以通過市場的流轉被部分生活富裕的市民購買并完全可能在政策的扶持下形成各具特色的小鎮，進而進一步吸引部分城市人口而間接抑制房價。

2.有助于新農村建設。宅基地入市可以吸引部分有資金、有素質、有能力的市民到農村去居住、創業。（下轉第75頁）（上接第72頁）這些人的到來對于創建有特色的新農村是非常具有積極意義的。在政策的指引下，可以形成諸如畫家村、藝術村等一道道別具特色的風景線和產業群。這些產業群的出現不僅對于提升產業的創造力和生命力具有意義，而且對于提高農村生活質量、生活品味都具有積極意義。

3.有利于增強農民工的生存能力。宅基地閑置在農村時，對于該農民而言幾乎毫無價值。宅基地入市使得農民所有的土地具有了與市場接軌的價值，這些額外產生的財富可以有助于農民工在城市中生存發展。也有助于進一步拉動內需。

4.有利于老有所養。我國已經步入了老齡社會，養老的問題已經日漸突出。而目前，我國的養老體系尚不完善，在農村，尤其是貧困落后的農村更是很不樂觀。在日前舉行的2010年中國衛生論壇上，人力資源和社會保障部副部長胡曉義透露，隨著中國老齡化水平提高，醫療保險、醫療保障的可持續發展面臨著越來越嚴重的挑戰。

宅基地入市可以使得部分農村老人能夠出售自己的宅基地而獲得進住養老院的資金，獲得用于醫療的資金，這對于緩解老齡化帶來的養老問題具有非常重要的意義。

5.有利于緩解交通擁堵。宅基地入市，意味著將會有部分城市人口到農村居住，這將分流一部分城市交通量，一定程度上緩解主城區交通擁堵。同時，當在農村形成特色產業群的時候，就會有相當數量的企業、從業人員主動流出城市的主城區而進一步減少主城區的交通壓力。

6.有利于防治空殼村。城市化進程導致了大量的農民進入了城市，使得部分村莊成為了空殼村。宅基地入市則有助于人口回流，使得農村的空間資源得以充分利用。

農村的清新的空氣、綠色的資源對于部分城市人口還是很具有吸引力的，只是苦于不能獲得宅基地的使用權而無法走進農村。宅基地入市將從根本上解決這個問題。

三、宅基地入市面臨的問題及解決的思路

宅基地入市將會面臨一些列問題，只有解決了這些問題，宅基地入市才能夠得以順利推進，才能夠有效達到推動宅基地入市的目的。

1.需要修改《土地管理法》。如果不修改《土地管理法》，則農民出售宅基地是違法行為。而購買宅基地的買家也不能合法獲得宅基地的使用權。所以，推動宅基地入市的首要工作就是修改《土地管理法》。

對于如深圳這樣的一線城市，可以在《土地管理法》修訂之前申請試點宅基地入市。為《土地管理法》的修訂積累經驗。也能夠率先造福社會，進一步起到特區的示范效應。

2.需要建立宅基地入市的有形市場。宅基地入市在本質上也是商品的交易，但是這種商品交易由于涉及的因素多，影響大，作為交易雙方的當事人對于其中的經濟、法律等環節都不能很好把握，因此不能允許向其他日常消費品一樣在路邊交易，而應該建立有形市場集中管理、集中指導。同時，也應該鼓勵社會中介機構為宅基地入市提供估價、交易、登記等一系列服務，以維護交易公平，保護雙方尤其是農民的利益。

3.需要發展城鄉交通。宅基地入市，需要有城里人購買并去鄉村居住，這實質上就是建立了一個城鄉溝通的渠道。到農村購買宅基地的城市人口并不是存粹的農村人，還要有相當的業務在城市中辦理，因此，大力發展城鄉交通，大力發展鄉村網絡等信息硬件建設都是吸引城市人口下鄉的必要措施。只有城鄉之間的交通便利了，鄉村的信息暢通了，城里人才可能有意愿去鄉村居住。才能真正實現宅基地入市的重要歷史意義。

[本文支持課題：建設部課題《我國建筑工程法律體系構建研究》項目編號：2008-R3-36。課題第一作者：顧永才，博士、副教授]

參考文獻：

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3.方文，胡浙平.農村宅基地使用權流轉困境與流轉績效評析[J].成都：農村經濟，2010（9）

4.李蓓，李國銳.淺談中國企業年金的模式選擇[J].深圳：特區經濟，2010（10）

（作者單位：東北林業大學土木工程學院 黑龍江哈爾濱 150040）

（責編：賈偉）