“以房養老”，不能讓老人吃虧

如今，“以房養老”正成為一個熱門話題。9月13日，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（下文稱《意見》），提出鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域，開展老年人住房反向抵押養老保險試點。這是“以房養老”的一種方式，就是老年人將住房產權抵押給金融機構，從金融機構定期領取貸款補貼養老；金融機構在老人去世后將房屋拍賣，收回貸款本息。有消息稱，由民政部牽頭，相關部門已經研討了實施細則，明年上半年將出試點方案。

對很多人來說，這個話題既有吸引力、又充滿困惑。

形形色色的“以房養老”

截至2012年底，中國60歲及以上老年人口已達1.94億，預計在2013年突破2億。老人的養老資金來源主要是子女贍養、退休金和社保金。目前社保金數額不高，民眾往往需要在退休后尋找更多的收入來源。

其實，民間一直在探索各種形式的“以房養老”，但每種形式各有不足。

第一種是由子女（贍養人）養老，房產由子女（贍養人）繼承。這最符合國人的傳統觀念。但現在獨生子女多，“空巢老人”多，這種模式成功與否還要看子女（贍養人）的孝心和現實條件。南京有位90歲的張老太，丈夫和兒女因病早逝，只有一個侄子遠在徐州。她有套單室的產權房，退休工資2300多元。張老太看病花了不少錢，生活十分拮據。她曾希望侄子負責贍養自己，將來房子歸侄子繼承，終因客觀原因而難以實現。如今，她生活不能自理又請不起護理，住不起市場化養老機構，幾經周折才住進了街道為低保老人辦的社區照料中心，每月退休工資繳費后所剩無幾，與此同時，她那套房子卻閑置著。

第二種是賣房養老。老人售出大房購小房，用差價款養老；或者售房后再租回原房，用房款交房租和養老；或者售房后以房款入住養老院。南京一社區的負責人朱華福就幫柴老太實現了賣房養老。他與老人的侄女商議后，將老人房子賣掉，將其送入養老院。侄女保管老人的存折，朱華福確定取款密碼，社工跑腿支付各項開支。對這種做法，人們擔心的是：“萬一將來賣房款用完，而老人還健在怎么辦？”

第三種是“以租養老”。有的老人把本來就狹小的房子騰出一間來出租；有的老人把位置好的大套房出租，自己租住在遠郊小套房，賺取差價改善生活。這些做法都以犧牲生活質量為代價。也有老人想把房子交給房屋中介出租，用租金收入入住養老院，但又擔心中介是否可靠。北京市民政局有關負責人表示，北京將推行“租房置換”，即以出租房屋獲取租金、通過租金收入送老人入住養老院。但租金收入會受到市場狀況影響，誰來替老人管理租金、讓老人租得放心和滿意，也是一個問題。

最后一種就是本次《意見》中試點的方式，老人將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從機構取得貸款并繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。上文提到的張老太，3年前就想將房子抵押給房產中介公司，換取一些養老收入，但要求終身居住在房內。房產公司評估后覺得風險太大，老太始終沒能如愿。

民眾和機構各有顧慮

涉及抵押房產的“以房養老”，幾年來推進得非常艱難，而且爭議不斷，民眾和金融機構各有顧慮。

2007年，南京某福利機構曾與保險公司聯合推出一種綜合保險，老人將房產交給保險公司變現養老，老人去世后房子歸保險公司。這在全國是首次嘗試。但到當年年底，沒有一位老人愿意參與。許多老人想把房產留給子女，更多的老人擔心房產變現時會吃虧。無獨有偶，沈陽一家銀行推出“以房養老”貸款一年，也至今無人成功辦理。這種貸款的條件是，在沈陽居住，年齡60歲到85周歲，擁有可抵押房產，貸款額最多100萬元，貸款期限5到15年，按月發放貸款，到期后一次性歸還本息。一些老人覺得不劃算，有的說“最多貸100萬，如果房子值200萬，我不是賠了？”有的說：“最長不超過15年，假設我60歲抵押房子，銀行的錢給到75歲，剩下10年怎么活？”

銀行和保險公司也并不大力推廣這類產品，主要是擔心房價的長期走勢。如果到老人去世時房價跌了，抵押100萬元的房產到時候只值80萬元，就成了企業的“負資產”。金融機構還關注目前住房產權只有70年的問題，這也是影響未來房屋價值的不確定因素。而且作為一種金融產品，金融機構為確保自身收益，減少自身風險，制定的條款和要求往往對老人權益不利。

國務院《意見》稱，老年人住房反向抵押養老保險試點如成功，對解決老人養老資金、盤活房屋資源都有積極意義。業內人士也對此非常期待，希望政府出面，“既不讓企業吃虧，更不讓老人叫屈”，實現收益與風險的平衡。

美國也是政府保底

在金融服務業比較發達的歐美國家，“以房養老”的經驗值得借鑒。

在美國，父母和成年子女通常不住在一起，兩代人財務各自獨立，子女繼承房產如價值較高，還要付遺產稅。這些因素造成美國社會比較接受“老人自己為養老負責、子女也不盯著老人房產”的觀念。再加上美國人習慣于通過抵押住房籌款，為了裝修房屋、投資做生意等，都會把房子抵押了，這使得“以房養老”能夠流行起來。

在具體做法上，很多美國老人把房子抵押給貸款機構，取得貸款，可一次取得，也可終身每月領款，或者領取一定年限，不同的方式可以領取的額度各不相同。申請人必須年滿62歲，申請人的房屋價值越高、年齡越大，可貸到的錢就越多。

這種按揭在申請人有生之年可以不還，但申請人必須住在這房子里。如果申請人去世、將房子出售或不再居住，就要歸還貸款。房價通常總是逐年上漲，屆時將住房賣掉，所得款項足以歸還本息，可能還有余額給子女繼承。如果子女想要房子，也可以另外籌款還貸，繼承房產。當然，如果老人很長壽，房價上漲的速度又不快，老人去世時可能所欠利息已很多，抵消了漲價的好處。

如果房價不幸下跌了，繼承人可把房子交給貸款機構，所欠的錢以房屋市值為限，一筆勾銷。由于這種貸款是由美國聯邦政府予以保險的，遇到這種情況，政府會將差價補給貸款機構，以減少貸款機構的風險。美國政府有專門的網站，老人們可以查到有資格辦理這種貸款的機構，政府還要求申請人接受專業人員輔導、弄清自己的權利之后才能申請。由此可見，即便在美國，“以房養老”也需要政府出面才辦得好。