當(dāng)險(xiǎn)資遇上養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

我國(guó)是老年人口最多的國(guó)家，截至2012年底，60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，預(yù)計(jì)在2013年突破2億，2034年突破4億。而到2050年，占比將超過(guò)30%，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。

另一方面，截至2012年底，我國(guó)建成的各類(lèi)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)為4.4萬(wàn)個(gè)，擁有床位416.5萬(wàn)張。目前我國(guó)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老現(xiàn)狀是全國(guó)每千名老年人擁有社會(huì)養(yǎng)老床位21.5張，城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”的情況十分普遍。

隨著我國(guó)人口紅利“關(guān)窗期”的日益臨近，特殊的計(jì)劃生育政策導(dǎo)致的“四二一”人口結(jié)構(gòu)，無(wú)形中增添了每個(gè)家庭的養(yǎng)老壓力。解決養(yǎng)老問(wèn)題，不僅直接關(guān)系到社會(huì)三分之一人口的安定，還會(huì)影響到每個(gè)家庭進(jìn)而關(guān)乎整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

保險(xiǎn)業(yè)“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)

8月16日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，要在政府“保基本、兜底線”的基礎(chǔ)上，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”；支持社會(huì)力量舉辦專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)境外資本投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)人口老齡化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，而養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，僅靠政府力量難以滿(mǎn)足養(yǎng)老需求。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資、境外資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，不僅可以破解養(yǎng)老難題、改善民生，也是調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、拓展消費(fèi)需求、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的切入點(diǎn)和著力點(diǎn)。

面對(duì)進(jìn)入“突然加速期”的人口老齡化，險(xiǎn)資躍躍欲試，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐不斷向前邁進(jìn)。早在2009年11月，保監(jiān)會(huì)就批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，2012年4月，泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。

今年6月中旬，泰康人壽命名為泰康之家·燕園的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體模式正式在北京市昌平區(qū)揭幕，標(biāo)志著首家由保險(xiǎn)企業(yè)投資管理的養(yǎng)老社區(qū)正式亮相。該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬(wàn)平方米，建筑面積30萬(wàn)平方米，總共能容納3000名居民入住，首批600余戶(hù)、共800位居民將于2015年入住。“在完成北京、上海、廣州三地布局后，也將在成都、武漢考慮選址”，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升如此表示。

陳東升介紹，泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位在2000戶(hù)至3000戶(hù)，針對(duì)群體主要在企業(yè)主、高管、高級(jí)知識(shí)分子等中高收入群體，同時(shí)計(jì)劃將云南、山東、遼寧等全國(guó)20至30個(gè)核心大中城市作為二期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城市。泰康人壽將投資700億元在全國(guó)布局15所連鎖養(yǎng)老社區(qū)，用10至15年時(shí)間，管理規(guī)模達(dá)到5萬(wàn)張床位。

“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有一個(gè)監(jiān)管比例限制，我們拿著這個(gè)額度不做別的，就做養(yǎng)老社區(qū)和醫(yī)院”，陳東升曾對(duì)媒體稱(chēng)。

很顯然，“養(yǎng)老”事業(yè)已經(jīng)成為泰康人壽最核心的產(chǎn)業(yè)和重要的戰(zhàn)略，不過(guò)，看上養(yǎng)老市場(chǎng)這塊蛋糕的并非泰康一家保險(xiǎn)公司。目前，除泰康人壽外，布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的險(xiǎn)企還有新華保險(xiǎn)、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國(guó)人保、中國(guó)太平、中國(guó)人壽等多家壽險(xiǎn)公司。

與泰康人壽自建養(yǎng)老社區(qū)的渠道不同的是，個(gè)別險(xiǎn)企在布局養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)選擇與地方政府合作，就在今年5月29日，中國(guó)太平就曾與山東省人民政府在香港簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)以及其他投資領(lǐng)域的合作創(chuàng)新。

而之前，中國(guó)太平已先后與廣西壯族自治區(qū)、成都市和青島市等政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，其中均提到養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。

圈地價(jià)格較為廉價(jià)

與自建辦公樓所需用地相比，養(yǎng)老社區(qū)占地較大，動(dòng)輒成百上千畝。因此保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的圈地上，不同于一擲千金購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)的策略，而是選擇總體地價(jià)不貴但周邊環(huán)境宜居配套相對(duì)健全的區(qū)域，保險(xiǎn)公司在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的圈地更傾向于大城市的郊區(qū)和郊縣、二三線城市較為廉價(jià)的土地資源。

一保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司人士表示，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)的地方，必須要考慮所處的區(qū)域，是否交通便利、地理環(huán)境是否優(yōu)美宜居、醫(yī)院等配套機(jī)構(gòu)是否健全等。保險(xiǎn)公司建造養(yǎng)老社區(qū)的投資金額大部分是用于配套資源的建設(shè)上，如果地價(jià)高則會(huì)導(dǎo)致總體成本過(guò)高，險(xiǎn)企后期可能難以負(fù)荷。

合眾在武漢蔡甸建造的健康社區(qū)就是在華中地區(qū)的二線城市，未來(lái)計(jì)劃逐步在東北、華北、華中、華南等地區(qū)規(guī)劃建設(shè)合眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地，構(gòu)建全國(guó)性產(chǎn)業(yè)基地群。

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來(lái)源一般來(lái)自開(kāi)發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入和增值收入。最主要的收入來(lái)源是開(kāi)發(fā)收入和租金收入，即通過(guò)銷(xiāo)售或者出租的方式獲得回報(bào)。

由于國(guó)外政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供政策優(yōu)惠，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)率較高。以美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)為例，一般由政府投資60%，剩余部分由企業(yè)投資和慈善機(jī)構(gòu)捐款組成，老人的入住方式則分為“全托制”和“半托制”兩種，回報(bào)率達(dá)到了8%至11%。其中，保險(xiǎn)公司的作用在于買(mǎi)斷養(yǎng)老社區(qū)居住權(quán)，采取酒店式管理，收取會(huì)員管理費(fèi)，同時(shí)開(kāi)發(fā)高端養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶(hù)。

目前險(xiǎn)企參與實(shí)務(wù)養(yǎng)老社區(qū)的方式主要是出租式。以目前國(guó)內(nèi)幾個(gè)較為有名的養(yǎng)老社區(qū)為例，均具備老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院、老年大學(xué)、景觀花園等，但盈利模式亦各不相同。綜合分析，目前運(yùn)營(yíng)的實(shí)務(wù)養(yǎng)老社區(qū)大致以會(huì)員制、會(huì)員制+銷(xiāo)售制及只租不賣(mài)的出租式為主。

養(yǎng)老市場(chǎng)存萬(wàn)億規(guī)模

對(duì)于險(xiǎn)企布局養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情加碼，申銀萬(wàn)國(guó)在研報(bào)中指出，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)是大勢(shì)所趨，一方面，中國(guó)正在經(jīng)歷史上速度最快的老齡化進(jìn)程，發(fā)達(dá)國(guó)家每千人床位數(shù)在60 張左右，而中國(guó)目前僅有20張，仍有很大投資空間，養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模在萬(wàn)億級(jí)別。

另一方面，保險(xiǎn)公司現(xiàn)有投資渠道收益率低，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資期長(zhǎng)與保險(xiǎn)公司負(fù)債的久期契合度也高。此外，保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的政策也鼓勵(lì)其投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國(guó)柱表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)療護(hù)理、養(yǎng)老產(chǎn)品等等，保險(xiǎn)公司可以通過(guò)投資養(yǎng)老地產(chǎn)、物業(yè)管理、相關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在其中完成資源整合，打造一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，而且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資期限亦匹配保險(xiǎn)資金的久期。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于，一是可以將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤，直接滿(mǎn)足客戶(hù)的保障要求；二是在產(chǎn)品預(yù)售方面可以將項(xiàng)目未來(lái)的居住權(quán)打包成保險(xiǎn)產(chǎn)品，解決了回收期長(zhǎng)的問(wèn)題。

再加上壽險(xiǎn)資金的久期長(zhǎng)，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性要求不高；保險(xiǎn)公司有大量高端消費(fèi)客戶(hù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目天然的市場(chǎng)資源，這些在久期匹配和高端定位方面具備一定的優(yōu)勢(shì)。

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)是一種成熟的體系。在美國(guó)，入住率可以達(dá)到95%，而且平均居住年限超過(guò)10年，“相當(dāng)于簽了一份10年的酒店式公寓支票。”陳東升此前曾如此表示，老人養(yǎng)老不受經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，可以為保險(xiǎn)公司帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

申銀萬(wàn)國(guó)保險(xiǎn)業(yè)分析師孫婷認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)可帶來(lái)保費(fèi)收入和投資收益率的雙重提升，并且樂(lè)觀預(yù)計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)回報(bào)率10%以上，高于其他商業(yè)地產(chǎn)和長(zhǎng)期投資收益率。

根據(jù)《中國(guó)高凈值人群消費(fèi)需求白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，截止2011年末，個(gè)人 資產(chǎn)在600萬(wàn)元以上的人群數(shù)量約270萬(wàn)人。

申銀萬(wàn)國(guó)稱(chēng)高凈值人群選擇高端社區(qū)養(yǎng)老的比例較高，假設(shè)為10%，件均保費(fèi)200萬(wàn)元，則將合計(jì)為保險(xiǎn)公司貢獻(xiàn)5400億元養(yǎng)老保費(fèi)收入。

此外，前述研究報(bào)告還指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資收益率預(yù)計(jì)在10%以上，保險(xiǎn)公司投資非自用性不動(dòng)地的比例最高可達(dá)總資產(chǎn)的15%。以5%的投資比例和10%的投資資收益率來(lái)測(cè)算，養(yǎng)老地產(chǎn)投資可提升保險(xiǎn)資金整體投資收益率225基點(diǎn)。

商業(yè)模式尚待摸索

盡管保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)有諸多優(yōu)勢(shì)，但有分析人士表示，從未來(lái)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，還是面臨很多風(fēng)險(xiǎn)因素。

“目前我國(guó)養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過(guò)程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬(wàn)國(guó)保險(xiǎn)業(yè)分析師孫婷認(rèn)為，養(yǎng)老社區(qū)在短時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模也存在不確定性。

除此之外，孫婷還表示，另一大風(fēng)險(xiǎn)因素在于目前沒(méi)有可供復(fù)制的成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)歸屬多個(gè)部門(mén)管理，產(chǎn)業(yè)政策實(shí)施過(guò)程中部門(mén)之間的協(xié)調(diào)難度大，這也是險(xiǎn)企在發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)過(guò)程中需要面對(duì)的困難。”

此外，有分析稱(chēng)，險(xiǎn)企只租不售的模式束縛了運(yùn)營(yíng)的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開(kāi)發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)，而保險(xiǎn)公司推出的升級(jí)版的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式有待研發(fā)。

一方面是險(xiǎn)企布局養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情不斷高漲，另一方面，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策支持方面，目前也僅僅是停留在研究階段。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前并沒(méi)有形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的、公開(kāi)的政策標(biāo)準(zhǔn)以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)和實(shí)施，即使有補(bǔ)貼政策，也只是針對(duì)個(gè)別企業(yè)，這些對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)形成了不確定的因素。

作為養(yǎng)老社區(qū)最早試點(diǎn)公司掌門(mén)人，陳東升也坦誠(chéng)，養(yǎng)老社區(qū)的盈利周期是一個(gè)很緩慢的過(guò)程。他曾多次公開(kāi)表示，“這個(gè)周期大約是30年，其中前10年是不賺錢(qián)的，像我們拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，泰康之家·燕園這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)在2015年入住，如果入住率要達(dá)到70%至90%可能又要三年。”

專(zhuān)家觀點(diǎn)：“養(yǎng)老不能僅僅依靠政府”

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)社會(huì)保障系主任褚福靈

僅僅依靠政府的力量還不能完全解決近2億老人的養(yǎng)老問(wèn)題。政府目前關(guān)注的養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象主要還是民政重點(diǎn)關(guān)注的“三無(wú)”、低保和特困老人，而對(duì)一般的社會(huì)老人還沒(méi)有力量照顧到，所以必須和市場(chǎng)相結(jié)合，借助市場(chǎng)的力量達(dá)到社會(huì)資源的優(yōu)化配置，讓普通老人也能享受到較完善的養(yǎng)老服務(wù)。

相當(dāng)一部分國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)定位于我國(guó)中高端客戶(hù)群體。社會(huì)養(yǎng)老體系的建設(shè)應(yīng)以滿(mǎn)足養(yǎng)老需求為出發(fā)點(diǎn)。從這個(gè)意義上講，盡管外資養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)價(jià)位較高，受眾較為有限，但有助于滿(mǎn)足人們?nèi)找娑鄬哟巍⒍嘣酿B(yǎng)老服務(wù)需求，可被看作我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老體系的有益補(bǔ)充。”

外資進(jìn)入我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是瞄準(zhǔn)了中國(guó)巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)。外國(guó)投資者之所以看好這一產(chǎn)業(yè)，是看中了中國(guó)數(shù)量龐大且增長(zhǎng)迅速的老齡人口和養(yǎng)老市場(chǎng)的缺口。

中國(guó)老齡科學(xué)研究中心副主任黨俊武

這有助于厘清政府與市場(chǎng)在養(yǎng)老服務(wù)資源配置上的邊界，明確政府的兜底職責(zé)，同時(shí)，為社會(huì)力量參與養(yǎng)老服務(wù)松綁。應(yīng)充分發(fā)揮社會(huì)力量在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中的作用，依靠市場(chǎng)促進(jìn)老齡服務(wù)供給的增加和服務(wù)水平的提高。

我國(guó)是世界上60歲以上老年人口最多的國(guó)家，失能老年人口和高齡老年人口的數(shù)量也是世界上最多的，這么大的服務(wù)需求，僅僅靠家庭、社區(qū)、政府是不能解決的，必須統(tǒng)籌發(fā)揮各個(gè)主體的作用。放開(kāi)民間投資、境外資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既能滿(mǎn)足老年人多層次需求，改善民生，又能激發(fā)市場(chǎng)活力，補(bǔ)上行業(yè)發(fā)展“短板”。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心咨詢(xún)研究部副部長(zhǎng)王軍

養(yǎng)老不僅是重大社會(huì)問(wèn)題，而且蘊(yùn)含著巨大經(jīng)濟(jì)潛力。在政府保障基本養(yǎng)老服務(wù)的前提下，通過(guò)鼓勵(lì)民間投資發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，既可以引導(dǎo)投資進(jìn)入短缺領(lǐng)域，又能培育新的有效需求，增強(qiáng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力。