涉房信托能否渡過“危險期”

房地產信托有驚無險地度過了2012年，2013年房地產信托兌付新高能否平安渡過成為焦點。

在臺州做生意的葉慶民每周都能收到三四家信托公司發來的郵件，向他介紹一些新的項目。一般來說，只要有空，他都會瀏覽一遍，但很少真正投資。三年前他開始接觸信托，三年來總共只投資了三個產品，因為“看不準，有點擔心”。

同樣擔心的還有曾任銀監會副主席的蔡鄂生——作為分管非銀行金融機構監管的領導，在其任內信托業獲得飛速發展。截至今年一季度末，信托業資產規模達到8.73萬億元，6年里增長了20倍。但他說起信托，總有一種“又愛又恨”的情緒。

作為企業的融資工具，信托是對銀行的一種補充。從投資角度來講，信托滿足了像葉慶民這樣高凈值人群的投資需求。然而，信托具有的創新沖動經常會觸及高壓線，為參與各方帶來潛在的風險。

在剛剛結束的中國信托業高峰論壇上，蔡鄂生直言不諱對今年信托發行量的擔憂：“4月份我看資產表嚇了一跳，信托公司一季度融了一萬多億，5月份又增長了五千億。什么東西支撐著這么大的規模？”

數據顯示，近兩年來，信托公司業務多重受限，促使信托公司將業務再轉向房地產。根據用益信托統計數據，2013年上半年，60家信托公司發行房地產信托（集合類）488款，同比增長17.59%，發行規模達到1466.77億元，同比增長58.72%。2012年全年，集合類房地產信托累計新增規模為1496.52億元，今年上半年的發行規模已經接近去年全年。

信托業的突破口

“最近我們發行的地產類項目多起來了，但是并不是因為市場需求增加，有可能是之前監管層積壓了不少項目，現在有所放開?！蹦戏揭患倚磐泄救耸扛嬖V媒體記者。

今年7月份以來房地產信托的發行、成立規模和數量等均有不同程度的上升。用益信托數據顯示，7月第一周，房地產信托的發行就占據了總體發行的絕對優勢，發行規模達到56億元，占總發行規模的66.91%。

7月第二周，房地產信托發行規模占比有所下降，但是第三周發行規模又回到65%以上。通過粗略計算，7月份房地產信托發行數量約37款，發行規模達到131億元。

中原地產統計數據顯示，截至5月下旬，十大標桿房企融資額度已經達到380億元，不到半年時間就接近2012年全年的413億元融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億元上漲了150%。此外，非標桿房企融資量也明顯上漲，30家房企年內總融資額度接近800億元，融資總額已經超過2012年全年融資的30%左右。

對此，一家信托公司項目經理表示，盡管監管層對房地產信托的監管依然趨于嚴格，房地產信托依然是該公司目前的業務導向。“現在還是會以房地產業務為主導?！?/p>

房地產類信托可分為四種類型：債權型，即信托公司提供貸款，房地產企業提供抵押物，雙方形成債權關系；股權型，即信托公司以入股形式參與房企管理，到期后按約定價格溢價售出股權退出；財產收益型，類似國外成熟資本市場的REITs產品，主要投向已建成并能產生持續現金流的物業，以其收益權作抵押；最后一類是組合型，即混合使用上述三種方式。

房地產信托到期后，一般依靠房地產開發項目的銷售收入來支付信托資金的本息。但一旦出現例如項目不能如期銷售回款導致的兌付困難，房地產企業通常會自籌資金，以保障信托的償付。若房地產企業仍無力償還，在目前剛性兌付的市場環境下，風險可能會轉至信托公司。一般而言，信托公司采取的解決方式主要包括：無責任申辯、展期、以新還舊、自己接盤隨后追繳、以及通過司法程序維護債權利益。

據了解，目前房地產信托的平均預期收益率大約在9%左右，房地產信托主要通過銀行、第三方或者自己的銷售渠道來進行銷售。銀行依然是主要的銷售渠道。

據某大型信托公司負責人表示，以往絕大部分都是以100萬元起步，目前則大部分房地產信托的門檻達到了300萬元。

2013年為兌付高峰期

2010年以來，伴隨著房地產行業的持續火熱，房地產信托規模大幅增長。2011年一季度末，房地產信托存量同比增速達到107.07%，創下歷史新高。目前，房地產信托規模的激增與宏觀政策對房地產行業的限制密不可分，融資渠道上，證監會基本暫停了房地產企業的IPO和二級市場融資；同時房地產企業的銀行貸款亦受到限制，于是，信托融資扮演了重要角色。

除了“量”的增長，房地產信托的“質”亦發生了改變。以往房地產企業大多使用信托資本用于增資擴股，以撬動更多的銀行開發貸款，即利用信托作過渡性增資，而2011年以來，隨著銀行對開發貸款的政策越發嚴格，資金逐步吃緊，使得房地產企業對信托直接融資的需求增加。

“就區域而言，我們發現，今年的地產商拿地仍主要集中在一二線城市，三四線城市比較少，因為前期的儲備土地已足夠未來幾年開發。大型房地產商之所以敢于在土地市場大規模拿地，除通過成本較低的銀行、信托渠道融資外，也開始進入海外市場并在海外融資，這種方式資金成本更低，約5%左右?！眴⒃敻煌顿Y分析總監汪鵬說。

汪鵬表示，房地產信托余額處在歷史高位，2013年依然是兌付高峰，兌付規模甚至大于2012年。

隨著前兩年狂飆突進的房地產項目的陸續到期，房地產兌付本息洪峰在2013年到來，在房地產政策不確定的情況下，能否按期兌付成為令人關注的焦點，而信托行業潛在的“剛性兌付”也將面臨考驗。

中金公司的研究報告顯示，2012 年和2013 年房地產信托分別到期2200 億和2816 億，加上應該支付的利息，總還款額分別約2500 億和3100 億。去年爆出的信托項目兌付危機中，最終在有驚無險中度過。而今年的償付高峰，使得能否按期兌付成為關注的焦點。

但是也有部分業內人士預測，盡管房地產信托在2013年7月-11月期間、以及2014年5月-8月期間會迎來兌付高峰，有一定兌付壓力，但總體而言，這種壓力是可控的，不會造成行業內的系統性危機。

房地產行業現金流有很強的周期性，一般在年中探底，在年末達到峰值，這與年中是房地產投資高峰、年底是銷售資金回籠高峰一致。專家估算，2013年7月以后，房地產信托到期規模呈下降趨勢，結合目前房地產銷售市場仍未見回落的市場狀況，因此認為，2013年下半年房地產企業的現金流將持續好轉，對房地產類信托的風險起到緩釋作用。

但是，蔡鄂生稱，“四證”齊全的房地產開發貸款基本上輪不到信托公司去做，那么它們能做的可能多為資質較差的開發商項目。盡管信托公司有自己的處理方式，但房地產信托的風險是顯而易見的。

據中金公司統計，今年預計到期房地產信托規模為2816億元，本息合計總還款額約為3100億元，接下來的峰值可能出現在9月。未來三年里，將有高達7000億元房地產信托到期兌付，預計今年約10%-15%的房地產到期信托項目可能出現違約風險。