“以房養老”為何夭折？

“以房養老”理念最早被時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇引入國內。2006年，全國政協委員、時任建設部科技司司長賴明建議成立專項課題組調研，選擇大城市試點，等到運作成熟后再向全國推廣。上海是我國人口老齡化最為嚴重的城市，2007年作為試點率先推行“公積金以房養老”，最終以失敗告終。

上海公積金這個“以房養老”就是老年人在65歲以后，提前把自己的房子賣了，然后用所得的錢養老的一種方式。這種做法在歐美等國家是很流行的。上海在07年出臺的這項政策主要分兩種方法。一種叫“以房自助養老”，一種叫“倒按揭”。打個比方，比如說你這套小房型現在值100萬，第一種方法就是把房子賣給公積金中心，這時，你就成為了擁有這套房子使用權的租客。這個中心估算出你有生之年住在里面的租金，把它扣除后，直接把錢給你兌換出來。第二種方法，就是你把這套房子抵押給銀行等金融機構，再由這些機構按月發放收益給你，相當于是銀行買你的房，然后給你分期付款。

這一模式后因真正符合條件申請者很少而停止。最近幾年“以房養老”在各地都曾試點，大多因市場反應冷淡而半途夭折。

探其原因，有客觀上的制度因素，也有主觀上的觀念問題。

之所以早先各級政府部門積極推行“以房養老”制度，就是因為我國養老金個人賬戶由于種種原因存在著巨額的漏洞，再加上我國正步入老齡化社會，以至于人社部專家索性講出“養老不能全靠政府”的大實話來。而“以房養老”模式既可以為政府部門在社會養老難題方面分憂解難，作為政府職能部門的公積金管理中心，還可以在老人“駕鶴西去”時積攢下不少房源，這也是一筆不小的財富，所以公積金管理中心像商人一樣把“以房養老”制度看成香餑餑。但筆者認為，“以房養老”并不能夠替代現行的養老制度，只能作為民間養老的一種輔助和補充手段。

“以房養老”制度之所以最后被廢止，正是由于它存在著三大先天弊端：

首先，將財產留給子女是中國普遍存在、根深蒂固的傳統觀念。很多中國父母自從有了孩子，人生的主要目的就是為子女不斷地貢獻。造成目前多數年輕人購房成本高的一個重要原因，就是中老年人為子女購房出資。在美國等一些崇尚年輕人獨立的國家，年輕人首次購房年齡比中國要晚10年左右，緩解了供求關系，房價反而比較便宜。因此，雖然不為子女留房產的做法既能減輕子女贍養的經濟負擔，又能促進子女個人努力奮斗，但除非是孤寡老人，極少有中國父母愿意“自私”地將房產抵押出去。

再者，中國的房產不是完全的產權，土地使用權期限最多只有70年。中老年人把已經使用幾十年的房產抵押出去時，土地使用權期限已所剩無幾了。理論上講，土地使用權期限到期后，可以通過續繳土地出讓金的方式將權限延續。但一方面，城市房產最大的價值構成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重繳土地出讓金，金融機構愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用權期限可以延續，中國的商品房質量欠佳也是一個隱患，連住建部官員都承認，中國的商品房壽命在30年左右，未必能超過70年。

最后，未來房產未必像現在這樣值錢，“以房養老”的前提是房價不能出現大的波動。目前中老年人普遍擁有的房改房，是當年僅付出了非常少的價格購買的。經過10多年的房地產牛市，增值幾十倍的并不少見。目前中國的人口紅利即將跨過頂峰，1990年前后新生人口的持續下降，將導致未來處于購房年齡的年輕人數量持續減少。最重要的是，目前中國的房價，無論從房價收入比，還是從房價與租金收入比來看，都存在較大的泡沫。

“以房養老”制度被廢止，說明了該項制度不太符合中國現有的國情，所以在內地難以全面鋪開。其實，各級政府部門不應把目光全部放在讓民眾靠自身解決養老問題，因為讓每個公民安享晚年，是任何一屆政府的職責所在。筆者認為，養老完全靠政府當然不妥，但是社保部門必須給民眾提供最基本的養老保障，在基本養老有了保障之后，再根據個人情況和要求推行企業年金、養老保險、以房養老等各種養老模式予以輔助和補充，這才是比較妥善的解決之道。