房地產稅有多重

今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13.7%。中央和地方的情況可謂冰火兩重天。

“地方財政收入增長，主要是房地產市場成交額增加，相關地方稅收相應增加。”在分析地方財政收入（本級）增長的因素時，財政部給出了上述解釋。中央財經大學財政稅收研究所所長曾康華認為，這表明地方對土地財政的依賴至今有增無減。

“2012年房地產業銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產稅1372億元、營業稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。”這條某媒體負責人的發言引起了消費者的高度關注。盡管事后多位業內專家否認75%的比例，但中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強表示“土地出讓金以及稅費占房地產銷售收入百分之六十左右。”60%的比例則被業界視為相對客觀。

膨脹的稅費十年

在一季度房地產行業征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅的稅收收入增幅分別為 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。這四項稅收合計2575億元。房地產相關稅收增幅普遍高于全國財政收入增幅。

中國18個稅種中，涉及房地產業的有10個，其中5個稅種僅在房地產行業征收，為房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

上述五個在房地產行業征收的稅種收入合計，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。五個稅種收入合計占全國稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長7289%，占全國稅收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

另有5個稅種也涉及其他行業，包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅。學者測算，若將房地產業的十個稅種收入合計，2012年房地產業貢獻的稅收收入將超過1.5萬億元，占全國稅收收入的比重超過15%。

在住房建設和交易環節，除了各種稅收，政府還向房地產商收取各種費用，收費項目近百項，包括征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業網點費、立項管理費、規劃審核費等。幾乎所有的政府部門都設有針對房地產的收費項目，包括規劃、建設、國防、工商、水利、電力、郵政、環保、公安、城管，等等。此外，還有一個具有稅收性質的收費，即教育費附加。

根據財政部預算報告，僅城市基礎設施配套費一項，2009年至2011年的數額分別為337億元、611億元、857億元。其他近百項地方政府對房地產業的收費，多數混雜在部門收費中，公眾難以獲悉具體數額。

稅制的扭曲效應

除了房地產業貢獻的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設資金的主要來源。2005年房地產價格開始加速上揚，地方政府隨之開始出讓土地的盛宴，并助推房地產市場直線升溫。根據財政部公開數據，2008年至2012年，地方政府土地收入分別為1.04萬億元、1.40萬億元、2.91萬億元、3.32萬億元、2.85萬億元。近三年，土地出讓收入已相當于地方本級公共財政收入的50%-60%。

知名財經評論員朱大鳴早在兩年前就指出，土地價格已經偏離公允價值越來越遠，這些偏離的利潤，形成成為各地土地財政的來源。

這樣的發展道路不可持續性在于，地價上漲終究會形成土地泡沫，而土地的泡沫必將傳導，形成房價的泡沫。商品房價格高的最重要原因是土地一級市場現狀，而中國土地一級市場是國家絕對壟斷的，所以要消除暴利，必須從改革土地“招拍掛”開始。

如果改革地方政府的土地財政，地方政府收入的大半又需要從哪里尋找填補空缺的收入？

這正在成為房地產調控的阻礙，亦在告誡政府，財政體制的改革正在步入深水區。種種之怪現狀直指二十年前的分稅制改革。分稅制導致地方財力吃緊。地方財政收入占全國財政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。而地方政府在實際工作中承擔的事權與財權逐漸不相匹配。因此，對中央與地方稅制的利益關系的系統化理清則成為當務之急。

對于房地產稅費制度，中央早已確定了降低建設、交易環節稅費負擔，在保有環節增加稅負的目標。2012年底財政部部長提出，將“統籌推進房地產稅費改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并”。國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示，這說明有關部門已注意到當前房地產交易環節征收的稅種過多、稅負偏重的問題，而這意味著未來我國房產交易環節稅負將有可能下降。

不過，今年3月份財政部提請審議的預算草案報告顯示，2013年全國稅收預算收入近11萬億元，較2012年增長8.5%，其中，城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅和個人所得稅預期增幅居前，緊隨其后的是房產稅，四個稅種的預期增幅全都超過了11%。

事實上，無論中央政府還是地方政府，在土地和稅費收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產稅費改革距既定目標越來越遠。

一方面是加緊調控，簡化流程，合并稅種，一方面卻將財政收入增幅的龍頭寄望于房地產業，數據之間的掐架很難說明改革的誠意。而技術性手段遏制房價的功效已經到了極致，調控房市必須有制度性變革，現行體制下的房地產調控只能加重供需矛盾，成為“空”調。

3月份國務院重申的對出售自有住房按轉讓所得計征20%個人所得稅的要求已經成為一紙空文，4月份70個大中城市中68個城市房價環比上漲，中國社科院對房價失控的風險預警又在耳旁，房價重又回到越調越漲的老路。