房地產的項目管理與投資管理

摘 要：隨著我國社會經濟發展，人們生活水平的不斷提高，國內房地產業獲得了較快發展，但在房地產市場中，也難免會面臨一些糾紛，為了促進房地產業的穩固健康發展，加強房地產業的投資管理與項目管理是必須的，文章分析了房地產開發中的項目管理與項目風險，并提出了加強項目管理及投資管理的措施。

關鍵詞：房地產；投資管理；項目管理

1 房地產開發中的項目管理與項目風險

1.1 項目管理概述

在房地產開發中，其項目管理的目的是高效率地完成項目目標，在項目經理的負責制前提下，利用系統工程理論、觀點與方法，讓建設項目按照內在的運行規律對全過程進行計劃、協調、組織與監控的管理系統。通常房地產開發會涉及監理方、投資方、市政、規劃、勘察與交通供電等部門，并與最終的用戶消費者形成相互影響制約的關系，所以，在房地產開發中，需要規范、完整與合理的管理體系，對項目開發全過程進行統籌協調，以保證項目總體目標的有效實現。

1.2 項目風險分析

房地產項目會涉及法律、政治、合同與自然等多方面的風險，并且各個方面間存在復雜多樣的內在關系，其主要表現于價格與市場兩方面。其中，價格風險所指的是因房地產不合理定價，給房地產造成較大收益損失，尤其是市場定位不準、市場研究不夠充分與定價策略不是很科學等情況下，如房地產的價格定稿，盡管收益增加，不過其價格并不被市場接受，致使房地產出現滯銷狀況，總效益降低。市場風險是指因房地產市場出現變化，造成房地產投資出現損失。在房地產項目中，房地產市場作為區域性市場，會受本區域房地產的供求情況、消費偏好、競爭方式與消費者的購買力等因素影響。而房地產營銷則是指投資者依據物業特點、市場狀況、支付水平與消費偏好等，對房地產的租售策略與租售行為給予確定。風險存在整個項目開發當中，風險與機會是共存的，風險不僅是對管理者提出挑戰，也能為管理者帶來豐厚的經濟效益，在現代房地產的項目管理當中，加強風險控制及管理，已成房地產開發中的重要內容。

2 房地產開發中項目管理及投資管理的措施

2.1 投資決策環節的風險分析與管理

在房地產項目中，投資決策環節是非常重要的一環，投資決策水平的高低直接影響著房地產項目的開發成功與否，而高水平的投資決策則取決于投資環境準確把握程度。為了準確把握項目風險，可從下列方面加強風險分析及管理。

一是加強產品定位與成本因素分析。房地產項目投資前，應了解項目周邊規劃狀況，并對項目產品進行定位，預測將來的銷售價格及其進度，房地產企業要給予高度重視，項目具有潛在廣闊的市場前景，才會有開發價值。并及時了解成本因素狀況，如地質狀況、土地價格與材料設備價格等，這些因素對房地產的成本控制具有重要影響，項目選擇前，一定對房地產的各成本因素給予分析與市場調研，準確掌握首要資料，便于成本控制。

二是做好可行性研究，并理性投資。在投資決策環節，為更好判斷房地產項目的可行性，專業人員應依據獲取的調研資料，實施成本費用的評估，對土地費用、建安成本、工程管理、銷售及財務等費用給予分析預測，測算標準應與項目實際狀況、當地行情等相結合，并盡量客觀準確，依據銷售價格與成本費的估算狀況等有關指標進行項目評價，判斷項目是否可行。我國市場機制還不成熟，在投資決策中，需要理性投資，并具有一定前瞻高度。

2.2 前期環節的投資管理

房地產項目確立后，投資管理包含設計與招投標兩部分，其中，設計方案質量優劣直接關系著項目進度、造價與質量，房地產開發企業應在項目使用功能滿足下，有效挖掘其設計潛力，采取最優設計方案，把項目造價控制于合理范圍當中。并實施設計招投標措施，選擇設計方案優良，且綜合實力比較強的設計企業，在整個投資項目中，施工圖費用占據比例很小，但對整個工程項目影響卻是非常大的，一旦設計圖出錯，會給整個工程帶來巨大損失，因此，應重視設計圖，當設計圖出來后，應組織設計、預算、工程與監理等人員，會審及審查施工圖的安全、經濟、技術與周密性，并明確提出書面審查建議，督促設計企業及時修正，防止因設計不合理出現損失。除了加強設計管理外，還應重視招投標，，招投標作為項目工程成本控制關鍵，投資企業應組織工程、設計、成本與預算等專業人員，組合成招標小組，對招標范圍、條件與內容給予具體策劃，并擬定標書，在公正、公開與誠信原則下，組織施工企業招標活動，施工合同簽訂的時候，其條款要嚴謹細致，對施工工期、質量、造價與材料設備方法等內容，防止雙方因責任不清出現推諉扯皮現象。

2.3 房地產建設環節的項目管理與投資管理

在房地產建設中，施工環節與竣工決算是不可忽略的環節，其中，施工環節作為項目投資具體的實施部分，在建設項目中，其投資成本控制是最為復雜的環節，所涉及內容較多，主要包含原材料、設計圖紙、機械設備與半成品等，要做好建設環節的項目管理，可從下列方面著手：

一是加強施工組織設計與進度計劃的審核。對施工方存在問題進行協調監督，避免施工方出現施工不均衡、窩工與干擾等狀況，提高設備利用率，并設立監理制，加強項目投資方面的有效控制。

二是加強合同管理，降低工程索賠。在工程量的清單報價中，一些施工企業采用低價中標與索賠贏利方法進行工程承攬，為了杜絕這種現象，房地產項目管理者，應做到事前把關，事中監控，工程變更要嚴格審核，降低工程費用支出。對于材料商與施工企業未履行約定義務的，要及時提出有關反索賠要求，讓控制成本獲得有效控制。

三是加強技術經濟方面的管理。在施工環節，技術對成本控制具有重要影響，應采用新工藝、新材料等方法，加強投資項目成本的有效控制，可采取公開招標方式，選擇信譽好、質量好與價格相對較低的供應商，避免暗箱操作，因此，合理選擇新材料、工藝，可有效增強勞動生產率，減少項目工期。

四是加強竣工決算環節成本控制。在竣工決算環節，控制中心應按照有關法規、竣工資料、合同與定額取費等，對施工的工程量進行核定，并對材料用量、差價，隱蔽性工程的驗收記錄與變更簽證等進行審核審查，避免由于計算誤差出現工程款不準狀況，工程交付應用后，也要跟蹤分析工程成本，并實施估概預結算，查找項目成本減少或者增加的原因，提出相應的改進意見與措施。

2.4 房地產銷售環節的項目及投資管理

在房地產項目中，銷售環節是項目由產品向商品轉換的過程，所面向的是市場，要接受整個市場的檢閱，對銷售費用進行有效控制，可增強項目形象，擴大市場影響力，為良好銷售業績奠定基礎，項目銷售部門應加強營銷方案制作，運用正確市場營銷觀念，配合長期的戰略實施短期戰術，便于短期房地產的銷售工作，并選擇銷售知識豐富、市場環境熟悉與專業銷售人員的營銷代理企業，讓房地產項目快速融于市場，獲取領先位置。

3 結束語

在房地產開發中，將投資管理及項目管理貫徹在全過程中，可有效加強房地產的成本控制，讓各個方面發揮出最佳效益，從而有效降低項目所面臨的風險，讓項目始終處在受控狀態，提高房地產的整體投資效益。

參考文獻

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