關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)若干關(guān)鍵問題的探討

【摘要】伴隨市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系更為密切。一來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需對(duì)資源配置效率相關(guān)要求加以充分考慮，同時(shí)還需房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策影響進(jìn)行考慮；二來，房地產(chǎn)還必須站在微觀經(jīng)濟(jì)角度對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行評(píng)判。文章就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中若干關(guān)鍵性的問題進(jìn)行了一番探討，以期為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供可供參考的意見和建議。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；關(guān)鍵問題；探討

一、引言

作為工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代極為重要的生產(chǎn)系統(tǒng)要素之一，知識(shí)在經(jīng)濟(jì)時(shí)代的生產(chǎn)中已經(jīng)起著支柱性的作用，并且其自身也變成了知識(shí)產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品。隨著信息化和高科技產(chǎn)業(yè)的崛起，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域正面臨著一場巨大的改革。對(duì)剛步入市場經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)有正確的認(rèn)識(shí)，并把握機(jī)遇，求發(fā)展，迎接挑戰(zhàn)。同時(shí)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)下，作為房地產(chǎn)行業(yè)需采取相應(yīng)的對(duì)策來對(duì)此予以積極響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)

作為第三大產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，它在我國經(jīng)濟(jì)體系中起著至關(guān)重要的作用。不僅給經(jīng)濟(jì)進(jìn)步帶來了物質(zhì)內(nèi)容，同時(shí)也使人們的居住環(huán)境得到了改善，使投資氛圍更加融洽。在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)業(yè)的作用是巨大的，在經(jīng)濟(jì)高速增長的地區(qū)和國家，此行業(yè)進(jìn)步所產(chǎn)生的利潤在經(jīng)濟(jì)體系里占據(jù)著較大的比重。它具有如下特征，例如，價(jià)值高，有很多附加意義，并隨著城市進(jìn)步而相應(yīng)發(fā)展等，這些特征使得該行業(yè)的投資誘惑力非常大。據(jù)資料分析可知，自改革開放后，房地產(chǎn)行業(yè)吸引的外國投資在地產(chǎn)行業(yè)所占比例為四分之一，在房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)作用下吸收的投資項(xiàng)目所占比例為百分之四十。然而作為附加值高的產(chǎn)業(yè)，對(duì)土地開發(fā)加以利用，不僅能為社會(huì)發(fā)展帶來物質(zhì)資料，同時(shí)還能對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步起到帶動(dòng)作用。

所以，在經(jīng)濟(jì)體系中此行業(yè)具有著非常關(guān)鍵的作用。就目前發(fā)展速率較快的地區(qū)而言，此行業(yè)已經(jīng)成為其經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為關(guān)鍵性的因素，因此對(duì)其動(dòng)態(tài)特征進(jìn)行分析，將其進(jìn)步規(guī)律找出，對(duì)信息化和工業(yè)化的發(fā)展有著非常重大的意義，并且還能使消費(fèi)體系得到變革，使群眾生活質(zhì)量得到提升，使資源配置更為合理，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康的發(fā)展下去。

三、對(duì)資源配置效率要求加以考慮

一方面，在本次調(diào)控中，低于九十平米的住房面積所占比例需達(dá)到開發(fā)面積的百分之七十，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)房和普通住房適用，對(duì)高價(jià)地段房不適用。所以，需對(duì)市場進(jìn)行細(xì)分，采取總量控制和區(qū)別對(duì)待。由政府調(diào)節(jié)公共物品，由市場調(diào)節(jié)競爭性物品，不應(yīng)當(dāng)用建筑項(xiàng)目對(duì)建筑面積的結(jié)構(gòu)比例進(jìn)行衡量。

另一方面，對(duì)稅收政策鎖住效應(yīng)予以關(guān)注。由于將營業(yè)稅政策從兩年改成五年，于是便很難對(duì)市場形勢(shì)的變化進(jìn)行預(yù)料。對(duì)投資交易進(jìn)行限制使房地產(chǎn)市場計(jì)劃色彩得到了強(qiáng)化，使資源配置的效率得以下降，從而對(duì)消費(fèi)和投資循環(huán)產(chǎn)生影響。

此外，限房價(jià)和套型，競房價(jià)和低價(jià)將會(huì)使低價(jià)下跌。從短期來看對(duì)抑制房價(jià)有利，從長期看會(huì)造成市場扭曲，從而使資源的利用效率降低。還有就是，交易環(huán)節(jié)的價(jià)格控制和稅收增加對(duì)二手房市場的啟動(dòng)不利。

四、行業(yè)受國家政策的影響

在對(duì)行業(yè)市場受調(diào)控方式影響進(jìn)行分析之后發(fā)現(xiàn)，它主要具備如下特征。一是，行業(yè)投資增幅在不斷降低。二是，房地產(chǎn)開發(fā)的用地供應(yīng)過快增長得到了相應(yīng)遏制，土地的購置面積增長幅度回落。三是，房產(chǎn)信貸投放被有效控制，貸款增速降低。四是，拆遷面積變小，從而對(duì)需求度起到了壓制作用。五是，價(jià)位上漲。六是，住房空置的規(guī)模減小，但在西部地區(qū)并未得到好轉(zhuǎn)。七是，商品房的供求增幅不斷回落，銷售面積比竣工面積高出許多。通過對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行分析可知，國家通過調(diào)控取得了相應(yīng)成就，落實(shí)這些政策對(duì)地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)而言，卻并非好事。例如，在調(diào)控條例影響下，一部分開發(fā)機(jī)構(gòu)并未得到很好的發(fā)展，有土地?zé)o資金、無土地?zé)o資金等狀況陸續(xù)出現(xiàn)，因此，就房產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)而言，使資金獲取方式增加，使單位水平提升便顯得尤為重要了，當(dāng)然這還要求開發(fā)機(jī)構(gòu)能采取多種措施獲取資金。

五、由家庭層面出發(fā)對(duì)行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行分析

站在微觀經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，可從如下兩方面來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行評(píng)判：一方面，房地產(chǎn)價(jià)格和居民家庭收入間的關(guān)系，通過對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者購買力和房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比來看房價(jià)是否出現(xiàn)虛高；另一方面，對(duì)比租金和房地產(chǎn)價(jià)格，通過房地產(chǎn)價(jià)格及其投資收益均衡關(guān)系來看房地產(chǎn)業(yè)有無過熱并造成價(jià)格虛高。據(jù)此可構(gòu)建如下兩個(gè)指標(biāo)來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行反映，也就是房價(jià)收入比和房價(jià)租金比，它們可以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行微觀反映。房地產(chǎn)租金比較側(cè)重在對(duì)房地產(chǎn)的生活和生產(chǎn)資料屬性價(jià)格進(jìn)行反映，也就是租金是地產(chǎn)使用價(jià)值價(jià)格的表現(xiàn)，它對(duì)房產(chǎn)需求受經(jīng)濟(jì)基本面因素影響進(jìn)行了較為綜合和全面的反映。房地產(chǎn)發(fā)展的另一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)收入比，通常情況下，房價(jià)收入比正常的范圍為四到六倍，這是銀行專家海默在對(duì)中國住房制度的改革進(jìn)行研究時(shí)提出的較為理想的比例。

六、結(jié)語

通常情況下，居民房產(chǎn)具備公用物特點(diǎn)，需要國家準(zhǔn)備很多住宅以供人們使用，而到那時(shí)房價(jià)便會(huì)快速升高，從而對(duì)人們權(quán)益產(chǎn)生威脅。盡管國家采取了很多舉措來應(yīng)對(duì)這一狀況，然而由于條例的針對(duì)性不強(qiáng)，也并未取得很好的效果。目前，在壓制需求條例的基礎(chǔ)上，需通過財(cái)政措施來使住宅空置性得到減輕，使供應(yīng)得到提升，使價(jià)格得以降低。否則，房價(jià)便不能得到合理掌控，不僅不能處理好社會(huì)問題，同時(shí)還會(huì)對(duì)國家權(quán)益產(chǎn)生影響。

總而言之，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來的今天，就房地產(chǎn)業(yè)而言，不僅面對(duì)著一次嶄新的機(jī)遇，同時(shí)也面臨著一次嚴(yán)酷的挑戰(zhàn)。因而需要我們對(duì)其進(jìn)行必要評(píng)估和正確認(rèn)識(shí)，不僅要看到有利條件，同時(shí)還需看到不利因素，既不能太過樂觀，也不能太過消極，必須吸收國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，通過創(chuàng)新使企業(yè)管理水平得到提升，如此一來，我國房地產(chǎn)業(yè)才能得到持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

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