從土地供給制度角度探析房地產(chǎn)壟斷經(jīng)營

【摘 要】土地問題并不是人與物之間所產(chǎn)生的矛盾，而是人與人之間的社會關(guān)系問題。房地產(chǎn)作為促進社會經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其開發(fā)建設(shè)所需要的土地資源是城市發(fā)展的根本，同時也是城市規(guī)劃建設(shè)中的一項主要內(nèi)容。城市發(fā)展需要房地產(chǎn)行業(yè)作推動力，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展則需要城市土地作建設(shè)基礎(chǔ)，鑒于此，本篇文章站在土地供給制度的角度，深入探討和分析了我國房地產(chǎn)經(jīng)營狀況，并論證了土地供給和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，最后提出了幾點關(guān)于改善土地供給制度的淺薄意見，供相關(guān)人員參考。

【關(guān)鍵詞】土地供給；房地產(chǎn)；壟斷經(jīng)營；城市發(fā)展；改進建議

房地產(chǎn)作為促進我國國民經(jīng)濟增長的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的增長從宏觀層面來說是社會總體經(jīng)濟的動力，而從微觀層面來說，則是房地產(chǎn)開發(fā)商所在地區(qū)的地方政府財政的主要收入來源。從目前我國各大城市的房價走向來看，國家對房地產(chǎn)價格的政策調(diào)控因時滯而受阻，宏觀整頓與調(diào)控對房價的影響不大，所以國內(nèi)房價依然保持著持續(xù)高升的態(tài)勢。然而房地產(chǎn)開發(fā)商所銷售的房屋產(chǎn)品都是在土地資源上開發(fā)建設(shè)出來的，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大，國內(nèi)的土地資源供應(yīng)量便越大，長此以往，必將造成一系列的土地供應(yīng)難題。因此，當前，如何在合理的土地供應(yīng)制度下開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，促進城市發(fā)展是相關(guān)部門人員必須要重視和考慮的首要問題。

1 我國土地供給制度所存在的問題

對于土地資源的配置和供應(yīng)，我國政府制定了一套相關(guān)的土地資源供應(yīng)制度，以實現(xiàn)對土地資源的，然而這套供應(yīng)制度在具體實施過程中存在著一定的弊端。就 我國目前的城市土地管理制度來說，全國各大城市的土地資源管理大多采用土地征用制度和土地收購儲備制度。下面就這兩種制度存在的問題加以分析。

1.1土地征用補償?shù)姆绞絾我?、范圍狹窄

在市場經(jīng)濟條件下，貨幣是最具流動性的資產(chǎn)，得到金錢補償?shù)娜丝梢詫@一財產(chǎn)進行靈活運用，因此，我國土地征用主要采取貨幣安置的方式。這種方式雖簡便易操作，但對失地農(nóng)民來說，除了拿到有限的補償費之外，既失去了賴以生存的土地，又沒有了原本所從事的農(nóng)業(yè)工作和比較穩(wěn)定的收入來源，還被排斥在我國現(xiàn)今的城鎮(zhèn)社會保障體系之外，一旦補償費用完，他們的生活就更加沒有保障。

1.2 耕地占用失控，危害糧食安全

近年來，隨著城市化的推進，城市用地的增加，政府征地賣地的行為使得我國耕地面積大幅減少。耕地面積不斷減少，國家糧食供應(yīng)問題便出現(xiàn)困難。而隨著我國人口數(shù)量的不斷增加，人們對糧食的需求將越來越大，如果現(xiàn)在不及時遏止耕地面積減少問題，我國糧食安全問題必將成為威脅我國經(jīng)濟發(fā)展，以及人民生活質(zhì)量的重要因素。因此，我國現(xiàn)行的土地征用或土地收購儲備制度在實際實施時，還要充分考慮到國家的糧食生產(chǎn)和供應(yīng)問題。

1.3開發(fā)商違法占地、囤地現(xiàn)象嚴重

近年來房地產(chǎn)行業(yè)的囤地現(xiàn)象日益嚴重，主要歸咎于土地供應(yīng)量的減少，土地價格的快速上升。土地資源的緊缺為投機者創(chuàng)造機會，土地價格的快速上漲使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠從持有土 地中獲得收益，從而為囤積土地帶來動力，使得很多地方有大量囤積土地存在。一部分開發(fā)商求地若渴，一部分開發(fā)商圈地不讓，造成土地市場供不應(yīng)求，必然推動地價的快速上漲。

2 關(guān)于我國土地壟斷制度的悖論

從以上分析中，可看出當前我國土地資源供應(yīng)制度在實際應(yīng)用和實施時，是存在著一定不足的。我國在土地資源供應(yīng)上，除了存在人與人之間的關(guān)系沖突之外，在土地壟斷制度上也存在以下一些悖論：

2.1 效率和公平的悖論。在我國土地資源供應(yīng)中，由于土地供應(yīng)制度的影響，交易雙方在進行討價還價時，政府往往會采取行政手段來對雙方的交易進行干預(yù)，且這種干預(yù)具有極高的效率。在政府的干預(yù)之下，土地產(chǎn)權(quán)的交易可快速完成，但是，因政府干預(yù)而完成的交易是有可能缺乏一定公平性的，這種交易大多建立在一方受損的基礎(chǔ)上。土地的供應(yīng)和配置存在不公平性，這便是政府在配置土地資源時，因為過分強調(diào)行政效率，快速拆地而給農(nóng)民造成利益受損的一個重要原因。

2.2 政府干預(yù)和政府失靈的悖論。政府干預(yù)可能會導(dǎo)致農(nóng)民利益受損，這僅僅只是土地壟斷制度實施時所表現(xiàn)出來的輕微癥狀，嚴重時候則更有可能發(fā)生政府失靈。所謂政府失靈，是指政府在市場中失去其職能能作用。房地產(chǎn)經(jīng)營市場有其自身的市場機制，但其市場機制存在一定的局限性，當市場機制失靈的時候，就需要借助政府的行政手段來對市場的經(jīng)營和運行實施干預(yù)。但在政府實施干預(yù)的過程中，由于其他各種因素的影響，政府干預(yù)又會造成政府失靈，從而形成政府干預(yù)和房地產(chǎn)經(jīng)營市場兩者之間的關(guān)系的悖論。

2.3 共利益的悖論。政府壟斷制度的目標是公共利益，然而對公共利益界定并非易事。房地產(chǎn)開發(fā)顯然屬于私人利益而非公共利益，但如果政府將其土地出讓所得用于公共支出，政府征地拆遷行為到底是公共利益還是非公共利益就難以界定。

3完善土地供應(yīng)制度的建議

地方政府既是土地產(chǎn)權(quán)的所有者，又是土地產(chǎn)權(quán)的代理者，既是市場的直接參與者，又是市場的規(guī)制者，同時地方政府又是中央政府的規(guī)制對象。地方政府既要通過市場機制來實現(xiàn)土地收益最大化，又要兼顧社會福利和社會公平，同時又要保證國家土地產(chǎn)權(quán)的實現(xiàn)，這決定了政府行為非常復(fù)雜。大多數(shù)的專家強調(diào)政府壟斷土地一級市場，實行土地儲備制度，防止土地收益的流失，但通過本文的分析，土地壟斷制度確實有其有利的一面，但同時也有其消極的一面，這要取決于政府行為。由于國有壟斷制度造成土地產(chǎn)權(quán)不清楚，每個地方政府會采取投機行為，把土地收益全部用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟的增長，將土地供給產(chǎn)生的正的外部性留在本地區(qū)內(nèi)，而將土地供給產(chǎn)生的負的外部性推給中央政府和其他城市政府，實現(xiàn)本城市本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展目標和個人政治晉升目標。

理想狀態(tài)的土地供給是建立在產(chǎn)權(quán)界定清楚、制度公平基礎(chǔ)之上，交易雙方通過討價還價達到帕累托最優(yōu)。政府介入供需雙方的討價還價，通過政府機制來配置土地資源，是建立在政府的絕對理性基礎(chǔ)之上的，土地壟斷制度下政府如果能夠做到“絕對理性”也可以達到帕累托最優(yōu)。但是萬能的政府是不存在的，政府壟斷并干預(yù)土地供給，存在政府失靈，政府失靈的存在降低了土地資源的配置效率。

4結(jié)束語

綜上所述，城市的發(fā)展依賴于土地資源的合理供應(yīng)，而房地產(chǎn)作為土地資源的主要消耗產(chǎn)業(yè)，當其產(chǎn)業(yè)發(fā)展過于快速，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有出現(xiàn)房產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的勢頭時，就需要國家政府出面，制定并出臺相關(guān)的可調(diào)控政策，通過政府機制來合理配置和供應(yīng)土地資源。但是，政府調(diào)控并不等于政府壟斷，房地產(chǎn)壟斷經(jīng)營模式目前在我國的運行還尚不可行。如果政府對土地資源實施壟斷制度，有可能會產(chǎn)生土地產(chǎn)權(quán)不明晰、責任不清楚等負面影響，不利于經(jīng)濟的發(fā)展。因此，本文認為：我國土地供應(yīng)最理想的狀態(tài)是在土地產(chǎn)權(quán)界定清楚、供應(yīng)制度合理公平的基礎(chǔ)上，輔以政府機制來實現(xiàn)土地資源的合理供應(yīng)和配置，并盡量避免政府壟斷經(jīng)營。

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