中國房地產(chǎn)信托業(yè)存在的問題及對策研究

【摘要】中國房地產(chǎn)信托業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，面臨著信息不對稱、法律政策不完善以及自身設(shè)計(jì)缺陷等一系列的問題，為此，作為一種新型的房地產(chǎn)融資渠道房地產(chǎn)信托必須走創(chuàng)新型道路，推進(jìn)改革，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)信托業(yè)的健康、理性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托 問題 對策

地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益。近年來我國的房地產(chǎn)信托取得了較大的發(fā)展，但是，近期一系列的負(fù)面影響仍然對我國房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展構(gòu)成了眾多挑戰(zhàn)。其中，受“限購、限貸”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，以及銀監(jiān)會(huì)加大對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的監(jiān)管力度，產(chǎn)品發(fā)行和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受到了更加嚴(yán)格的限制。2013年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入集中兌付期，這些政策對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品按時(shí)兌付的影響必然產(chǎn)生較大的影響，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制及未來房地產(chǎn)信托發(fā)展方向，仍然是當(dāng)前和未來一段時(shí)間急需解決的問題。

另外，2012年九月一行三會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)布的《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》對銀行業(yè)、證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)都做出了較明確的規(guī)定，甚至對作為小額貸款公司、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和典當(dāng)行都有提及，卻唯獨(dú)對信托業(yè)和金融租賃只字未提，使信托業(yè)在我國的規(guī)劃和發(fā)展面臨尷尬局面。

一、中國房地產(chǎn)信托業(yè)存在的問題分析

我國的房地產(chǎn)信托業(yè)己經(jīng)啟動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)資金的新循環(huán)方式也初具形態(tài)，但目前房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展規(guī)模還不能夠支撐房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)龐大資金需求量的行業(yè)，作為房地產(chǎn)融資、投資的重要工具，它在實(shí)際運(yùn)作模式中也存在著不少問題。

第一，信息不對稱。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系，在目前法律制度尚不完善，市場規(guī)則也尚未完備建立時(shí)，信息不對稱比較突出，而信息不對稱越是突出，委托代理關(guān)系就越是難以建立和維持。由于房地產(chǎn)信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式，缺乏有效的信息交流平臺(tái)，對受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制也尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。盡管有關(guān)政策規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制，信托公司仍有可能在經(jīng)營管理過程中降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違背投資收益最大化的原則，為自己謀取好處。

第二，法律和政策不完善。目前我國信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。“一法兩規(guī)”為信托投資公司開展信托業(yè)務(wù)提供了最基礎(chǔ)的制度架構(gòu)，但主要針對于信托基本關(guān)系和信托投資公司，而沒有一部系統(tǒng)的規(guī)范信托組織機(jī)構(gòu)及其業(yè)務(wù)活動(dòng)的組織法與行為法，導(dǎo)致我國信托經(jīng)營業(yè)務(wù)不太規(guī)范。

第三，監(jiān)管體制不完善。信托與托管和代理是密不可分的，如何對不同的參與方進(jìn)行監(jiān)管是一個(gè)重要的問題，如果監(jiān)管得不好，它會(huì)給社會(huì)造成許多不良資產(chǎn)，危害金融業(yè)的發(fā)展。如今實(shí)行的銀行、保險(xiǎn)、證券、信托業(yè)的分業(yè)監(jiān)管，監(jiān)管立法層次低、專業(yè)化程度低，造成了現(xiàn)在的監(jiān)管模式與信托業(yè)發(fā)展?fàn)顩r相沖突。

第五，信托產(chǎn)品自身局限。首先，信托產(chǎn)品的流動(dòng)性不足。據(jù)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司發(fā)行信托產(chǎn)品不得通過報(bào)刊、電視、廣播和其他公共媒體進(jìn)行營銷宣傳。因此信托產(chǎn)品的認(rèn)購目前主要通過簽訂信托合同進(jìn)行，私募發(fā)行成為信托產(chǎn)品唯一合法的發(fā)行方式。其次，信托產(chǎn)品的資金額度受限。《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中明確規(guī)定，信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元，這樣高投資金額的合同大大減少了信托融資的可能額度，我國個(gè)人投資者的投資能力很難達(dá)到這個(gè)投資門檻。

第六，缺乏復(fù)合型人才由于房地產(chǎn)投資信托在我國的發(fā)展還處于起步階段，專業(yè)投資經(jīng)理在我國非常缺乏，精通房地產(chǎn)投資信托的復(fù)合型人才在我國少之又少。因而目前人才的匾乏可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資信托所謂專業(yè)化理財(cái)并不專業(yè)的問題。

二、中國房地產(chǎn)信托發(fā)展的對策分析

房地產(chǎn)信托作為一種新型的房地產(chǎn)融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展，但因存在一些問題，嚴(yán)重影響了信托業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展秩序，許多公司因此面臨破產(chǎn)的困境。為了真正促進(jìn)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面入手：

第一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)該不斷創(chuàng)新。在競爭與合作共同力量的推動(dòng)下， 信托公司從銀行、券商、保險(xiǎn)、基金管理公司、租賃公司等金融機(jī)構(gòu)的合作中得到靈感， 逐漸在房地產(chǎn)金融市場中樹立形象， 站穩(wěn)腳跟。從收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托到股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托， 從外匯信托到法人股投資信托， 一個(gè)個(gè)收益風(fēng)險(xiǎn)特征迥異的信托產(chǎn)品不斷地推出。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上打破傳統(tǒng)模式， 先后出現(xiàn)開放式信托、“傘型”信托、可贖回信托、產(chǎn)權(quán)租賃信托、貸款+ 股權(quán)組合等不同模式。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)出現(xiàn)更多的創(chuàng)新與發(fā)展。

第二，經(jīng)營方式應(yīng)該不斷推陳出新。信托業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)主要有信托貸款、房地產(chǎn)信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)信托開發(fā)、信托公司成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司和爛尾樓的處理等形式。以四川重慶地區(qū)為例， 信托貸款、房地產(chǎn)信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)信托開發(fā)、房地產(chǎn)信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓和成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司這幾項(xiàng)信托公司都涉及到了。特別值得一提的是，2003 年9 月， 四川衡平信托投資公司推出了精圖大廈組合信托計(jì)劃， 用信托方式進(jìn)行爛尾樓的處理， 將原本圍繞在精圖大廈身上復(fù)雜的債權(quán)、股權(quán)關(guān)系全部打包成為信托財(cái)產(chǎn)，由信托公司進(jìn)行集約經(jīng)營和處置， 盤活擱置長達(dá)7 年的爛尾樓， 實(shí)現(xiàn)信托人、債權(quán)人和投資人三方的利益共享。而它本身也以債權(quán)信托、股權(quán)信托和資金信托三種形式的創(chuàng)造性組合， 成為全國首例組合信托產(chǎn)品。而以信托方式處理爛尾樓，這更是全國第一例。相信不久之后， 信托公司將在房地產(chǎn)信托經(jīng)營方式上進(jìn)行更多的創(chuàng)新。

第三，房地產(chǎn)信托證券化。房地產(chǎn)信托必須和信托業(yè)整體方向掛鉤， 實(shí)現(xiàn)證券化。其基本依據(jù)是房地產(chǎn)信托證券化能為我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機(jī)制， 采用房地產(chǎn)信托證券化， 就能避免房產(chǎn)商為銀行打工無利可圖的局面。而對經(jīng)營狀況不好， 甚至處于閑置狀態(tài)的項(xiàng)目， 采用房地產(chǎn)信托證券化， 由信托公司委托高水平的物業(yè)管理公司經(jīng)營， 提高物業(yè)的收益水平， 房產(chǎn)商就能借此解套。其次在房地產(chǎn)開發(fā)階段， 當(dāng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以將該項(xiàng)目委托給信托公司， 由信托公司通過信托權(quán)益憑證發(fā)售方式向社會(huì)投資者募集資金， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托證券化。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可一次性迅速回籠資金， 這將有助于工程項(xiàng)目的全面完成， 并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去開發(fā)下一個(gè)樓盤， 進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。

4. 結(jié)論

綜上所述，雖然我國房地產(chǎn)信托業(yè)取得了較大的進(jìn)展，但是，我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須盡早對房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致地研究，并推動(dòng)政策的市場化，來達(dá)到房地產(chǎn)的證券化。在政策上，必須根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī)，保證和維持整個(gè)市場的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。

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