淺析我國房地產價格影響因素

【摘要】房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，他的正常、健康運行將帶動諸多相關產業的發展。房地產不僅是企業的生產資料，更是人們必不可少的生活資料，對房地產的投資已經逐步成為投資和消費的熱點，而房地產價格的不斷攀升對國民經濟發展也將產生重大負面影響。因此，本文旨在分析房地產價格的變動因素，便于尋求有效的房地產價格控制對策。

【關鍵詞】房地產；價格；影響因素；調控

目前，我國房地產的價格在不斷攀升，已經逐漸延伸到二三線城市。這種大范圍的影響如果不能及時得到調控，將對我國國民經濟的發展產生巨大的負面影響。

一、我國房地產價格上漲情況回顧

改革開放以來，房地產業逐漸成為我國國民經濟中的重要支柱產業。房地產的價格上漲也經歷了幾段不同的歷史時期。1978年-1993年：該時期我國剛剛實行改革開放政策，由于歷史的原因我國的房地產業迎來了復蘇期，房地產價格開始上漲。1994年-1995年：由于經濟的過快發展導致了通貨膨漲，為了穩定經濟環境，國家在政策上對房地產業實施過緊政策，房地產價格開始回落。1996-1998年：由于我國經濟環境較為穩定，受到的沖擊并不嚴重，國內房地產價格仍處于穩步上漲階段。1999年-2003年：我國房地產價格處于下降階段。2004年至今，我國由于經濟的飛速發展，帶動了房地產業的發展，房價一直處于居高不下的階段。由此可見，我國的房地產價格一直處于上漲的狀態。

二、我國房地產業發展現狀

自2003年以后，我國很多城市的房地產市場出現過熱現象，國家為了穩定房地產市場的發展步伐對房地產市場進行了宏觀調控。2004年主要針對供給做出調控，2005年主要針對需求進行調控，2006年主要針對結構進行調控，2007年至今主要針對房地產業進行全面調控。我國不斷頒布的政策都顯示出國家對房地產行業的調控力度，但是效果不甚理想，房地產價格仍處于過熱增長狀態中。2010年，國家出臺了對“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。”這條政策的出臺使得很多一線城市的房屋成交量大幅度下降。但是，在成交量大幅下降的同時，房地產價格卻出現了上漲的趨勢。

三、目前我國房地產業存在的問題

隨著我國社會主義經濟建設的不斷深入，我國的對外開放程度也在不斷擴大，各種因素的融合促進了我國房地產業的飛速發展，但同時也為房地產業的發展帶來了許多現實問題。

1.房地產投資占全國固定投資的比重逐漸加大。自2000年起，我國社會各界關注的房地產投資不斷增加，房地產投資占投資的比重達到了60%，已經出現了房地產過度依賴投資的新動向。很多數據顯明我國對房地產的投資已經出現了過熱的現象。

2.房地產業的產品結構嚴重失衡。多年房地產業的發展已經逐漸形成了一個怪圈，房地產市場的產品結構極不均衡，出現了過多的高價位住房，而中低價位適合老百姓的住房產品較少。很多老百姓辛辛苦苦一輩子連一套住房都買不起，這就造成了很多市民無房住、缺房住。由于缺少大量的中低價位的商品房和經濟適用房，房地產業的發展已經不能滿足人民群眾對房屋的需求。同時，大量高價位的住房因為人民群眾買不起而空置。可見，不合理的房地產產品結構使得大量房屋出現了高空置率、低經濟效益問題。

3.房地產市場的發展潛含著高金融風險的發生。房地產業在我國發展過程中，無論是生產還是銷售，幾乎各個環節都需要大量的資金投入，某個單獨的房地產企業并不具備這樣雄厚的資金實力，這就引發了多數房地產企業向金融機構求助，以尋求金融機構的支持。我國各大銀行和金融機構一致認為房地產企業貸款是一項最優質的貸款項目，很多銀行為了爭奪房地產企業的貸款項目從而展開惡性競爭，使得房地產企業的貸款門檻不斷降低。另外，有統計數據顯示，我國85%以上的購房者基本都是通過貸款來購房的。可見，不論是房地產企業還是購房者，一旦房地產市場出現不景氣、房價下降的狀況，買房者可以拒絕還貸，這無形中將加大金融機構的信貸風險。

4.土地政策、法規的不規范、不合理。在我國房地產發展過程中，政府所扮演的角色至關重要。如果房地產也出現波動，政府就可以通過宏觀對其進行調控。房地產業的飛速發展使得土地財政成為各地方政府財政收入的一個主要部分。而很多政府為了私利低價從農民手中購進土地，再高價轉讓給開發商。可見，我國的土地供應政策并不規范。

四、我國房地產價格的影響因素

房地產商品由于他自身的特點，不同于其他類型的商品，這也就決定了在實際中存在著壟斷。影響我國房地產價格的因素有很多，房地產自身的特殊性決定了其價格因素錯綜復雜，但最終影響房地產價格的因素可以視為供求因素。

1.房地產開發成本的影響。成本因素是影響房地產價格的最直接因素。房地產行業的成本主要包括土地成本和房屋的建筑成本。一般而言，土地成本占房地產開發成本的40%左右，如果開發商在購買土地時的資金花費超過40%，那么開發商的獲利空間將縮小。我國政府絕對控制了土地供應，并對土地的供應量做出了限制，這就構成了房地產價格波動的重要原因。另外，建筑成本的增加也會導致房地產價格的上漲和波動，房地產建筑成本主要包括建筑材料成本、建筑設備成本、建筑工人的人工成本。其中，建筑材料的成本是主要成本內容，材料價格受市場的影響將直接關系到房地產價格的波動。

2.房地產市場需求對價格的影響。房地產市場的需求會影響房地產價格的波動。一方面，對房地產的需求意愿會對房地產價格產生影響。很多消費者將房地產作為一項投資產品，如果投資者的需求增加，勢必會推動房地產價格的上漲。人口數量的增加提高了對房地產量的需求，如果房地產供應量低于需求量，必定將導致房地產價格的上升。另外，收入水平的高低也決定著房地產價格的漲落。房地產屬于一種高額消費品，要求消費者必須具備足夠的支付能力才能購買房產。

3.近年來，隨著我國國民經濟的不斷發展，商品房的銷售價格也是一路飆升。可見，我國宏觀經濟增長率越高，房地產業的發展速度也就越快。房地產業的發展對我國國民經濟的增長起到了很大的貢獻作用。

4.稅收對房地產價格的影響。房地產稅收主要是指以房地產或與房地產相關的經濟行為為主要征稅對象的稅種，是在房地產開發、經營、管理、消費的整個過程中，國家對房地產開發商、消費者征收的各種稅種的總稱。

5.心理因素對房地產價格的影響。經過多年的實踐分析，出售者和買房者在實際進行房地產交易時，心理因素也會對房地產價格產生影響。例如：購買者或出售者的心態，消費者的個人興趣愛好，當時的社會時尚風氣等心理偏好都將影響房地產價格的變化。

五、結語

總之，影響房地產價格的因素還有很多，如：自然環境、地理位置、交通運輸、周邊的醫療衛生條件的配套設施建設等都是影響房地產價格變化的因素，各種因素的交織構成了房地產的價格。政府部門必須根據具體情況及時對房地產市場進行宏觀調控，以促進我國房地產市場健康穩定持續發展。

參考文獻

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