探討房地產(chǎn)項目成本管理及控制

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國計民生的支柱型行業(yè)，在我國大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的時代背景下，有效地進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控使其健康地發(fā)展是實現(xiàn)社會主義特色經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)情勢瞬息萬變，經(jīng)濟(jì)環(huán)境日趨復(fù)雜，如何做好房地產(chǎn)項目的成本管理是亟需解決的問題。本文在回顧項目成本管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，指出了現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理的問題，并給予建設(shè)性的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目成本管理；問題；對策

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極大地影響了國民經(jīng)濟(jì)的興衰，如何使其在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中保持快速穩(wěn)健的發(fā)展是進(jìn)行房地產(chǎn)管理迫切需要解決的問題。企業(yè)的發(fā)展很大程度上決定于企業(yè)管理水平的高低。項目成本管理是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，對于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有很大幫助。因此，做好房地產(chǎn)項目成本管理及控制是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)高效運營的有力保障。

一、項目成本管理的主要思想

房地產(chǎn)業(yè)是近些年發(fā)展較快的一個行業(yè)，然而項目成本管理的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷相當(dāng)長的時期。研究項目成本管理的主要思想有助于提高房地產(chǎn)項目成本管理的水平。

（一）成本效益思想

我國目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的攻堅階段，社會主義市場體系正在逐步確立和完善，市場導(dǎo)向是企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略需要考慮的一個重要因素。市場經(jīng)濟(jì)提供了一個自由競爭的平臺和機制，企業(yè)的定位也應(yīng)隨著局勢的變化而變化。企業(yè)項目管理也應(yīng)在這一思想的指導(dǎo)下進(jìn)行有效地調(diào)控，建立起適合局勢的成本管理及控制體系，使成本管理與企業(yè)效益直接掛鉤。

傳統(tǒng)的成本控制思想內(nèi)容比較單一和片面，強調(diào)盡可能地節(jié)約成本，甚至是以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品質(zhì)量為代價。這種成本控制思想很大地制約了企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)不能在競爭機制中取得優(yōu)勢，勢必被市場所淘汰。

（二）復(fù)合化的成本管理思想

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)應(yīng)該用多角度復(fù)合化的眼光看待項目成本管理，實施科學(xué)有效的管理方案。傳統(tǒng)的成本思想認(rèn)為業(yè)務(wù)量或生產(chǎn)量是衡量成本管理的唯一指標(biāo)，至少對成本管理起著決定性作用，而忽視了其他因素的協(xié)同作用。雖然這種思想具有一定的理論意義，但是在實際操作中并不適用，特別是在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)多元化的時代。房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，如果按照產(chǎn)量單一因素的成本管理思想進(jìn)行房地產(chǎn)的項目的管理，將會造成很大的管理風(fēng)險。按照庫珀和卡普蘭的“成本動因”理論，復(fù)合化的成本管理思想應(yīng)該具體考慮五類成本動因，即數(shù)量動因、產(chǎn)品動因、批次動因、加工過程動因和工廠動因?；谶@種成本動因理論，在進(jìn)行實際的項目成本管理時，應(yīng)該考慮綜合因素，均衡多方利益。

（三）系統(tǒng)管理思想

計劃經(jīng)濟(jì)時代的管理思想通常關(guān)注于生產(chǎn)成本的管理而忽略了其他方面的成本研究，這種思想非常不利于市場經(jīng)濟(jì)時代的企業(yè)管理。現(xiàn)代化的管理模式要求企業(yè)能夠樹立系統(tǒng)的管理思想，綜合考慮多方面的因素，使成本管理發(fā)揮其巨大的作用。系統(tǒng)的成本管理思想強調(diào)整體和全局，對企業(yè)成本管理的內(nèi)容和方法進(jìn)行全方位的具體分析。為了使企業(yè)在市場是具有較大的競爭力，成本管理就不能僅僅局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)制造過程，而應(yīng)該對產(chǎn)品的市場需求、相關(guān)技術(shù)狀況進(jìn)行探究。使成本管理的內(nèi)容從生產(chǎn)成本延伸到信息成本、技術(shù)成本、銷售成本、維修成本等領(lǐng)域。除此之外，還應(yīng)重視非物質(zhì)化的產(chǎn)品成本管理，管理由內(nèi)部向外部拓展，由生產(chǎn)向經(jīng)營拓展。

二、房地產(chǎn)項目成本管理的基本流程

房地產(chǎn)項目成本管理可以劃分為五個基本步驟：

（一）成本確認(rèn)

成本是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、售后等各項運營活動相關(guān)費用的總和。房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成是多方面的，但主要是指項目的開發(fā)成本，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的費用總和。房地產(chǎn)項目成本確認(rèn)這一階段的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素進(jìn)行辨別和分析，確定哪些是構(gòu)成項目成本的要素。

（二）成本估算

房地產(chǎn)項目成本管理的核心是對房地產(chǎn)項目的成本進(jìn)行估算，為接下來的成本預(yù)算階段和控制階段打好基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項目成本預(yù)算的主要內(nèi)容是估算每個成本構(gòu)成要素的單價和所需數(shù)量，并識別各種可相互替代的成本，協(xié)調(diào)各種成本的比例關(guān)系。

（三）成本預(yù)算

由上一步驟成本估算的結(jié)果作為依據(jù)，可以對房地產(chǎn)項目的成本進(jìn)行預(yù)算，也就是對計劃期內(nèi)的房地產(chǎn)項目成本做出詳細(xì)的統(tǒng)籌安排，并將其作為項目成本控制和考核的基本依據(jù)。將成本估算的結(jié)果進(jìn)行分配，使各具體活動得到相應(yīng)的成本預(yù)算，最終確定項目的成本定額是成本預(yù)算的中心任務(wù)。

（四）成本控制

成本控制是房地產(chǎn)成本管理的直接目的，它貫穿于房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)，從招標(biāo)投標(biāo)到竣工驗收，是房地產(chǎn)項目成本管理的核心內(nèi)容。這一環(huán)節(jié)的主要任務(wù)是檢查項目成本的實施狀況，發(fā)現(xiàn)實施的成本和預(yù)算成本之間的差別，并將這些差別進(jìn)行統(tǒng)計收錄，通知相關(guān)預(yù)算執(zhí)行人，進(jìn)行權(quán)責(zé)的劃分。此外還要對符合預(yù)算的實際成本進(jìn)行核查，確保正確、合理。 最后進(jìn)行成本績效的分析，從而為糾正成本預(yù)算與實施之間的差距提供回饋。

（五）成本考核

成本考核是實施成本管理的后續(xù)工作，也是總結(jié)階段。房地產(chǎn)項目完成之后，要對項目成本中的各級責(zé)任中心的管理績效和失誤進(jìn)行評價和總結(jié)，為以后的項目成本管理提供借鑒。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中的問題

（一）對項目成本管理認(rèn)識上存在缺陷

房地產(chǎn)項目開發(fā)初期的投資決策和設(shè)計規(guī)劃是整個項目的基礎(chǔ)，基本奠定了項目進(jìn)行的總基調(diào)。投資決策的合理性很大程度上影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的效益問題。然而我國相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目的投資決策缺乏明確的管理機制和技術(shù)支持，使工程質(zhì)量和項目成本面都臨巨大的問題。

（二）項目管理機構(gòu)設(shè)置不完善

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，專門的項目成本部門設(shè)置還不完善，存在諸多方面的問題，特別是在執(zhí)行力度上，缺乏有效的監(jiān)管機制，使成本管理只停留在設(shè)計階段，起不到成本管理應(yīng)該有的作用。此外，我國的房地產(chǎn)建筑工程施工現(xiàn)場較為復(fù)雜，存在大量的工程外包情況，客觀上增加了成本管理實施的難度。

（三）管理方式落后

我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況參差不齊，管理水平相差較大，相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目成本管理時所使用的預(yù)算方法落后，并未根據(jù)國際上通行的行業(yè)準(zhǔn)則實施成本的預(yù)算和管理。

四、針對問題提出的幾點建議

（一）項目決策階段的成本管理

項目決策階段的成本管理和控制包括兩方面，一是要對房地產(chǎn)項目進(jìn)行定位，明確各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低項目成本投入。另一方面是要對項目的規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，實現(xiàn)投資的效益最大化。

（二）項目設(shè)計階段的成本管理

項目設(shè)計階段是項目整體成本控制的關(guān)鍵，對工程的造價影響甚大。工程設(shè)計一旦制定出來，就要進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行，實現(xiàn)質(zhì)量與效益的雙贏。

（三）項目實施階段的成本管理

項目實施階段是資金投入最大的階段，也是招標(biāo)投標(biāo)階段的延伸工作。作為施工合同履行落實的重要環(huán)節(jié)，加強施工控制是實現(xiàn)成本管理控制的有效方式。對項目成本的控制工作要抓好合同管理，盡量減少工程施工索賠等其他的非正常預(yù)算，此外還要從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)措施上展開對項目投資的有效控制。在工程竣工時，加緊結(jié)算工程款項，對實際投入進(jìn)行清查，形成成本管理和控制的有效監(jiān)控和回饋機制，最終為實現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益提供保障。

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