論重慶公租房的制度建立與完善

摘要：伴隨著我國新一輪的房地產調控，重慶公租房模式受到極大關注。本文通過其制度特征來了解重慶公租房制度，并其存在的問題進行分析整理，提出完善的建議，以使其得到優化和發展。

關鍵詞：重慶 公租房 制度 完善

2010年重慶市開啟的公租房建設計劃指出要在未來3年建設完成4000萬平方米的公租房建設計劃，解決200萬人的住房問題。并且在公租房建設的實踐中走獨具特色的公租房建設之路。重慶市公布《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》對公租房規劃、建設、分配、使用、管理及監督各個環節都做出了相關規定。

一、重慶公租房制度特征

1.雙軌制住房供應體系。重慶市提出了政府保障和市場配置相結合的“雙軌制”住房供應體系：30%～40%的中等偏下收入群體，政府為其提供公租房和棚戶區、城中村改造的安置房，60%～70%的中高收入群體由市場提供的商品房。

2.減收土地出讓金，劃撥方式供應土地。從2002年開始，重慶就建立了土地儲備制度。重慶市公租房建設免收土地出讓金，對公租房建設的相關稅費全部進行減免。

3.注重公租房的配套建設，讓居民生活更有尊嚴。為避免產生城市中的“貧民窟”，重慶的公租房與商品房按照4：1的比例混合建設，商品房與公租房共享公共配套服務。

二、重慶公租房制度存在的問題。

（一）缺乏權威立法保護。

目前，我國保障房制度框架仍然缺失，基本停留在政策層面，只是以紅頭文件方式來調整，缺少長期的戰略安排，且每次政策的切換多數是作為房地產宏觀調控的輔助性政策而存在。從這個角度來看，缺少的制度框架的建設，權威立法的保障。

（二）準入門檻設置不合理。

根據《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》對公租房申請人條件做了明確規定，重慶市公租房申請條件沒有戶籍限制這是一大進步，但是筆者認為這個申請條件還是過于苛刻。例如，申請人的年齡限制在18歲，而年滿16歲不滿18歲的進城務工的人員就被排斥在外；要求穩定工作和收入來源，使得一些打零工的群體無法得到保障。在我國個人收入申報及征信系統并未建立的情況，僅憑收入證明來分配公租房，會導致分配不公的現象。總的來說公祖房的申請條件不能只按照城市人均收入來確定，這樣無法突租房的保障優勢。

（三）退出機制的不健全

對于公租房申請人，如果已經達到買房的能力，或者已經買房，該如何讓他們退出公租房？該怎么及時審查這部分群體？這些問題在暫行辦法中都沒有明確規定。《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定，公租房是可以出售的。該規定使原本就稀有公租房資源更加緊缺，導致申請人輪候時間過長甚至申請人分不到公租房，使公租房的保障功能大大減弱。[3]為了保證出售的公租房能流轉到政府手中，就必須建立一系列的規章制度加強監督，也將導致不必要的成本消耗。

三、重慶公租房的制度建立與完善

（一）轉變公租房制度理念，制定配套法律法規。

從以調控為導向轉為以民生為導向的保障住房制度。我們忽略了保障房本身所代表的不是宏觀調控的手段，而是我們政府的責任。政府有責任為中低收入的居民提供適合其經濟狀況的房屋保證“居者有其屋”。同時政府應該提供符合國家發展階段與條件的“適度居住權”保證保障住房制度的延續性。公租房制度理念的轉變需要通過權威立法來確定。制定層級較高的法律規范來支持全國的公租房建設，也要加強公租房分配的程序性設置及政府的權限范圍以便全民監督。

（二）公租房運營的多元化

根據《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，公共租賃住房建設資金的來源渠道除了財政資金還有銀行、非銀行金融機構和公積金貸款及發行債券，但仍是以政府為主導。這樣運行體系將會給地方政府帶來了巨大的財政壓力。筆者認為解決資金壓力問題，我們還可以選擇多樣性的融資方式，探索金融創新為住房保障提供資金渠道，帶來長久的活力。例如，采用房地產投資信托基金（REITs）的方式或BOT模式，集合社會閑散資金，為公租房提供長期性資金支持保證公租房供給及管理。

（三）制定合理公租房準入條件

公租房在保障對象上應當更加關注剛剛畢業的大學生和一些有技術性的農民工住房問題。所以，一方面要集中發揮公租房的保障優勢；另一方面應當在公租房的申請條件上適當設定一個下線，并且有意的區分公租房與廉租房的租金定價，使城市中等偏下又暫時買不起產權房的人群切實享受公租房在城市為其提供的便利，而低收入人群更多享受廉租房的保障。

（四）加強專業化監督管理

建立完善的個人收入申報系統和個人信用檔案系統。對于申請人員的公示方法上，除了根據規定的在網上公示方式以外，還應該加上在申請人員所在的工作單位、生活社區等地方進行公示，形成多層次的公示格局。其次，要建立家庭收入檔案，并實行動態化管理。同時建立復審制度，每隔三年或稍長時間對原保障對象進行重新認定，只有符合條的方可繼續享受住房保障政策。

參考文獻：

[1]武莊.中國推行保障性住房建設的現狀及對策研究-以公租房建設為例[J].經濟研究導刊.2011（30）：164.

[2]巴曙松.房地產大周期的金融視角[M].廈門：廈門大學出版社，2012：223.

[3]宋曉娜.公共租賃住房制度研究-以《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》為例[J].

[4]重慶：西南政法大學碩士畢業論文[D].2011：21.