離婚訴訟中的房屋分割疑難問題

摘要：房屋分割是離婚訴訟的爭議焦點，隨著社會的發展，房屋分割的新情形不斷出現，并且交叉涉及婚姻法、物權法、合同法等多個部門法，成為疑難問題。本文對其中的四種常見疑難案例加以分析，并總結出裁判規則。

關鍵詞：婚姻法 離婚 財產分割 房屋

離婚訴訟的數量逐年增多，其中夫妻財產分割是離婚時爭議的焦點之一。房屋作為公民和家庭的主要財產，在夫妻財產組成中占有較大的份額，特別是在房價不斷上漲的今天，房屋越來越成為離婚案件中雙方爭奪的焦點。房屋分割的一些新問題、新情況不斷發生，本文就部分典型疑難問題進行分析。

一、結婚后一方父母出資購買房屋，登記在該方一人名下

案情：陳先生、李女士結婚后，陳先生的父母出資200萬元一次性付款購買了一套房屋給夫妻婚后居住，房屋登記在陳先生一人名下。后來夫妻二人因感情不和而訴訟離婚，李女士提出陳先生父母沒在贈與房屋時明確表示只贈與給陳先生一人，根據《婚姻法》第十七條第（四）項、第十八條第（三）項[1]，陳先生接受贈與所得的房屋屬于夫妻共同財產，李女士有權分得該房屋的一半份額。

評析：在司法實踐中，類似本案的案件曾存在比較大的爭議。李女士提出的理由有一定的依據，陳先生父母在贈與時確實沒明確說明是贈與給陳先生一人，因而可以適用《婚姻法》第十七條第（四）項認定李女士也享有房屋產權。但是也有意見認為，既然陳先生父母把房屋登記在陳先生一人名下，那么可以視為房屋是贈與給陳先生一人，所以根據《婚姻法》第十八條第（三）項，房屋屬于陳先生的個人財產，李女士不享有產權。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》于2011年8月13日施行后，上述爭議已得到明確的解決。《婚姻法解釋三》第七條第一款規定“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”。根據此規定，陳先生父母把房屋登記在陳先生一人名下，視為只贈與給陳先生，所以李女士不享有房屋產權，在離婚時無權分割。

二、婚前一方簽訂房屋買賣合同并支付首付款，但婚后才取得房產證，房屋登記在該方一人名下，婚后夫妻共同還貸

案情：高先生在和孫小姐結婚之前，和某房地產公司簽訂購買一套房屋的《商品房買賣合同》并辦理了按揭手續和支付了首付款，房產證在婚后取得，房屋登記在高先生一人名下，二人婚后共同償還貸款。后來夫妻二人訴訟離婚，孫小姐認為，根據《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力”，房屋是在婚后才取得房產證和登記，而且房貸是兩人共同償還，因此房屋屬于夫妻共同財產，孫小姐應當享有一半份額。

評析：根據《婚姻法》第十七條[2]，我國實行的是法定婚后所得共同制，因此財產何時取得成為認定夫妻共同財產的關鍵。購買按揭房屋過程較長，其中包括簽訂房屋買賣合同、支付首付款、辦理按揭手續、交付房屋、取得房產證等環節，在認定房屋產權“取得”的標準上學術界存在分歧。我們認為，按揭房產應當以支付首付款并辦理按揭手續，作為取得產權時間的主要判定標準，如果一方在婚前以個人財產支付首付款并辦理按揭手續，取得的按揭房產應當屬個人財產。最高人民法院部分法官的著述也持同樣觀點：“婚后取得房屋所有權證，并不意味著該房屋就屬于夫妻共同財產。房屋所有權證雖然系婚后取得，但財產權益在婚前簽訂房產買賣合同后就已經取得。也就是說，婚后房屋物權的取得并非憑空取得，而是依據婚前的債權轉化而來，因此離婚時判歸產權登記一方比較公平。”[3]

因此，在本案中，高先生在婚前已簽訂買賣合同并已辦理按揭手續的房屋屬于個人財產，孫小姐在離婚時無權分割房屋產權。

三、婚后夫妻通過《財產協議》約定婚前個人房屋屬雙方共有

案情：張先生在婚前購買的房屋是其個人財產，和何小姐結婚后，雙方簽訂了《夫妻財產協議》，約定張先生的房屋屬夫妻二人共同所有，房屋沒辦理過戶登記。后來二人訴訟離婚，何小姐主張根據《夫妻財產協議》以及《婚姻法》第十九條[4]，享有房屋的一半產權。

評析：通過財產協議的形式約定婚前個人財產屬于雙方共同所有，實質上是一種贈與行為。根據《合同法》第一百八十六條[5]，贈與房屋的協議在房屋過戶登記、轉移所有權之前是可以撤銷的。對本案而言，關鍵問題是，對于夫妻之間的贈與，是否適用上述《合同法》第一百八十六條關于撤銷的規定？答案是肯定的，《婚姻法解釋三》第六條“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”，明確規定了婚內贈與也適用合同法，可以撤銷。

可見，即使夫妻通過《財產協議》約定了婚前個人財產屬雙方共有，但在財產所有權轉移之前，該贈與約定仍然可以被撤銷。因此，在本案中，如果張先生撤銷贈與房屋的約定，那么何小姐將不能分割房屋的一半產權。

四、婚前個人所有的房屋，在婚后產生的租金和房價增值

案情：鄧先生在婚前購買的房屋是其個人財產，與黃小姐結婚后，房屋一直用于出租?，F夫妻二人訴訟離婚，黃小姐主張，根據《婚姻法》第十七條[6]，房屋在婚姻存續期間取得的租金以及房價增值部分，都屬于夫妻共同財產。

評析：對于個人財產在婚后收益的歸屬，《婚姻法解釋三》第五條有明確的規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”。那么，“孳息和自然增值”具體指那些內容，是否包含租金和房價升值？

在民法中，“孳息”包括天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結的果實、牲畜生的幼仔、母雞下的蛋等等。法定孳息指因法律關系所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、貸款人根據貸款合同取得的利息等。在離婚案件中涉及最多的就是法定孳息，如一方個人婚前存款的利息、一方個人婚前房屋的租金等。

“自然增值”是經濟學用語，通常是指“未經經營發展純粹依靠時間推移造成的增值”。在《婚姻法解釋三》里主要指的是房屋市場價值的增值。

據上所述，個人所有的房屋產生的租金和房價增值部分，都屬于“孳息和自然增值”，不能認定為夫妻個人財產。因此，本案中黃小姐的主張不能得到法院的支持。

注釋：

[1]《婚姻法》第十七條：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外。

《婚姻法》第十八條：有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產。

[2]《婚姻法》第十七條：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。

[3]杜萬華，程新文，吳曉芳.<關于適用婚姻法若干問題的解釋（三）>的理解與適用[J].人民司法.2011（17）：25.

[4]《婚姻法》第十九條：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

[5]《合同法》第一百八十六條：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定。

[6]《婚姻法》第十七條：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。