房地產營銷策略及創新分析

摘 要：地產營銷中心的設計與創新象征著樓盤及企業的形象，如何使地產營銷中心的設計脫穎而出，位置選擇、功能設定、造型設計及內容配置等都是必須重視的因素，文章以武漢萬科“香港路8號”為例進行實際分析。

關鍵詞：地產；營銷中心；設計；樓盤形象；設計原則

地產營銷中心作為展示樓盤形象及接待客戶的重要場所，集宣傳、洽談業務及地產實際產易于一身，因此，地產營銷中心的設計風格必須突出形象，體現出企業的實力及樓盤特色。以展示出良好形象，對潛在客戶形成一種吸引力，激發其購買欲望。房地產營銷中心作為產地產項目銷售的重要窗口，房地產企業都不惜投入巨資以突出其“個性”，在這種趨勢的驅使下，國內一批富有時代氣息的高質量地產營銷中心設計作品出現在房地產市場中，這些作品從一定程度上體現了當代設計師的設計水平。

1 地產營銷中心的功能設計分析

體現出樓盤項目的定位和企業經營理念是地產營銷中心設計時最重要的設計。即：在限定的空間內，把項目的優勢傳遞給客戶，使客戶產生購買簽約的欲望。

本文結合著名設計師李益中設計的武漢萬科“香港路8號”的營銷中心進行分析。“香港路8號”樓盤位于武漢市最繁華的地段之一——香港路上。此樓盤把市內年輕白領定為客戶群體，以適合這類客戶需求的小戶型為主。在設計上，設計師從迎合年輕白領的品味入手，突出了樓盤設計的“酷”和時尚感。銷售中心位于裙樓的第一層，層高約9米，內部加建了兩個夾層。夾層一設置為“樣板間”，相對應的下部為簽約區；夾層二為展示廊，它是簽約區的一部分，兩個夾層由一條13米的鋼結構廊橋聯系起來。簽約區和大廳地面有0.75米的高差，設計師安排了兩條相互垂直的玻道解決了這個問題，這便使得空間富有趣味性，增加了空間的流動感。

我們從兩個方面來分析該營銷中心的“酷”。（1）空間上的“冷酷”色調。利用光源的顏色、形態、照明效果，點狀射燈可使光影效果體現得更強烈；（2）簡約利落的空間處理展現極“酷”，室內空間界面大量加入不加修飾的元素，把樸素、清晰、純凈體現得淋漓盡致。室內的柱子保留著原有形貌，混凝土質感清晰可見，設計師別有心栽的給柱子外部修飾了透明玻璃，柱子上下設置了高照度的射燈，如此使得每根柱子具有靈性美，也使柱成為空間的一個亮點。整個空間里，唯有圓形洽談桌配有泛光照明，燈具上的特別裝置使其看似一把固定在桌上的小傘，光源從這里溢出，設計師通過對光源的把握，巧妙的劃分出簽約區域，以便于輕松的進行業務洽談。遠遠看去，這些點綴在如此“酷”的空間里的燈像一把把小傘，猶如夜明珠，璀璨奪目。

可見，作為地產銷售的前沿陣地，營銷中心中的設計、規劃所展現視覺魅力與感觀，直接對客戶的購買行為產生了影響，因此，如何布置、設計好營銷中心各區域功能是非常重要的，筆者針對樓盤特色，可以在營銷中心設置功能分區，簡述如下：

1.1 接待區

接待區可以以前臺形式設計，以突出項目名稱、標志為主要特點，常以樓盤的大幅形象展板為背景。該區域一般放置樓盤的相關宣傳資料，設置有多部由專人負責接聽的電話，營銷中心門口安排迎賓人員。

1.2 洽談區

洽談區需要較大的面積以體現其寬敞明亮，敞開式空間形態營造出輕松愉悅的氛圍，再布置以美觀舒適的沙發。為了業務洽談地，洽談區墻面可做一些與樓盤相關的展示，如；地產商介紹、項目交通流線圖及照片、戶型圖等，客戶可從這些展示內容中得到有效信息，有利于洽談順利進行。

1.3 簽約區

簽約區需要提供相對安靜的空間，條件許可的話可隔成一個個獨立的小空間。

1.4 辦公區

辦公區是為地產項目行政、財務，以及現場辦按揭的工作人員而設置的，一般情況下設置在二樓較合適。

1.5 沙盤展示區

當售樓人員對客戶介紹樓盤信息時，需要沙盤模型來作具體的講解，因此，沙盤模型展示區應設置在洽談區附近。此區域擺設有樓盤整體沙盤與單體戶型模型，方便客戶對在建的樓盤有全面的認識。

1.6 多媒體播放區

美觀、舒適、浪漫是現代都市標題項目所體現的特點，在某個特定空間里，柔和的燈光回旋著浪漫音樂，人們理想的家居生活環境在這里得到親身體驗。該區域一般設置了大屏幕電視，用以播放項目動態影像，以便客戶對項目有更直觀的了解。

2 地產營銷中心設計原則

地產營銷中心設計的精髓在于：在客戶步入其中時使身心進入獨特的氛圍中從而感受到空間的親和力，及濃郁的地產項目整體氣質。設計師把不同元素進行搭配、利用各種技巧打造出不同感觀的空間，以此營造出不同氣氛，使客氣體驗到不同感受，以此增加客戶對項目的認同感。設計師可以通過設計的基本原則，為客戶營造一種和諧、人性化的生活想象空間，使設計產品更具獨特性及稀缺性。

2.1 地產營銷中心選擇位置

地產營銷中一般情況下是在該項目的大廳內，有一些也會建在戶外。戶外營銷一般是有兩種方式。比較常見的是建造在該項目的旁邊，和該項目融為一體，這樣使營銷中心看起來很大氣，寬敞。還有一種是建造在比較靠近市繁華地段的地方，這些地方一般也會離著樓盤項目比較近。

獨立建造的營銷中心有兩個優點：（1）使銷售、施工現場互不受干擾；（2）可避免施工項目在朝向、通風采光等方面不適于做銷售空間的缺陷。

2.2 營銷中心與樣板房的組合形式

2.2.1 合二為一式。就是地產商利用其樓盤中多層建筑的首層，以比較有代表性的戶型設計裝修為樣板房，將樣板房的各個房間作為樓盤營銷中心的各功能分區，實現地產營銷的基本功能。這種設計很好的避開了原先大空間設計上的混亂感，給人以親切、舒服的感覺，而且可以樓房的設計形式與設計理念直觀的展現在客戶面前。由于樣板房缺少擺設與布置，單調感致其難以體現出營銷中心的大氣與完整。

2.2.2 聯體式。這種設計方式是將營銷中心的接待區單獨設置，樣板房緊鄰其布置。二者既獨立又相連，便于客戶看樓。聯體型設計的優點是空間完整緊湊，既可使接待區保持相對獨立，又使客戶體驗到家居環境的溫馨氣氛。

2.2.3 獨立分散式。這種設計方式可應用于有較多形式戶型的樓盤項目。目的是為了展示某一戶型，選擇項目中的一處實例作樣板房，營銷中心與樣板房二者相對獨立且較分散。

2.2.4 立體式。一般就是說營銷中心的客戶接待區和樣板房并不在同一樓層空間的布置方法。此種布置方式一般適用于高層建筑之中，之所以做如此設計主要就是因為高層的下半部分一般多是以綜合性裙樓為主，4層或5層以上才是居民住宅區。對于此種樓盤在做營銷設計時主要考慮的就是客戶的考察路線，路線的設計可以包括入口大堂、電梯間，也可以包括樓盤中各種戶型的裝修樣板房。這種營銷方式的優點就是：客戶可以真實感受到空間的實景效果，同時也能夠讓客戶通過路線的設計感受到樓盤的豪華，從而在心理上獲得客戶對樓盤的肯定。

3 結束語

綜上可知，在客戶未入住新樓盤前，他們對房屋的使用感受是無法體會的。因此，地產營銷中心更成為他們購房前的綜合分析、判斷目標，所以，除了要重視地產營銷中心的設計，細節問題也要重視，如成熟、周全的細節工作及熱情的前期物業形象等，以增加樓盤項目整體合力。

參考文獻

[1]李益中.售樓處設計策略[M].大連：大連理工大學出版社，2009.

[2]周帆.售樓手冊[M].北京：中國經濟出版社，2009.

[3]清華大學建筑設計研究院.住區.地產策劃—中國住區設計研究叢書[M].北京：中國建筑工業出版社，2002.

作者簡介：夏淑倩（1982-），女，助理工程師，任湖北安華智能股份公司裝飾主管。