投資“聯(lián)合辦公室”有商機(jī)

“聯(lián)合辦公室”，是指多家企業(yè)或個(gè)人共同分享、分擔(dān)一個(gè)辦公空間，其內(nèi)涵強(qiáng)調(diào)這些“合作者”能夠交流、合作，并從中互惠互利。這種模式最早起源于美國，2011年之后開始在國內(nèi)興起，現(xiàn)在國內(nèi)大約有千余家專門從事該項(xiàng)生意的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，超過8成的經(jīng)營者都有不錯(cuò)的盈利。

五大特色，“靈活”、“共同受益”最突出

該生意有五個(gè)特點(diǎn)：一是租賃期靈活。傳統(tǒng)辦公室租期主要以年、季度，而“聯(lián)合辦公室”則能以月、周、日，甚至小時(shí)來計(jì)價(jià)，隨入駐者的需要而定；二是租賃面積非常靈活，大到百余平方米的辦公間，小到一個(gè)辦公桌；三是投資者需要為承租者提供企業(yè)注冊(cè)、打字、快遞、訂票等秘書服務(wù)；四是共同受益，入駐者可以與其他人駐者在多方面、多領(lǐng)域合作，改善小微企業(yè)起步、發(fā)展過程中，孤軍作戰(zhàn)的困境，最大可能實(shí)現(xiàn)共同受益；五是場(chǎng)地靈活，以往類似生意都是轉(zhuǎn)租寫字樓，而該生意對(duì)于場(chǎng)地要求并不高，一個(gè)空置的倉庫、LOFT，甚至一個(gè)空置的民宅都可以，其大大降低了投資者介入的門檻。

市場(chǎng)增速快，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)需求高

2012年3月，中國房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了《2010-2011年商務(wù)寫字樓出租業(yè)務(wù)調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告顯示，包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)成為商業(yè)物業(yè)出租業(yè)務(wù)的新趨勢(shì)。理由如下：一、國內(nèi)商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的交易額每年以30%的速度遞增，國內(nèi)近80%的從業(yè)者平均出租率超過93%，比商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)出租模式高出1.5-3倍。二、截至2012年3月，有意愿承租“聯(lián)合辦公室”的小企業(yè)數(shù)量從2011年的80萬家激增至370萬家，增幅最高的就是處于創(chuàng)業(yè)階段的文化創(chuàng)意型企業(yè)，如新型媒體、廣告公司、設(shè)計(jì)工作室。三、截至2012年3月，國內(nèi)能夠提供“聯(lián)合辦公室”數(shù)量約70多萬間，約有300萬家企業(yè)需求無法滿足。

300平方米最合適，賺錢有講究

一、投資者承租的商業(yè)物業(yè)最佳面積約300平方米。這是業(yè)內(nèi)盈利的黃金點(diǎn)。過大或過小，會(huì)延長投資回報(bào)期。

二、是選址。投資者選擇的物業(yè)必須在交通便利、周邊商業(yè)環(huán)境較為繁華、租金便宜的地段，租金在每天2元/平方米-5元/平方米較為合適。

三、投資者通常與物業(yè)簽訂的合同期為5年以上，8年以下。長期合作利于拿到優(yōu)惠價(jià)格，還能得到每年三個(gè)月的免租期等。但合同期不能超過10年，因?yàn)榻煌ū憷幍奈飿I(yè)更新速度快，基本上十二三年就有重新改造的可能，對(duì)于投資者而言風(fēng)險(xiǎn)大。另外現(xiàn)在物業(yè)租金價(jià)格上漲也過快，簽訂短期合約，會(huì)增大投資者的運(yùn)營成本。

四、人工成本。一處“聯(lián)合辦公室”的員工不應(yīng)超過3人，超過了這個(gè)人數(shù)，投資者難以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

五、出租率不能低于80%。低于80%，投資者的投資回收期加長，而且利潤率低。

六、招商有技巧。“聯(lián)合辦公室”的核心就是可以促進(jìn)入駐企業(yè)或個(gè)人之間產(chǎn)生合作，那么如何能吸引具有“相互促進(jìn)”作用的企業(yè)入駐則是關(guān)鍵，目前業(yè)內(nèi)采用較為廣泛的做法就是組織相應(yīng)的沙龍、聚會(huì)等，并且把每個(gè)入駐的“新同事”的基本情況寫在黑板上——做什么項(xiàng)目，到了哪個(gè)階段，需要什么幫助。同時(shí)，經(jīng)營者也可以將物業(yè)的一小部分開辟為一個(gè)小型咖啡館，供路人休息使用，這實(shí)際上也是對(duì)“聯(lián)合辦公室”進(jìn)行一個(gè)間接宣傳。

獲利水平高，最短仨月可盈利

據(jù)國內(nèi)業(yè)內(nèi)知名企業(yè)“新單位”統(tǒng)計(jì)，目前近八成的投資者處于盈利，一是業(yè)內(nèi)投資者基本上在前三個(gè)月能實(shí)現(xiàn)80%的出租率，這是業(yè)內(nèi)的盈虧平衡點(diǎn)；二是超過40%的投資者在擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，尤其是在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的二三線城市，如青島、大連、煙臺(tái)；三是“聯(lián)合辦公室”（至少3處）的投資成本約10萬-30萬元，而業(yè)內(nèi)超過70%的投資者在開業(yè)前三個(gè)月均能實(shí)現(xiàn)20萬-30萬元的收入，超過50%的投資者在開業(yè)半年后，月盈利在5萬元左右。

不同需求客戶，租金有所不同

目前業(yè)內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以上海地區(qū)為例，“桌子”會(huì)員每月的租金約3000元，“椅子”會(huì)員的租金每月800元，“辦公室”會(huì)員每月的租金約5000元，如果有會(huì)員需要租賃會(huì)議室，則需要每小時(shí)支付30元/人的設(shè)施使用費(fèi)。如今上海區(qū)域的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的日租金是每平方米5-8元，企業(yè)最低月租金至少支付萬元，相比之下，“聯(lián)合辦公室”更具吸引力。

提示

因部分承租企業(yè)的租期不會(huì)太長，約一兩年，甚者只有幾個(gè)小時(shí)，為防止出現(xiàn)租金未付清的企業(yè)“跑掉”，投資者通常要收取1-3個(gè)月的押金，額度是租金1.5-2倍。如果租期為一個(gè)月以內(nèi)的，則通常會(huì)按日計(jì)價(jià)，企業(yè)要先付清租金才能進(jìn)駐。