湖北經濟開發區土地資源利用問題研究

摘要：通過對介紹湖北省開發區土地資源利用的現狀，合理分析了土地資源的利用結構，土地資源的資源配置，在此基礎上，詳細剖析產生問題的原因，并且分別從開發區土地利用、產業集群、生態保護等三個方面提出了解決問題的建議和對策。為合理確定開發區產業集群的發展戰略，解決耕地保護、經濟區發展與生態建設之間的矛盾，努力促進開發區土地資源的利用和管理方式的根本轉變提供了新的思路。

關鍵詞：土地資源 開發區 集約利用 產業集群

湖北省作為經濟發展的一個重要地區，對帶動區域產業發展和提高城市化水平方面具有很重要的意義，而推動地方經濟發展的中堅力量是開發區的發展，開發區發展又享受政府多方面的經濟政策支持。截至2010 年，湖北省開發區省政府最終確認保留并公告的各類開發區共107家（含國家級開發區4家），從整體上看，現有開發區的占地面積土地面積達到82029.9公頃；其中規模大、實力強的開發區相對比較集中，主要分布在市州一級和長江、漢江沿岸。尤其是武漢市作為湖北的省會和湖北最早建立開發區的地區之一，其開發區的區位、經濟等方面的優勢都十分突出。武漢市經國家和省級批準認定的開發區項目的規劃面積是260.29平方公里。但是在我國建設開發區的數量和規模已經遠遠超過了規定的物力、人力和財力，而開發區中批準開發建設的土地與出租的土地規模有很大出入，在土地利用上，開發區利用率不高、用地結構不合理的問題大大存在，導致大量土地閑置。因此在開發區建設的土地利用率上需要進一步完善和改進。

1 湖北省經濟開發區的現狀和問題

1.1 從土地利用方面來看，湖北省經濟開發區存在的問題有：

1.1.1 土地閑置現象仍然存在，土地價值沒有得到很好的發揮。據我們初步調查，湖北省經濟開發區普遍存在土地投資強度低、有的甚至僅幾十萬元/畝，遠未達到國家300萬元/畝的標準。另一方面，又有很多問題是我們面臨的，比如存在部分閑置土地、廠房和半截子工程。而造成這些情況的主要原因有以下三點：①因為很多生產企業達不到土建工程規定的容積率標準，使得很多土地資源的利用效率相對低下。②有的企業在前期土地規劃上很不合理，所以實際使用的土地很少，閑置的土地卻很多，就造成土地利用率降低。③部分企業由于受到經濟大環境的影響，導致產業導向發生變化，企業受市場取向等因素的影響，在獲得土地后，缺乏資金，無力投資建設，所以使土地閑置；有的開發商更是采取觀望的態度，肆意炒作土地，以此影響了土地的開發建設。

1.1.2 用地結構不合理。由于我省開發區建設過快，再加上地方政府一味追求經濟增長，我省開發區普遍存在用地結構不合理的問題。以建成區用途分，開發區用地主要以工業用地、倉儲用地、交通用地為主，加上適當的市政公用設施用地和部分生活居住用地。然而，許多開發區的整體規劃與建設都是按照城市模式來設計的，造成開發區用地結構中，工業用地所占比率不足，而住宅、交通、綠化和第三產業用地所占比例較高。另一方面，園區內產業結構的不合理也是導致用地結構不合理的一個重要原因。以武漢東湖新技術開發區為例，建成區48.4平方公里的范圍內，工礦企業用地占總面積的41.24%；農村居民點用地占到16.79%，明顯過高。非生產性用地比例過多，必然造成開發區用地結構的不合理，這不僅會造成土地的浪費，還會制約開發區可持續發展。

1.2 從土地利用引發的生態環境問題來看，湖北省經濟開發區存在的問題有：①耕地和綠地遭破壞。一些開發區對生態環境保護的意識不夠，對合理安排用地的認識不足，使得大片耕地、森林或植被被開發區的建筑用地切成零星地塊，由此不僅造成了土地利用的混亂和空間的破碎，也造成了耕地和綠地的破壞。②土地污染現象嚴重、土壤質量下降。許多開發區對廢水、廢氣、廢物沒有進行科學地處理，導致空氣污染、水質酸化，土壤結構變壞。此外，由于缺少對土壤肥力的保養，使得土壤質量進一步下降，這嚴重危害農業生產和生態環境。

造成這種情況的原因主要是在開發初期由于開發區競爭激烈，招商引資相對困難，為了爭取項目落戶和開發資金的到位，以及當時國家對項目審批中環境評估沒有明確，以致引進的企業技術含量低，對周邊環境影響較大，再加上為了照顧本地居民，對本地居民開廠辦企業沒有嚴格要求，因此造成開發區目前環境整治困難；其次是隨著很多開發區產業發展道路的明確，區內化工、紡織、鋼鐵等企業逐漸增多，對開發區的周邊環境產生了潛在危險。

2 對策與建議

2.1 土地集約利用 作為城市土地利用的延伸與拓展，開發區正以其獨特的社會資源和環境優勢引領著各省經濟的騰飛，對于其土地集約效率的研究，我們可以借鑒城市土地集約利用的理論基礎，引入土地供應率、建筑物容積率、房地產開發比重、工業用地出讓地價、項目開工率、多層廠房比重、土地與所在城市的比較收益、地均吸納勞力人數等指標體系，為開發區土地擴展的機制構建提供借鑒。另外，政府可以采用的具體措施有：①加強土地供應管理，合理配置土地資源。嚴格投資強度要求，如明確規定省級開發區每畝實際投入（不包括基礎設施建設在內）不低于200萬元，其他地方每畝不低于150萬元。加強建設用地定額管理，節約使用土地。②充分發揮地價杠桿作用，提高市場配置土地資源比例。嚴禁低價出讓土地，協議出讓土地不得低于省政府規定的最低保護價。同時，大力推行土地使用權公開交易制度，以公開招標、拍賣、掛牌出讓方式供應土地，未采取招標、拍賣或掛牌方式出讓的，其出讓合同一律無效。③加強建設用地批后跟蹤監管，努力提高土地利用效益。嚴格處置閑置土地，對土地出讓合同或建設用地批準書規定的日期滿1年未動工建設的，依法向土地使用者征收土地閑置費，并責令其限期開發建設，對逾期不開發建設的，依法收回土地使用權；對取得土地使用權后已閑置2年以上的土地，堅決依法收回，統一納入政府土地儲備庫，重新進行市場配置。

2.2 土地規劃與產業集群 依據湖北省這個大區域的宏觀產業布局，發展具有本區域特色的產業，這樣做有利于發揮現實優勢。對于開發區的土地規劃，要做到用地集約、生態環保的原則，制定工業園區、產業集群發展規劃。使開發區規劃與社會發展、土地利用、環境保護及產業布局相結合，一般一個開發區原則上是需要2個左右的產業集群為主導產業，而且在一個區的主導產業的企業數不得低于集群企業總數的30%，主導產業產值的比重還要達到該開發區總產值的50%以上。按照專業化分工協作原則，以集中發展為依托，就需要把開發區整合形成一批具有高檔次、大規模、有特色的工業集中區和產業集中群，以此來提高土地利用率和產出比值。政府根據地區的設置規劃一個地區原則上開發數不得超過3個，所以政府建設開發區的時候需要完善配套設施，控制入住企業數量來提高產出效益等指標，還要在一些建設服務平臺上給予一定的支持。

另外，要加快完善公共服務功能。開發區是承接重大項目的重要載體，政府應該引導市場運作，多元投入、上下聯動的進行開發區建設，充分利用開發區寶貴的土地資源和用地指標，高起點規劃，進一步完善園區基礎設施和配套服務功能，力爭達到“七通一平”或“九通一平”標準。公共服務平臺建設著重推進研發中心、培訓中心、檢測中心等公共服務平臺建設。研發中心、培訓中心可采取引資建設、與對口支援城區合建、地方扶持等多途徑解決資金來源。檢測中心先期可由政府主管部門派駐，業務量放大之后再推向市場。

2.3 生態環境與可持續發展 可持續發展的核心是經濟發展要同人口、資源和環境相協調，湖北省開發區的發展應該從偏重數量增長的傳統經濟模式和生活方式轉向強調改善質量的可持續發展的經濟模式與生活方式，即通過產業結構調整、合理布局和開發應用高新技術；實施清潔生產和文明消費，提高效益，節約資源能源、減少廢物廢氣排放；在發展經濟的同時，切實保護好人類賴以生存的環境和子孫后代發展所需要的資源。對環境行為良好的“綠色”、“藍色”等級企業，優先提供政策方面的扶持；對超標準、超總量排污的“紅色”、“黑色”等級企業，要采取限期整改或停產等有效措施，促進整改到位；對連續兩年被評為黑色等級的企業，建議政府對其實施關停。

參考文獻：

[1]石憶邵.開發區土地集約利用研究——以上海開發區為例[J].現代城市研究，2011（5）.

[2]翟文俠.開發區土地集約利用評價——以襄樊國家級高新區為例[J].安徽農業科學，2011，39（16）.

[3]鄭旭.基于協調度模型的開發區土地集約利用評價研究——以山東明水經濟開發區為例[J].西南農業大學學報（社會科學版），2011，09（2）.

[4]李煥，徐建春，徐知淵，林增.BP人工神經網絡在土地集約利用評價中的應用研究——以浙江省遂昌工業園區為例[J].中國農學通報，2011（6）.