行業會計存在的弊端與新會計制度的實施分析

【摘要】本文主要分析了舊的會計制度下行業會計存在的弊端，同時以房地產行業為例，來探討新會計制度對房地產企業尤其是投資性房地產企業的影響。

【關鍵詞】行業會計 弊端 新會計制度

一、舊會計制度下行業會計制度弊端

我國的經濟發展迅速，市場機制不斷地完善，企業的經營環境發生了很大的變動，但是原來的會計制度落后，無法對新的會計和財務處理進行規范，尤其是在行業會計制度方面，嚴重滯后。

舊的行業會計制度采用的是一刀切的方式，不能對具體的行業進行具體分析。而且規定過于死板，阻礙企業的發展。舊的會計準則中要求所有資產都采用成本計量方式，并且選定以后不得再變動。在這種規定下，如果企業的資產已經落后，其盈利性已經大大下降，但計量方式不能變動，這樣就會使房地產企業的資產虛高。

另外，舊會計制度的規定，使得會計核算中不能夠充分反映企業客觀的財務狀況，不能對資產的負債情況、減值情況、資產的損失等進行及時客觀地反映，容易造成不良資產的風險隱患增加，對企業處置資產損失、選擇會計政策權限限定不明確。尤其對于上市企業，這樣的情況容易損失股東的利益。一般情況下，當各項資產風險和報酬已經轉移到企業，并經可靠計量后才能被確認為資產；二是資產預期會給企業帶來經濟利益。當企業的某項資產已經不能為企業帶來經濟利益時，比如應收賬款已經不能收回、資產發生貶值等，這時如果依然還要確認為資產，就會造成企業資產不實。

二、新會計制度實施對房地產企業影響

1.將投資性房地產行業作為單獨的對象進行了規范。在新的會計制度中專門對投資性房地產行業進行了規定。在舊的會計制度中是一概而論的，統一將以投資為目的的土地使用權和房屋等的建筑物作為固定資產核算，或者作為無形資產進行核算的，投資性房地產的核算方式和自有自用房地產相同，作為固定資產或者無形資產。但是同時核算方法也發生了變化，固定資產原來是按歷史成本核算，在后期的會計處理中，受到外部因素的影響，比如減值等因素。在當今的市場形勢下，房地產價格持續上漲，用舊的會計核算方法無法真實反映房地產的成本核算情況，同時也給房地產企業瞞報成本，虛報利潤以可乘之機。對于這種情況，在新的會計制度下，專門對投資性的房地產進行了明確的規定。投資性房地產即以掙取租金或者以資本的增值為目的而持有的房地產。判斷是否是投資性的房地產，要滿足兩個條件，首先是與之有關的經濟利益有很大的可能性會成為企業的收入或者其他經濟利益，當然同時也意味著相關的風險的承擔。另外一個條件是該房地產本身所投入的資本可以有效的測量。投資性房地產的后期計量的方法，也有兩種，不再局限于原來的一種方式。對于建筑物的計量，參照第4號的關于固定資產計量的相關規定，關于土地使用權，沿用第6號無形資產的相關規定。在投資性房地產中引入公允價值，是一項大的突破。新會計準則規定：在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可采取公允價值對投資性房地產進行后續計量，并應同時滿足：首先，投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；其次，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。房地產的公允價值可以參考市場價格，也可以采取現金流貼現的價值。

如果投資性房地產采用的是公允價值的計量方式，則按照資產負債表日期的房地產的公允價值對現行的賬面價值進行調整，而不再計提折舊，也不再進行攤銷。如果允許價值與賬面價值之間有差異，則將差額在當期的損益中體現。公允價值在這次的新會計準則中被首次引入，考慮到企業的情況，所以不對企業進行強制要求：兩種計量模式供選擇，但為了防止投資性房地產企業的不規范操作，新的會計準則規定，計量方式一旦確定，不能隨意更改。公允價值計量模式是國際上通用的一種計量方式。如果房地產企業所經營的房地產是普通的居民住宅，那么其房地產多作為存貨存在，新的會計準則對其影響基本可以忽略。但是對于投資性房地產企業而言，由于大量的作為固定資產的房地產的存在，不同的計量模式將產生完全不同的影響，所以需要在兩者之間進行嘗試的權衡。

2.在存貨的計價方式方面，新會計制度中存貨的計價方式發生了變化。舊的會計準則實施的是后進先出法，以此來確定存貨的成本。新會計制度下采用了先進先出法進行存貨的計價。采用這種方法更能客觀真實地反映房地產企業的實際的開發成本，由于房地產行業的存貨金額較大，施工周期較長，這一計價方式的變化，必然會帶來房地產企業成本的變化，進而影響企業的盈利水平。

3.關于借款費用的資本化，新的會計準則中規定了哪些借款費用可以資本化：購買或者建設可直接劃歸于符合資本化的條件的資產。衡量資產是否符合資本化的，要看需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或者可銷售狀態的資產。包括固定資產和需要經營相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或可銷售狀態的存貨、投資性房產等。新準則突出了“需要經過相當長時間的構建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態”這個條件。允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產上的借款費用資本化。在舊的會計準則中，符合該范圍的固定資產較少，而新的會計準則擴大了該范圍，使更多的資產可以進行資本化的處理。但同時，新的準則也對資本化的前提條件進行了嚴格的界定，不是所有的都可以資本化處理。首先是資產的支出是已經產生的而不是未來的，其次是借款的費用也已經發生，最后是該資產已經達到了預定的可使用、可銷售的狀態。在這樣嚴格的條件下，房地產公司已經買下但未開發的儲備的土地的借款費用將不能進行資本化的處理，而不能進行資本化處理，一般會計入財務費用中，財務費用的產生會降低房地產企業的當期利潤，影響企業的效益。但在實踐中，“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”不易確定，可實施性差，這也無形中降低了新會計準則在這方面的約束力和影響力。而作為地產公司，如果有意利用該條規定操縱其利潤，也不是完全沒有可能的，這就給房地產企業以可乘之機。

4.新的會計準則在借款費用方面，放松了條件，總體是利于房地產產業利息的資本化的，也利于房地產產業提高自己的業績。因為房地產行業，回收開發資金所需要時間長，資金額度較大，利息資本化，可以使房地產企業當年的利潤增加，緩解了相關的資金和負債的壓力。當然，新的會計準則也有負面的影響，比如規定了對于儲備的土地，如果長時間里沒有開發，則其借款的費用不能資本化，轉為財務費用。

5.新準則對財務信息的公開性提出了更高的要求。新準則要求房地產企業尤其是投資性房地產企業，要對基本的財務和會計信息進行披露。比如房地產的金額、種類、成本核算方式，如果選擇的公允價值的計量模式，則要對確定公允價值的依據進行公式，同時對于過程中的價值變動、損益變動，也要及時披露；如果房地產有轉換，要對轉換的理由以及對相關利益主體的影響加以說明。新的準則尤其是對投資性房地產進行了特別的界定，并對其提出了更高的要求，也是為了保護信息使用者的利益，使其可以獲得更加全面、翔實可供參考的信息，以便做出科學合理的決策。在公開信息方面要求披露借款費用資本化率和利息資本化金額的規定，有助于了解企業的融資狀況。對于房地產企業來說，需要披露的信息量增大了，也就意味著必須更加規范自身的財務行為。

6.收益與成本的匹配方面。如果房地產企業在核算方式中采用了公允價值計量方法，則涉及到公允價值的變動以及變動情況下損益的出現以及收益與成本的匹配的問題，因為對于房地產企業而言，其成本是相對穩定的，但是因為市場供求等各個方面的變化，所以公允價值會經常變動，進而不斷發生損益，這樣就導致企業的資產負債表上企業收益出現波動。房地產企業有著自身的行業特點，在成本投入和回收期間有一個較長的時滯。項目前期的選址、項目的前期設計、策劃以及項目的審批手續辦理等環節有一個不短的時間，而收益和資金回流產生于項目后期的銷售時期，造成項目的前期投入較大，資金用量多，而流入少，后期的投入較小，資金流入多，這樣就帶來成本和收益的匹配的問題。企業忽視成本匹配的直接影響是片面認為后期經營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。

7.公允價值計量模式下的費用計提。舊的會計準則下，房地產企業采用的是成本的計量方式，這樣無形中減少了很多房地產企業的盈余管理方面產生的問題。在新的會計準則下，房地產企業的盈余會出現新的問題：因為新準則下，房地產開發企業的利潤有了更大的不確定性，這種不確定性給其調節利潤帶來了極大的空間，成為其利己和調節利潤的一個杠桿。新會計準則沒有明晰地提出計提標準。如房地產開發過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關建設費用，這些費用尚未產生，只是在會計工作中進行預提，所以企業或是可借預提調節利潤，或是可能對預提的標準有所猶豫。

參考文獻

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（編輯：龍大為）