住房改革業務實行中的若干問題與對策思考

【摘要】住房改革制度已經在我國實施多年，取得了良好的成效，目前我國的住房分配制度已經基本終止，市場化、社會化和貨幣化的住房制度也逐步的建立起來，南寧市在實施房改之后，外商投資迅速的增長，GDP呈現出良好的發展局勢，但是由于對房地產行業的定位不準、公積金制度的弊端、經濟適用房制度的缺失以及房地產市場化進程過快等因素的影響，南寧市在住房改革的過程中出現個各種各樣的問題，這些問題的發生加劇了社會的不公平，本文主要針對南寧市的住房改革制度探討住房改革業務實行中的若干問題并提出相應的解決措施，希望可以促使房改業務的良性發展。

【關鍵詞】住房改革業務 若干問題 對策 思考

一、引言

住房是一個關乎著國計民生的重大社會問題以及經濟問題，能否切實的解決群眾的住房問題直接關系著社會是否和諧，住房改革制度已經在我國實施多年，取得了良好的成效，目前我國的住房分配制度已經基本終止，市場化、社會化和貨幣化的住房制度也逐步的建立起來，隨著我國經濟的迅速發展，人民的居住條件也得到了一定的改善，在近年來人們收入水平的增長之下，居住環境以及居住質量已經成為人民關注的熱點。在國內房地產形勢發展的大環境下，南寧市的房地產行業也得到了迅速的發展，在這段時間內取得了一定的成效，但是也出現了一些問題，下面就針對南寧市近年來房改過程中出現的問題進行探討并探討相關的預防措施。

二、住房改革業務實行中的若干問題

廣西省住房改革這項業務的制定是嚴格的根據市場經濟體制改革要求而制定，對廣西省經濟發展以及現代化的建設均起到了積極的作用，但是，由于我國的房產制度與其他國家相比起來有著較大的不同，因此，在改革過程中也出現了一些問題，這些問題主要表現在以下幾個方面：

（一）住房經濟發展功能過于突出

在1998年以后，為了刺激國內消費水平，國家開始全面實施積極的財政政策，體制住房分配制度，全面實行住房貨幣化制度，這在很大程度上拉動了我國各地經濟的發展，使我國的經濟發展走上了良好的腳步，以南寧市為例，在實施房改之后，外商投資迅速的增長，GDP呈現出良好的發展局勢，據國家統計局公布的相關數據表明，2012年度南寧市全市生產總值（GDP）超過了2500億元人民幣，財政收入突破400億元，社會固定資產突破200億，南寧市GDP連續11年保持兩位數增長，這與房地產的升溫有著密不可分的關系。但是，也要注意到，為了發展經濟，在多年來房地產業都是南寧市的支柱性產業，房地產開發建設進行的如火如荼，房地產也稱為增加財政收入以及帶動投資的利器，雖然近年來南寧市的經濟呈現出良好的發展態勢，但是在長期的發展景象下，必將會出現各種各樣的問題。

（二）市場化進程過快，超過了人民的承受力

國外專家學者表明，在國家經濟發展到特定程度，且社會中中高收入階層較多時，住房的市場化才能得以正常運轉。但是，我國還處于發展階段，工資制度不夠完善，社會收入的差距在近年來的差距也越來越大。在1998年以后，南寧的房地產行業得到了迅速的發展，已經走向了市場化，但是現階段下居民收入水平和經濟發展狀況還沒有到位，高收入階層較少，大多數人都屬于普通的工薪階層，房價的增長以及超過了人民的承受能力，據有關數據表明，2012年南寧市城鎮居民人均可支配收入為22561元，南寧市農民人均純收入為6777元，但是，全是商品房均價已經突破了7000元，因此，從這一層面來說，房地產的市場化超越了現階段的經濟發展現狀。

（三）公積金制度未發揮出理想作用

公積金制度最早由上海市在1991年實行，在1993年，南寧市也開始實施住房公積金制度，住房公積金制度的建立旨在解決廣大職工的住房問題，保證廣大職工尤其是中低收入階層可以較好地利用公積金的低息貸款解決住房問題，由于公積金的繳納與個人收入水平有著密切的關系，因此就出現行業、單位、個人之間的差額懸殊，高收入群體公積金多，公平性難以得到保證，高收入群體利用公積金規避個人所得稅，而真正需要解決住房問題的低收入群體公積金數額卻少之甚少，一年的金額甚至難以支付1㎡的住宅，因此，公積金制度并未發揮出其應用的作用。

（四）經濟適用房制度的管理和監督工作不到位

經濟適用房是政府為了解決低收入家庭的住房問題而制定的政策，其對象為低收入群體，具有明顯的保障性質，可以彌補低收入群體由于收入水平有限而帶來的住房困難問題，但是，在這種政策實施的過程中，卻存在著一些明顯的問題。以南寧市為例，在新頒布的《南寧市經濟適用住房管理辦法》中規定：“人均月收入低于或等于市政府當年公布或執行的本市城鎮居民最低生活保障標準，且連續享受本市最低生活保障待遇1年以上；家庭人數為兩人或兩人以上，家庭成員之間具有法定的贍養、撫養或扶養關系；家庭成員均具有本市常住戶口（指南寧市非農業常住戶口）并實際居住、至少有一人取得本市常住戶口3年以上，其他成員戶口遷入滿1年以上”即可申請經濟適用房。但是在現階段下，對于個人的收入難以統計，在政策實施的過程中，難以對申請人的資格進行有效的核查，這就導致應該受到保障的家庭未通過申請，不符合保障條件的家庭卻得到住房，這就進一步加劇了社會的不公平性。

三、住房改革業務實行中問題的解決對策

（一）完善經濟適用房制度

經濟適用房制度是我國解決人民住房問題的首要手段，但是，在具體的實施過程中還存在著較大的不公平性，因此，在下一階段，必須要完善經濟適用房制度。對于經濟適用房應該進行重新定位和認識，對建設的標準以及準入制度進行重新規定，明確申請人的條件，禁止富人購買、把關不嚴的情況發生，保證經濟使用防止政策的公平性；此外，還要嚴格地控制好經濟適用房的面積，不得超過60㎡，減少一些個人或者單位利用經濟適用房進行投機和投資的行為，保證經濟適用房的保障作用。

（二）改革公積金制度

就目前來看，我國公積金制度中最大的弊端就是公平性問題，這個問題也是廣大職工呼聲最強烈的問題，由于行業與行業之間、個人與個人之間的工資差額較大，繳納的公積金數額也出現了較大的差別，就導致公積金制度難以發揮出其應有的作用。因此，各個省市可以根據工資水平、房價水平、經濟實力，制定統一的繳納標準，嚴格遵照不同職稱、不同職務間住房標準不同的制度，根據職工的職稱和職務規定公積金的統一標準。就南寧市的工資水平、房價水平、經濟實力來看，可以固定初級職稱每月個人和單位分別繳納200元、處級和中級職稱每月個人和單位分別繳納300元，廳級和高級職稱每月個人和單位分別繳納400元，保證公積金制度的公平。此外，還要簡化公積金的貸款和支取手續，發揮出其應用的住房購買作用。

（三）完善法律法規，保證改革的順利進行

在住房制度改革的過程中，遇到了不少的阻力和問題，很多政策性的文件，如經濟適用房制度、公積金制度、廉租房制度等在部分地區難以有效的制定，在實際的工作過程中也常常由于法律制度的不足出現職工與單位的糾紛問題，要解決這些問題，僅僅依靠政府的文件規定是不可行的，由于房改制度僅僅是規定性的文件而非法律條款，即時是對薄公堂也難以解決問題，房改部門更加難以解決這些問題，因此，在下一階段下，必須要完善相關的法律條文，將各項房改制度列入到法律保障的范圍內，并制定完善的處罰制度，對于違反法律的單位和個人絕不姑息，保證房改制度可以得到有效的實施，確保廣大職工和人民的利益不受侵犯。

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（編輯：唐榮波）