“以房養老”前景不明

9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》其中提到“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。雖然只有短短一句話，但這種被不少人稱為“以房養老”的養老方式，依然作為意見中最大的亮點，很快受到各界關注。

2005年，南京湯山“溫泉留園”老年公寓就曾在全國首創“以房養老南京模式”。該園規定，擁有本市60平方米以上產權房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產抵押給留園，經公證后入住留園，終身免交一切費用。

老人去世后，房屋產權歸養老院所有。但留園的試水效果并不理想。當年公寓僅辦理幾筆業務，數量非常有限。后因股東間的經濟糾紛而結束。

除南京外，近幾年，上海、北京、長沙等城市都曾自發興起嘗試，但均因效果不理想而萎縮停滯。

在2007年至2011年間，北京、上海兩地曾先后試行“以房養老”，但并未受到市民歡迎。尤其值得關注的是，2007年，上海公積金管理中心試推行“以房養老”模式，但真正符合條件的申請人很少，最終不得不停辦該業務。

2007年10月，中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心在北京聯合推出“養老房屋銀行”業務。

該項目規定：60歲以上老人只要向養老機構提出養老需求，公司將原住房進行出租，老人入住養老服務中心，租金用于抵扣老人在養老中心的費用，房屋產權不變更。

不過，由于老人對這種模式信任度較低，業務沒有擴大。

實際上，“以房養老”這種反向抵押養老保險最早起源于歐洲，近十幾年來在美國、日本迅速發展，一般是老人投保后繼續在原有房屋居住，同時以房產價值與平均預期壽命進行核算，按月領取給付金。

盡管“以房養老”模式在歐洲以及亞洲的新加坡、韓國和日本等國家都是較為成熟的做法，但是“以房養老”模式仍然占比很低，只是一種可以選擇的養老方式。

據了解，香港特區政府于2011年正式推出了“安老按揭試驗計劃”，2012年進一步就計劃提出優化方案。

香港特區政府的做法是，由具備政府背景的按揭證券公司決定牽頭開發養老按揭產品，鼓勵銀行提供安老按揭貸款，按揭證券公司向其提供按揭保險，降低銀行和老年人的風險。

從香港的養老按揭計劃來看，其實質就是一個貸款安排，申請人需要向銀行繳付利息，但利息只是計入總欠款內，最終將以物業償還。同時，申請人還要支付兩部分的按揭保費，包括基本按揭保費和每月按揭保費；借款人申請前還要先接受法律顧問的輔導，需支付約3000港元輔導費以及簽署按揭文件的法律費用。

正如上海財經大學財經研究所副教授汪偉所言，歸根結底，“以房養老”是一種帶有社會福利性質的產品，其能否最終在內地推廣和落實，首先要考慮從社會保障、服務老年人的角度出發進行產品設計，其次還要接受市場的檢驗。

從香港推廣“安老按揭試驗計劃”的經驗看，特區政府正是遵循了這一原則，才令反向抵押養老保險得以在香港順利落實和推廣。