關于隱性房屋買賣合同糾紛的審理問題研究

內容摘要：受溫州民間金融風波的影響，民間借貸案件的數量大大增加，且案件內容呈復雜化趨勢，當事人意欲通過各種途徑規避金融風險，其中出現了民間借貸糾紛與房屋買賣合同糾紛相互交叉的新情況，包括海鶴藥業、信泰集團等多家知名企業卷入。法院在審理上述案件時，要加強甄別力度，區分不同交叉類型。本文旨在通過對隱性房屋買賣合同糾紛的案件定義及特點分析，梳理此類案件中民間借貸的不同交叉情形，在形式上進行分類總結，羅列審理過程中應注意的問題及處理意見，以期對今后的審判實踐做出指引。

關鍵詞：以合法形式掩蓋非法目的 類型整合 效力判斷 審查事項

一、概述

（一）案件定義

隨著社會經濟的不斷發展，訴訟案件類型從單一化向多樣化發展。由于溫州樓市的不斷膨脹，巧遇民間借貸風波的沖擊，當事人為規避資金風險，出現了房地產交易與民間借貸糾紛相互交叉的案件新類型，主要表現在“名為房屋買賣合同糾紛，實為民間借貸糾紛”的隱蔽性案件，即本文定義的隱性房屋買賣合同糾紛。此類案件中，當事人意欲通過案由為房屋買賣合同糾紛的訴訟來請求民間借款債權的實現。法院在審理此類案件時，尤其要加強甄別力度，審查證據鏈，還原案件真實，避免風險的轉嫁。

（二）特點分析

1、被告缺席。因民間金融風波的影響，2011年溫州普遍出現債務人“跑路”的現象，故在此類案件的審理中，被告均采用公告方式送達法律文書，最后導致缺席審理。當然也存在部分原、被告之間事先串通，導致被告故意不接法院開庭傳喚的情形。

2、購房款存疑。當事人提供的表面證據能證明合同款項的支付完成，但通過仔細審查購房款的形式發現該類案件中的購房款數額較大，一般為整數，且分數次支付。若再進一步審查上述購房款的來源，則會出現賬目來往經回轉至原始出資人手中。

3、不相關當事人。房屋買賣合同糾紛中，當事人一般為夫妻共同體。而此類案件中，當事人之間并無直接關聯，為使民間借款金額與購房款金額相當，通常自認為是朋友關系或合伙關系進行購房。

（三）類型歸納

1、虛假訴訟的行為。債務人為逃避債務，與房屋買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，第一種情形表現為買受人實際未支付購房款，將包括本人或他人在內的民間借貸打款憑證作為購房款憑證。第二種情形表現為買受人實際支付購房款，但通過多手轉賬等情形，最后將上述款項又回流到買受人手中。

2、以房擔保的行為。通常表現為房屋價格與借貸金額相符，但明顯低于市場價格的情形。第一種情形表現為行為人通過簽訂房屋買賣合同并辦理委托公證手續、將借款視為購房款等表面上完全符合房屋買賣的行為，掩蓋其民間借貸的實質。第二種情形表現為行為人通過支付利息等方式佐證借款行為。

3、以房抵債的行為。第一種情形表現為房屋抵充全部債權，通常為借貸金額與房屋價格相當的交易行為。一般意義上的以房抵債行為都能被法律認可，除外情形：債務人有多個債權人的情形，債務人將其唯一住房出賣給其中一個債權人，充抵債務，從而損害其余債權人的利益。第二種情形表現為房屋部分抵充債權，通常為債權不足以支付房屋總價的情形，則借款轉為部分購房款，其余購房款另行支付的形式。

二、審查事項

（一）對當事人的審查

特別是有民間借貸嫌疑的親戚、關聯企業或其他關系密切的人對債務人提起的訴訟，更應加強審查，發現有虛假訴訟嫌疑的，要及時依職權或者提請有關部門調查取證，查清事實真相。要建立法院系統信息聯網查詢跟蹤制度，在經辦人對一般房屋買賣合同糾紛的案件審查過程中，有自由心證產生合理懷疑的，具有民間借貸嫌疑的原、被告能通過系統查詢關聯案件，以確保案件的真實審理。

（二）對證據鏈的審查

一般房屋買賣合同糾紛案件審查中，主要難點在于對案件事實的認定。司法實踐中，當事人惡意串通、在律師協助下事先準備好完備的證據，密謀向法院提起虛假訴訟的一類案件，或者是被告缺席的一類案件，法院較難查清真實的法律關系。故在審理此類案件過程中，法官要充分審查案件證據，還原案件真實。審慎審查購房款資金走向、用途、實際支付數額、是否從事高利貸等情形。根據最高人民法院2012年《關于依法妥善審理民間借貸糾紛案件促進經濟發展維護社會穩定的通知》的規定，依法全面、客觀地審核雙方當事人提交的全部證據，從各證據與案件事實的關聯程度、各證據之間的聯系等方面進行綜合審查判斷。對現金交付的房屋買賣合同糾紛，可根據交付憑證、支付能力、交易習慣、購房款金額大小、當事人之間的關系以及當事人、證人陳述的交易細節經過等因素綜合判斷。

（三）對法律適用的審查

準確理解合同法、民法通則等關于惡意傳統的有關規定以及關于通謀虛偽的民法理論，對當事人的行為效力進行正確的認定。原、被告雙方通謀虛偽表示，虛增債務，虛假轉移責任財產的，不管有無證據證明損害了第三人利益，在表意人與相對人之間均應認定無效。

三、效力判斷

（一）駁回起訴

在涉及利用民間集資款進行房屋買賣的案件中，應根據《最高人民法院在關于審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》駁回起訴，移送公安機關。例如黃甲某訴黃乙某房屋買賣合同糾紛一案中。2011年9月26日，原、被告簽訂房屋買賣合同一份，約定將登記于被告名下的涉案房產出賣給原告，原告于簽訂合同的當天下午先后向合同指定的代收人賬戶匯去匯去除銀行按揭貸款外的購房款，2011年10月原告開始按月支付涉案房產的銀行按揭貸款。由于涉案房產因另案被查封，故原告訴至法院，要求確認房屋買賣合同合法有效。經法院審理，查明原告分三次支付的購房款系虛假支付，通過多個中介人最后將資金回轉至原始賬戶，又因涉案房產屬于利用集資款購入，后經裁決駁回起訴，移送公安機關處理。

（二）依據房屋買賣合同糾紛進行判決

在民間借貸證據不足的情形下，而當事人已經提供了足夠證據證明房屋買賣合同的事實，此類案件以房屋買賣合同的案由處理為宜。例如余某訴薛某、金某房屋買賣合同糾紛一案。被告薛某、金某之子向原告借款120萬元，并以登記于倆被告名下的涉案房產提供擔保。原告為保證自己債權的實現，與倆被告簽訂了房屋買賣協議，并辦理了委托公證，并以購房款的形式交付了120萬元。經法院審理查明，120萬元明顯低于涉案房產的市場價格。在案件審理過程中，倆被告提出本案性質系民間借貸，并反訴要求撤銷合同，但未能提供支付利息等足夠證據證明其主張，后法院按照房屋買賣合同糾紛判決撤銷房屋買賣合同并返還購房款及利息。

（三）撤訴

雙方當事人惡意串通，例如高某、張某訴某企業房屋買賣合同糾紛一案。2011年8月2日，原、被告簽訂一份房屋買賣合同，將被告名下的涉案房產出賣給原告，房屋總價款1500萬元，在合同簽訂之日起三日內支付完畢。原告提供的證據中銀行轉賬憑證的出具時間晚于被告出具收款收據的時間，引起經辦人的合理懷疑，且被告缺席未應訴。經審理查明，原告所謂的購房款系民間借貸款，因被告面臨破產，原、被告惡意串通簽訂了房屋買賣合同。因被告系本市知名企業，且即將重組，經法庭勸導，原告同意撤訴結案。

綜上，法院應充分發揮審判職能作用，為金融綜合改革試驗提供有力的司法保障，各個業務系統中應完善風險控制能力，針對新情況新形勢，不斷總結經驗教訓，為司法審判實踐提供有益指導。

作者簡介：孫曉琳，女，1984年出生，漢族，浙江大學2009屆經濟法學碩士研究生，2009年7月參加工作，現任浙江省溫州市鹿城區人民法院民一庭助理審判員。