基于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本與控制

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制已經(jīng)受到了廣泛重視。本文從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)理論入手，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素，提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的相應(yīng)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；行業(yè)理論；影響因素

房地產(chǎn)業(yè)是國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)中最活躍的部分，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，屬于消費(fèi)與投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過熱引發(fā)了國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的強(qiáng)化，與此同時(shí)，外資不斷涌入更是將房地產(chǎn)市場引向白熱化。我國商品房的銷量不斷攀升，但是其閑置率也隨之增加，造成了天量不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。這種情況的發(fā)生主要受兩方面的影響，即宏觀經(jīng)濟(jì)體制和價(jià)格形成機(jī)制。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法實(shí)施有效的成本控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本較高，缺乏下調(diào)售價(jià)的空間。在這種背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著資源整合的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的微利化必然到來，伴隨而來的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與市場競爭的形態(tài)與模式發(fā)生相應(yīng)的變動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本進(jìn)行控制已經(jīng)成為必然趨勢，并進(jìn)而提高土地資源的利用率，減少風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)理論概論

1 房地產(chǎn)行業(yè)特性分析

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，屬于不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上屬于土地及其上面附著的永久性建筑，在法律上屬于財(cái)產(chǎn)。土地具有多重特性，即可承受性、非移動(dòng)性、不可滅失性、差異性以及使用方式和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性等。房地產(chǎn)具備自然和經(jīng)濟(jì)上的兩方面特性，自然特性有耐用性、非移動(dòng)性、效用多層次性等；經(jīng)濟(jì)特性則包括稀缺性、高投入性、資本消費(fèi)兩重性等。房地產(chǎn)市場是指各種房地產(chǎn)交易產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系之和，分為房地產(chǎn)一級市場、房地產(chǎn)二級市場和房地產(chǎn)三級市場。受土地和房地產(chǎn)特性的影響，房地產(chǎn)市場也有自己的行業(yè)特性，共分為五點(diǎn)：不完全競爭性；局部性與區(qū)域性；專業(yè)性；強(qiáng)法律性；流通方式多樣化。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容和特性

作為一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，房地產(chǎn)開發(fā)意味著對土地和房屋進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)、改造和再開發(fā)。通過對城市地塊進(jìn)行改造，有計(jì)劃的安排房屋建設(shè)，并開展?fàn)I銷和物業(yè)管理，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，并能實(shí)現(xiàn)與社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)有房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩方面內(nèi)容，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、土地的征收與拆遷、“水通、電通、路通和場地平整”、項(xiàng)目的施工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有四個(gè)階段，即投資規(guī)劃與決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及房屋租售階段。房地產(chǎn)開發(fā)具有自己的特性，即綜合性（開發(fā)關(guān)系的廣泛性、項(xiàng)目操作上的復(fù)雜性、環(huán)節(jié)和設(shè)計(jì)部門的繁多性等）、開發(fā)過程的長期性、開發(fā)的時(shí)序性、開發(fā)的強(qiáng)地域性和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本組成及所受影響因素

1 成本組成

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總成本包括兩方面，即開發(fā)成本和費(fèi)用。開發(fā)成本包括土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用；費(fèi)用則包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2 成本影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本受到諸多方面的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、內(nèi)部可控因素等各類直接和間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，必須考慮風(fēng)險(xiǎn)問題、工期長短、質(zhì)量情況、設(shè)計(jì)方案和銷售策略的制定，需要建立整體而系統(tǒng)的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是項(xiàng)目決策，即從企業(yè)自身的資金情況、融資能力和管理水平等入手，評測項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以確定房地產(chǎn)開發(fā)的成本與收益；其次，功能標(biāo)準(zhǔn)直接影響成本控制，即根據(jù)地塊和市場需求設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的功能情況；第三，工期長短也是成本控制的重要部分；第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)是成本控制的中樞，即通過對資金的管理運(yùn)作、安全保障、資金回款進(jìn)度等進(jìn)行成本優(yōu)化。

3 房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制原則

成本控制就是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用進(jìn)行控制，以保障成本降低和效益提升。房地產(chǎn)開發(fā)需要全面控制，即全程控制和全員控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有綜合性與系統(tǒng)性的特點(diǎn)，需要遵循以下原則，即開源與節(jié)流相平衡的原則、項(xiàng)目目標(biāo)管理原則、“責(zé)任-權(quán)利-利益”的結(jié)合原則、項(xiàng)目和市場的動(dòng)態(tài)控制原則、開發(fā)各環(huán)節(jié)的節(jié)約原則以及積極的例外管理原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中應(yīng)采取的措施

1 選項(xiàng)與立項(xiàng)階段的開發(fā)成本控制

一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施是以企業(yè)盈利為目的的，因此在選項(xiàng)與立項(xiàng)階段對預(yù)期的收入、成本、風(fēng)險(xiǎn)和利潤等應(yīng)該進(jìn)行可行性分析。從財(cái)務(wù)的角度，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分為內(nèi)部收益率等核心指標(biāo)和總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)等參考指標(biāo)。在房地產(chǎn)這個(gè)不完全競爭市場中，相對于成本而言，收益所受影響較大。財(cái)務(wù)人員要做好事前控制，在成本估算中細(xì)化會(huì)計(jì)分類。財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)部門需要對房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，密切關(guān)注建筑原材料與工程造價(jià)變動(dòng)的新動(dòng)態(tài)。優(yōu)化資金鏈，控制好現(xiàn)金流，為提高資金利用率進(jìn)行規(guī)劃。

2 設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是投資控制的重要階段，房屋建筑設(shè)計(jì)的節(jié)約是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的合理性，保障設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免設(shè)計(jì)的保守性和不配套性，避免施工中出現(xiàn)變更與返工情況的出現(xiàn)。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，還要對工程新增費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格審核。首先，引入設(shè)計(jì)的競爭機(jī)制，實(shí)施工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度；其次，加大與設(shè)計(jì)部門的技術(shù)溝通，嚴(yán)格實(shí)行限額設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)人員的技術(shù)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任進(jìn)行明確；第三，以價(jià)值工程的方法為指導(dǎo)，平衡房地產(chǎn)功能與工程造價(jià)；第四，做好設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，避免施工過程中發(fā)生工程變更事故。

3 基建階段的成本控制

遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律，及時(shí)總結(jié)基建方面的經(jīng)驗(yàn)，對工序的開展及時(shí)優(yōu)化。對基建階段出現(xiàn)的臨時(shí)性支出做好管理，實(shí)行工作責(zé)任制。水通、電通、路通和場地平整雖然具有工期短和質(zhì)量要求低的特點(diǎn)，但是完全可以按照市場行情安排，以總價(jià)招標(biāo)的方式進(jìn)行處理。基建過程中，必須依靠市場規(guī)律辦事，規(guī)范競爭秩序，建立起完善的招投標(biāo)制度。與此同時(shí)，對招投標(biāo)過程進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，避免發(fā)包腐敗的產(chǎn)生。在施工階段，控制工程變更所造成的影響，對承包商索賠要求進(jìn)行審核，管理好建筑材料和施工設(shè)備的采購。當(dāng)工程竣工后，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)劃的完成情況，對驗(yàn)收單進(jìn)行細(xì)心管理，避免忽略甩項(xiàng)的發(fā)生。

4 優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)

優(yōu)化項(xiàng)目管理組織架構(gòu)是成本控制中的核心，需要對全員進(jìn)行控制，以目標(biāo)管理為導(dǎo)向。目前國內(nèi)工程項(xiàng)目管理存在諸多問題，項(xiàng)目管理方式落后，引發(fā)了房屋單位成本上升的問題。目前常見的工程項(xiàng)目管理模式有常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式、常規(guī)多項(xiàng)目操作模式（工程部下轄項(xiàng)目組、項(xiàng)目公司制和項(xiàng)目經(jīng)理部的架構(gòu)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)選擇相應(yīng)的工程項(xiàng)目管理模式。

5 創(chuàng)新施工技術(shù)，優(yōu)化施工工藝

重視技術(shù)創(chuàng)新，將數(shù)學(xué)優(yōu)選法運(yùn)用到施工工藝的各環(huán)節(jié)中，以達(dá)到縮短工期，提升工程質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在室內(nèi)整體施工和室外整體施工中，充分運(yùn)用新技術(shù)、新材料和新工藝，獲取成品房價(jià)格競爭上的優(yōu)勢。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)今背景之下，必須做好成本控制工作，樹立成本控制的整體性和系統(tǒng)性原則。以市場化經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，有效解決成本控制中的各項(xiàng)矛盾，獲得最高效的經(jīng)濟(jì)利益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 李小程. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本費(fèi)用控制的原則， 程序與實(shí)現(xiàn)途徑探討[J]. 湖南財(cái)經(jīng)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)， 2010， 26（004）： 92-95.

[2] 殷董濤. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理與成本控制[J]. 現(xiàn)代商業(yè)， 2007 （07Z）： 126-127.