論析目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理計算

（廣西方略房地產(chǎn)評估有限公司 530022）

摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算的概念，并且對其進行延伸分析這些概念的內(nèi)涵。然后，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序進行闡述，主要分為投資決策階段、前期準備階段、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段，通過對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的分析，得出如何更好的維護房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 管理計算

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的內(nèi)涵

1、房地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設(shè)的土地。

房地產(chǎn)開發(fā)實際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動可以細分為六個環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細節(jié)設(shè)計，開發(fā)企業(yè)一般不承擔設(shè)計的任務，而將這一任務外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進行管理。

我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因為在房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營

房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實現(xiàn)它的價值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務，房屋出租在當下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。

3、房地產(chǎn)的管理計算

房地產(chǎn)管理計算是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進行科學化和經(jīng)濟化的優(yōu)化控制與整合。其實房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算，或者說房地產(chǎn)的管理計算貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風險最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風險是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業(yè)在投標過程中向業(yè)主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發(fā)生的不可預期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

以上風險都需要房產(chǎn)企業(yè)進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競爭能力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調(diào)研、可行性研究、成本管理計算和方案設(shè)計等內(nèi)容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經(jīng)過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優(yōu)的機會。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時間價值及計算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果進行計算。

3、建設(shè)階段

這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔設(shè)計的任務，而將這一任務外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托代理的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計算，計算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業(yè)管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進行記錄。物業(yè)服務是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。

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