淺析目前我國房地產評估系統及分析與研究

（廣西方略房地產評估有限公司 530022）

摘要：房地產評估行業是我國近幾年出現的新興行業。隨著我國經濟的發展、改革的深化，房地產行業發展迅速，房屋買賣也已成為現代經濟發展的支柱產業。房地產的發展同時也帶動了房地產評估行業的發展，而房地產評估行業為地產行業的發展提供了更廣泛的發展空間，因此，房地產行業也就更加離不開房產評估行業。

關鍵詞：房地產 評估系統 分析 研究

引言：中國是世界人口比重最多的國家，隨著我國改革開放的逐步推進和經濟的迅速發展，人們的生活質量也越來越高，對居住要求也在不斷提高，房地產行業也已經成為我國經濟社會發展的基礎產業。但同時房地產也是最容易產生泡沫經濟、引發金融風險的行業，因此，作為聯系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要。現如今我國的房地產行業還存在許多弊端，評估行業發展也存在許多問題。本文就是根據現在房地產評估具體情況，分析一下我國房地產評估系統基本概況、現存問題以及相應的措施。

一、房地產評估系統概要

房地產評估，簡單說就是對房地產進行估價，由專業人員，遵照估價原則和程序，運用估價方法，在估價經驗的基礎上綜合分析影響房地產的價格因素， 對房地產的特定權益、最可能實現的合理價格做出預測和判斷，是科學、技術和經驗三者的相結合。房地產評估系統即是針對房地產評估內容大量的業務處理而開發的信息管理系統，是房地產公司利用計算機技術進行全面高效的現代化管理的信息系統。通過這個系統，用戶可以根據自身需要，利用計算機對房地產基本信息進行錄入、維護、查詢、刪除及修改等操作；還可以通過錄入基本的面積、設計用途和位置等信息，通過系統的自動生成功能形成相應的數據以供查詢、參考。這也是整個系統最重要的部分，即根據基本的房地產估價信息自動估算出房地產的價值。同時，也是系統的優勢所在，為用戶節省大量的工作時間，讓用戶通過更方便快捷的方式管理繁瑣的數據。

二、房地產評估方法

1.成本法。（1）成本計算法，該方法經常用于對正常程序取得的土地評估中。即對取得土地或以實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值。（2）重置成本法，即是對現有房屋按正常市場條件下重新建造房屋所需成本的測算。

2.市場比較法。選擇市場上條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件進行比較，對各種因素進行量化調整，然后得出待估房地產價值的方法。這種方法估價結果較為準確，具有較強的實際意義。

3.剩余法。這種方法是在房地產總價=土地使用權價值+房產價值這個公式的基礎之上測算出來的，前提條件是能夠預算處房地產總價，和其他兩項中的一項數據。此方法常用于單項估價。

4.收益法。即根據待估房地產的收益反算其價值，參照公式為房地產價值=房地產純收益/收益還原利率。

5.假設開發法。即對于一個還沒有全部完工的地產項目，通過測算正常開發完畢后的市場價值，然后減去剩余開發部分的正常投入，從而得出待估項目價值的方法。

6.基準地價法。參考已有相同級別和用途的基準地價，通過對一般因素、個別因素和區域因素進行調整，最后得出待估項目土地使用權價值的方法。

7.路線價法。因為同一街區的土地價值一般價值相差都比較小，且具有相對的穩定性，所以通過對待估對象同街區土地的平均價值進行研究，然后通過臨街寬度和深度等因素的調整即可得出待估對象土地價值，這種方法即為路線價法。

三、房地產評估存在的問題

1.房地產評估中的“低評”和“高評”現象嚴重。一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業務量竟然占到了已審核業務總量的52%。在銀行發放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。另一方面，大多數買賣過二手房的人都知道，一些個人或中介公司為了逃稅，在報稅的時候都要想盡辦法低報實際成交價，這樣就滋生了在房地產評估過程中的“低評”現象。

2.評估人員的整體素質不高：房地產評估人員的專業水平要求比較高，整個評估行業中，比較專業的評估人員相對較少，有資格證書的人數有限。目前，我國還沒有一套完整的對評估人員進行人才培養、晉級考核的系統，對于房產評估人員的考核不嚴謹，導致評估人員專業素質參差不齊，專業知識掌握不足，不能遵守評估行業最基本的職業道德，常常出現徇私舞弊的現象。同時，房地產評估師資格考試為一次性考試通過制度，通過之后的注冊也只有一個級別，無法中分體現估價師水平的高低和資歷的深淺，缺乏有效的激勵估價師提高業務水平和執業資格等繼續學習深造的機制。

3.評估的信譽度差：由于目前我國有關房地產評估的法律法規還不完善，沒有專業的部門對其進行有效監督和管理，同時，房地產評估人員專業性不夠，常常出現一些違紀、違規等現象，導致評估人員不能做出合理的評估報告，報告與現實情況不符，損害了他人的合法權益以及國家的利益，從而導致評估行業的社會誠信度很差。

四、房地產評估行業發展建議

1.建立和完善房地產評估行業的法律法規，加強監管。國家應該根據《中國人民共和國城市房地產管理法》、《房地產估價機構管理辦法》等相關法律法規，研究參考出臺專門的《房地產評估法》。首先，規范房地產評估行業的運行與管理，尤其是對評估機構和人員資格的認定一定要符合相關規定；強化監管力度，對違反法律法規的房地產評估人員和機構，對公眾利益造成嚴重損失的，一經查出，一定要嚴懲。其次，在收費方面要適當的調整，收費的標準要依據評估項目的大小來收取。對總額小的項目應繼續分不同檔次并提高收費標準。最后，制定一套合理的評估人員道德標準和房地產估價師規范守則等，實施詳細的規章制度，規范評估機構和評估師的行為，使房地產評估行業在發展過程中有法可依、有章可循，有序發展。

2.加強房地產評估人員資格認證。首先，要求對房地產評估人員要進行相應的資格考試，認證評估人員工作的資格，只有這樣才能控制評估人員整體素質和業務水平。其次，要提高房地產評估從業的門檻，在招聘前要檢查其學歷、專業等，全面評價其是否能勝任評估的工作。唯此才能提高房地產評估人員的整體素質和整體水平，使其在房地產評估行業中發揮出一定的積極作用。要從房地產評估工作的根本源頭，即評估師的素質方面控制好評估也的發展：除了提高報考從業資格考試人員的學歷要求之外，還應該提高考試的專業難度，擴大相關知識面；嚴格資格注冊制度，加強制度的執行落實；加強執業評估師的執業道德考核，從源頭上提高評估人員整體素質水平。

3.建立誠實守信的房地產評估行業。充分發揮房地產評估行業協會的作用，全面推進房地產評估行業誠信體系建設。結合房地產評估行業發展實況，制定統一的行業服務標準，完善行業操作規程和房地產評估信用檔案工作，通過信用檔案實行誠信預警和失信懲戒機制，營造依法、公正評估的市場氛圍。加強對評估糾紛的協調處理，加大對違反從業人員職業道德和行業規則行為的處罰力度，樹立并維護良好的行業形象。

結語 我國的房地產評估行業起步較晚，與其相關的理論分析研究還不夠充分、全面。針對當前的行業現狀，我們應該在吸取國外先進經驗，總結自身發展經驗的基礎上，不斷努力研究，推動行業健康持續快速發展。

參考文獻：

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