房地產測繪特點及技術分析

（鄭州市鄭房測繪隊 河南鄭州 450000）

摘要：房地產測繪即為常規的測繪技術與房地產相關業務一起結合起來的專業測繪，這對于推動房地產的發展和實現房地產的現代化管理日益重要，本文主要分析了房地產測繪的特征及其相應技術研究。

關鍵詞：房地產；測繪；特征；技術；分析

一、引言

房地產測量是采集和表述房屋和房屋用地有關信息的一門技術。是指采用測繪科學技術，按照房地產業管理的要求和需要，對房屋和房屋用地的有關信息進行調查和測量。表述是指對房屋和房屋用地的幾何、地理、物理特性，用數字、文字、符號、影象進行描述，供產權人和有關人士使用。

基本內容包括：房地產平面控制測量、房地產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查驗收等。房產測繪工作具有很強的專業性和政策性，房產測繪要求當事人委托具有房產測繪資格的房產測繪機構進行。做好房產測量可以為房屋產權產籍管理、房地產開發、交易、征收稅費等提供準確可靠的測量數據和資料，房產測繪成果尤其是房屋面積一經房產管理部門審核確認并記載于房屋所有權證上便具有法律效力。

二、房地產測繪的特征

1.測繪比例尺大。

2.測繪內容多。

3.精度要求高。

4.成果效力強，產品繁雜多樣。

5.測繪人員素質要求高。

6.數據測量更新及時。

三、房地產測繪技術應用

1.數字化測圖

數字化測圖是近幾年隨著計算機、地面測量儀器、數字化測圖軟件的應用而迅速發展起來的全新內容，廣泛用于測繪生產、水利水電工程、土地管理、城市規劃、環境保護和軍事工程等部門。數字化測圖作為一種全解析機助測圖技術，與模擬測圖相比具有顯著優勢和發展前景，是測繪發展的技術前言。作為反映測繪技術現代化水平的標志之一，數字測圖技術將逐步取代人工模擬測圖，成為地形測圖的主流。數字測圖技術的應用發展，極大的促進了測繪行業的自動化和現代化進程。

數字化測圖，就是應用計算機及其控制下的一套輸入輸出設備代替手工制圖。房地產圖盡管內容豐富，表示方法各不相同，圖形變化成千，但是概括起來講，所有圖形的幾何特征，基本上也都是點、線、面的變化形式。其中點是最基本的變化形式，因為有限個不同的點的集合可組成線，而一切閉合的曲線或者多邊形可以圍成面。因此，地圖上的一切要素都可以看成是點或點的集合。而任何一個點都可以用X、Y、Z來表示，其中X、Y表示其平面位置，Z表示其屬性特征。這種X、Y、Z的點集，不但可以用來描繪各種圖形（如點、直線、曲線及面狀符號），而且可以用來區分各種圖形（如河流、交通線、居民地等）。這樣，一幅圖就可以用數字來表示和記錄。因此，無論是數字統計資料、各種地圖資料或者像片資料，都能以數字形式輸入計算機。雖然信息量非常大，計算機都能為輸入、存儲、識別和處理數據提供足夠的空間。

2.房產信息化技術應用

房產信息化是我國當前“數字城市”建設的重要內容，房產信息化建沒關系到城市現代化的進程。房產信息系統已經成為現代房產管理的主要手段，數字房產是我國房產信息化發展的最新階段。數字房產是以房產為對象進行數字化、網絡化、一體化的管理信息系統。它以空間信息為核心，利用地理信息系統、管理信息系統、辦公自動化、工作流等先進技術，綜合集成和利用各類房產信息，達到房產管理和服務的最優化。其中，一體化是指數據模型的一體化，并通過其一體化的應用，可實現圖形信息與業務信息、檔案信息的一體化，可實現房產平面圖形與房產分層分戶圖形的一體化，實現現狀信息與歷史信息的一體化。所有這些一體化的應用都離不開房產測繪的一體化集成。目前國內市場也存在著一些房產測量繪圖軟件，但這些軟件大多是基于AutoCAD的LISP語言開發，運行效率較低，更重要的是在這些軟件中房屋單元圖形數據和屬性數據無法對應連接，因此也就不能實現圖形屬性的交互查詢，更不能自動地生成房屋分層分戶平面圖，所有這些使得房產測量繪圖效率仍然不高，且錯誤也在所難免。地理信息系統（G以其強大空間、屬性數據的生產、管理、查詢能力正廣泛的應用于國土、規劃、市政、通信、軍事等社會各個領域，并且取得了極大的社會和經濟效益。充分利用GIS的圖屬互聯思想，以此設計開發新的房產測量繪圖系統，無疑會大的減輕辦案人員的工作強度、加快業務的辦理進程，并且能夠將房產數據融入到城市的地理信息數程，并且能夠將房產數據融入到城市的地理信息數據支持。

3.GIS技術應用

隨著GIS技術在房產信息化建設中的應用，人們迫切希望房產測繪系統在滿足制圖的前提下，能夠發揮其向信息系統提供信息的功能。特別是GIs技術應用后，基于圖形進行房產管理的模式（以圖管房）在信息系統中占據主導地位，房產測繪作為GIs圖形數據和屬性數據的重要來源，如何快速地實現房產測繪與信息系統的集成成為人們研究的重點，此時房產測繪開始進入CAD+GIs混合模式階段。在這一階段，基于CAD技術的房產測繪仍是主流，可以采用文體編碼技術和外拄數據庫技術對原有基于CAD系統開發的房產測繪系統進行改造，以滿足向信息系統和GlS提供信息的需求。數據轉換是人們通常采用的方式。數據轉換有兩種方式：一是通過CAD系統本身的變換文件（如AutocAD的DxF）生成GIs數據。這種方式直接簡單，但后期需在GIS系統中進行二次處理的工作量極大。這種方式對屬性數據的處理無能為力，屬性數據還需要在GIs系統中再次進行錄入處理。二是通過房產測繪系統生成的明碼格式的交換文件進入GIs系統，這種方式需要編寫專用的數據轉換模塊，開發的難度和工作量大，通用性不強。這兩種方式部分解決了房產測繪與信息系統集成的問題，但具有明顯的局限性。

GIs格式之間繁瑣的轉換，可直接將數據寫入信息系統GIs空間數據庫，并提供了直接基于空間數據庫進行數據更新的能力，這是傳統的房產測繪系統難以實現的。一體化集成的測繪系統所具有的數據快速入庫和高效更新的能力正是數字房產系統所迫切需要的。通過數據庫來存儲海量空間數據，是GIs應用發展的必然趨勢，它實現了屬性數據和空間數據的一體化存儲，從理論上保證了數據的完整性和數據的共享性，而關系型數據庫對柵格數據存儲和管理更是將GIs應用的發展又向前推進了一步。

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