探討房地產開發企業管理中的成本控制

（廣東省惠州保利龍勝房地產開發有限公司 廣東惠州 516000）

摘要：對房地產開發企業管理中的成本進行控制，可以使房地產開發企業的總體成本支出有所減少，從而使利潤更高，因而對房地產開發企業的發展具有重要意義。本文首先對房地產企業管理中的成本控制的內涵作了簡單介紹，然后分析了房地產開發企業管理中成本控制的優點，最后針對如何提高對該項成本的控制提出了一些建議和方法。

關鍵字：房地產開發 企業管理 成本控制

一、房地產企業管理中的成本控制的內涵

房地產開發企業管理中的成本指的是房地產開發企業在日常管理的過程中由于管理活動而產生的代價。房地產開發企業在管理的過程中需要一些必要的開支，這些開支就是管理中的成本[1]。隨著房地產開發企業的發展不斷在進步，管理中的成本也逐漸受到了重視，對這一部分成本進行控制成了很多房地產開發企業的一項重要工作。

房地產開發企業管理中產生的成本主要可以分為以下幾個部分：構建組織結構的成本、組織運作的成本、監督和激勵成本、其他與管理活動有關的活動比如企業的文化建設等所產生的成本以及和外部市場主體的協調等相關活動的成本。

其中，構建組織結構的成本指的是在企業的構建組織結構過程中所產生的支出，比如對管理人員進行培訓、企業間的交流聯絡、企業相關規章制度的制定等。組織運作成本指的是在組織結構構建之后進行的一系列上傳下達工作所產生的支出，比如將企業的規章制度進行傳達、貫徹，將各部門的工作進行匯報等。監督和激勵成本指的是對房地產開發企業內部人力資源的組織過程中產生的支出，不包括工資和獎金，其目的是對內部人員的工作產生監督和激勵的作用。其他的諸如企業文化建設的成本，主要包括企業文化的制定、文化氛圍的營造、文化活動的舉辦等等所產生的支出，企業的文化建設對于企業的長遠發展具有重要作用。

二、對房地產開發企業管理中的成本進行控制的好處

首先，對房地產開發企業管理中的成本進行控制可以降低房地產企業的總體成本。并且可以在一定程度上提高房地產企業的盈利，維護各個股東的利益，并且對于房地產開發企業的投資收益也能提供一定的保障。企業成本的支出對企業盈利能力有反作用力，當成本降低時，企業的盈利能力才會提高。另外，通過對企業管理中的成本進行有效控制，將節省出來的費用可以投入到企業的其他方面，從而對企業的整體發展可以產生推動作用，提高企業的整體利潤。

其次，對房地產開發企業管理中的成本進行控制可以保證企業內部的一切管理活動更好地開展。因此，對管理中的成本進行有效的控制，要做到確保每一次的投入都合理，并且要有效地利用，爭取每一分都能獲得最大利潤。將成本付出所獲得的收益進行一定的分析，判斷是否產生了較為明顯的效果，然后根據分析的結果來決定下一次的投入，這樣可以確保企業管理的有效開展，是一個良性循環。

最后，對房地產開發企業管理中的成本進行控制，能夠使企業獲得良好的收入效果[2]。管理中的成本支出對于企業的收益具有長久的有益影響。因此，對管理中的成本進行控制并非指最大限度地對支出的費用進行縮減，而是要采用科學的方法，綜合考慮各種因素，合理地進行控制，從而使成本的支出帶來的收入效果最佳。

三、提高房地產開發企業管理中的成本控制的方法

對房地產開發企業管理中的成本控制，可以分為兩個部分進行，分別是對企業管理費用的控制和財物費用的控制。

1、對房地產開發企業管理費用的控制

房地產開發企業屬于第三產業，其主要功能是將房地產開發中的相關資源進行整合與運營。房地產開發企業管理主要涉及的方面有：與土地使用權有關的管理費用、開發許可和預售許可的相關管理費用、勘察與設計的管理費用以及銷售環節的管理費用[3]。

對于房地產開發企業管理費用進行控制，可以綜合運用總額控制法和歸口管理的方法。首先是總額控制，企業的開發能力要和其管理水平相協調，控制管理費用的支出，不能一味地只是追求開發，要綜合考慮成本與收效之間的關系。其次是對房地產開發企業管理費用的歸口管理。歸口管理指的是將房地產開發企業管理所涉及到的環節要具有針對性，支出成本和要進行的事宜要彼此協調，要滿足一定的配比性，要能很好地體現出財物職權與事物職權之間的統一關系。但是，并非要求支出與收入之間每一時都能彼此相當或者前者必須永遠保持比后者小，應該將目光放長遠，在更長的時間內能夠給企業帶來一定的收益即可，要能夠將約束性管理和彈性管理結合使用，促進企業的長久穩定發展。

對房地產開發企業管理費用進行控制，可以采取全面預算管理的方式進行，具體來說，可以分為三個步驟，分別是事前預算、事中預算和事后預算[3]。

事前預算的思想主要是根據房地產開發企業的發展計劃來將確定年度管理費用支出總額的預算和各項支出的預算。在預算的時候，要綜合考慮各方面的因素，并且對于某些不能明確的因素要多加探討和研究。對于項目規劃環節所涉及到的征地、征款、設計、招標等方面預期的管理支持費用要詳細進行規劃，以免在總額的預算過程中留下缺口。對于各項支出的預算，指的是將總額的費用支出具體化，根據以往經驗，再結合目前的實際情況對各項的費用支出進行一定的調整，從而可以對實際支出有所控制。

事中費用控制指的是在實際的運作中，如果實際支出的費用與相對應的預算產生了較大的偏離，則需要利用事中費用控制手段縮小其間的差距。主要方式有：（1）采用企業參與的方式，綜合考慮實際情況對之前的費用預算進行調整，盡量不影響實際業務的順利進行。（2）將事中費用控制方法和財物管理系統相互聯系，盡量保持事中費用預算和企業的各項業務開展的活動保持協調，彼此之間互相支持和制約，從而對管理中的成本進行控制。（3）對管理成本的支出預算往往有很大的彈性，因此會產生一定的預算余額，在報賬時要將預算余額進行明確，通過預算余額來對管理成本的支出進行控制。

事后分析預算主要指一整個管理活動結束以后，要及時對活動結束后所發生的管理成本的支出進行核算，并與預算進行對比，如果發生比較明顯的偏離，則采取有效方法進行控制，為以后做好預防工作。

2、房地產開發企業財務費用的控制

財務費用往往發生在企業為了保證生產經營的順利進行所籌集的資金，主要包括利息、匯兌損失和一些相關的手續費[4]。這一部分的支出受各方面的情況影響很大，不是很容易控制。在對其進行控制的過程中可以借助一些財務手段或者選擇對自己有利的籌資方式，盡可能地減少該部分的支出。另外，對于資金的調度也要采用合適的方法，可以利用一些投資理財項目來使資金升值。要定期對財務費用的支出情況進行統計分析，找出支出規律和特點，并針對此采取有效的控制手段。

四、結語

如今，房地產市場的競爭越來越激烈，企業之間的差距在不斷縮小，因此，房地產開發企業在這種局面下應該不斷提高自身的管理能力，并且要提高對管理中的成本的控制能力，這有這樣，才能不斷提高利潤空間，才能保持企業在市場上的競爭力。隨著房地產開發企業管理中的成本越來越高，對這方面的成本支出進行控制顯得越來越重要，房地產開發企業要對此引起足夠的重視。

參考文獻

[1]楊東. 房地產開發項目全過程成本控制[J]. 建筑經濟， 2006 （8）： 69-72.

[2]馮偉. 論房地產開發項目全面成本管理與控制[J]. 四川建筑， 2005， 5.

[3]李光玉. 房地產開發企業財務管理研究[D]. 西南財經大學， 2007.

[4]武建文. 談我國房地產開發企業如何進行成本控制[J]. 工程造價管理， 2005 （3）： 19-21.