淺談房地產開發項目管理

（天津住宅建設發展集團有限公司 300121）

摘 要：具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。

關鍵詞：房地產定義，開發風險，管理措施

一、房地產開發項目管理的意義

（一）房地產開發項目的計劃、組織、協調、控制管理

對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。

房地產開發項目的組織管理是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。

房地產開發項目的協調管理的意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。

控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益[1]。

（二）項目風險管理的薄弱

在開發房地產項目投資中，很多投資商在追求利潤的巨大誘惑下，忽略了潛在的風險，對投資項目往往以經驗、憑感覺來進行決策，造成很多的盲目性。因此，必須對房地產開發項目的前期投資決策進行深入而細致的分析與研究。現房地產開發項目還存在以下風險：政治風險，當政治環境變化時，會影響到相關的投資走向，這樣就會對房地產投資有風險。環保風險，在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。

二、房地產開發工程項目管理所存在的問題

（一）項目決策階段開發商的項目市場定位及決策機制不完善

1、前期對市場研究不充分，決策緩慢

由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發商高層領導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產品肯定不科學、不系統、不全面，也不完全可行。

2、決策機制不完善

項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如工程現場經常處于等圖狀態，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現場只有等待或無所適從或發出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”，項目管理目標往往落空，無論是開發商內部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設計、監理、施工單位及政府規劃、建設、房地產管理部門和購房的客戶等各個方面都不滿意。

3、施工圖設計文件供應遲慢，變更多

因市場研究階段進行得不細致、不規范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應屬設計師的工作受到了開發商的過多干預和限制，在工程項目管理方面的表現就是施工圖技術文件慢、建設過程中變更多。開發商的高層領導往往認為在設計階段一定要嚴格“把關”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產品評價標準，所以開發商的某幾個高層領導的“感覺”就成為了規劃、建筑設計的評判依據，由此造成了工程建設內容經常變化，工程的質量、進度、投資控制目標也就無法如期實現。

4、重視工程收尾階段的工作沒有從根本上采取措施

目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區的開發建設實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產開發項目管理的難點之一。

三、房地產開發工程項目管理優化措施

（一）加強房地產開發項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下兩種：風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，在逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，可能會使房地產開發不能獲得利潤；風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。

（二）全面完善項目成本管理

項目成本管理工作，需要公司總部各部門的通力協作與具體指導，并貫穿于從項目投標開始到項目竣工為止的全過程，每個環節都是相互配合密切聯系缺一不可，如果處理不當，會直接引起項目費用的升降，影響項目的經營效益。作為房地產工程，應加強全過程的成本管理[4]。要從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。

（三）項目質量管理

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

四、結束語

房地產開發項目管理的過程還存在著很多問題，我們要正確地對待、評價和處理存在的這些問題，必須站在項目管理的戰略高度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位地加以控制，加強對開發項目的管理是保證項目目的、項目目標實現的關鍵，也是實現我國房地產健康發展的必然道路。

參考文獻

[1]楊中和.房地產經營和管理[M].大連：東北財經大學出版社.1996.

[2]董黎明，胡鍵穎.房地產開發經營與管理[M].北京：北京大學出版社.1995.

[3]陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J].四川建材.2006.（2）：142

[4]陳炷紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理[J].西南科技大學學報.2006. （3）：67

[5]趙智興.房地產開發中的項目管理[J].內蒙古：內蒙古科技與經濟.2009. （22）：52