房地產面積測量中的若干問題

（鄭州市鄭房測繪隊 河南鄭州 450000）

摘 要：房地產市場正逐步走向法制化、規范化。商品房作為耐用、高價值的商品，其面積的認定已成為房產管理部門一項重要工作。本文從復式建筑計算、商住樓公攤等方面進行討論。

關鍵詞：面積；測量；問題；解決；發展

目前，房地產市場正逐步走向法制化、規范化。商品房作為耐用、高價值的商品，其面積的認定已成為房產管理部門一項重要工作。在迅速城市化進程中，城市建設規模發展，東西方建筑文化交匯碰撞，建筑型式推陳出新，給我們的房產測繪工作提出了新的要求，也帶來了更大的難度[1]。

1.復式房面積含室內樓梯

對房屋建筑面積認定中，房屋外墻面積計算至墻體結構層；復式、躍層的套內建筑面積應包括其室內樓梯，并將其按自然層數計入套內建筑面積；獨立戶室內已封閉的入戶花園和陽光屋，按其水平投影面積計算；經規劃部門批準，樓梯、斜坡道下方用于其他使用功能的，層高在2.20（含）米以上部分可計入下方建筑面積，層高在2.20米以下部分計入樓梯、斜坡道建筑面積[2]。

未經規劃部門批準擅自將敞開式陽臺改為全封閉的，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立戶室內未封閉的入戶花園和陽光屋，按其水平投影面積的一半計算。墻體外側的粉刷層、貼面等墻體保護層、保溫隔熱層；檐口、陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分；非落地的凸窗部分；上部底板（蓋板）高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊；貯水（油）池、化糞池，不計算建筑面積。

2.商住樓公攤分兩部分

對商住樓共有建筑面積計算功能區的劃分，以規劃部門批準的建筑施工圖為依據；根據住宅和商業不同的使用功能，將整幢房屋劃分成不同功能區進行面積計算，按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分。

商住樓的商業層內單獨通往住宅的梯間（含室外樓梯）以及門廳等共有建筑面

列入住宅共有建筑面積，但如果該公共部分可與商業層相通，則列入幢共有建筑面積；為整幢服務的消防通道（樓梯、電梯、連廊等）、屋頂梯間以及幢內其他商住共用建筑面積列入幢共有建筑面積；專為住宅部分服務并在住宅功能區內的樓梯等共有建筑面積列入住宅部分共有建筑面積；專為商業部分服務的電梯、門廳、過道等共有建筑面積列入商業部分的共有建筑面積[3]。

3.住宅樓以幢為單位公攤

房屋局部無外墻體的（如底層樓梯入口處、店面和車庫的卷閘門等），以及非垂直墻體，其外半墻厚度參照本層其他主墻確定，本層無主墻的可參照上層外墻確定[4]。頂層無外墻的斜屋面結構和別墅、復式樓等室內上部挑空部位均不計算外半墻厚度。

住宅樓原則上以幢為單位統一分攤公用面積，如果幢內各單元有不同設計功能的，可按功能分別設立分攤系數。例如僅部分單元設置電梯時，則應按設電梯和不設電梯部分劃分為不同的功能區計算分攤面積。原設計為整體商場，在銷售時分割成通道和若干鋪位（間數），通道的建筑面積由所有鋪位（間數）按其建筑面積比例分攤[5]。對已經確權或已取得房產證的房屋，在對其進行分割測繪時，可只對各戶的套內建筑面積進行實測，取確權面積或產權證面積與各戶套內建筑面積之和的差值作為各戶應分攤的公用建筑面積，按各戶套內建筑面積的比例進行分攤計算。

4.房屋面積測算

4.1 房屋面積測算的內容

房屋面積測算包括房屋套內建筑面積、共有建筑面積、產權面積和使用面積等測算。

4.2 房屋棟、層、戶的劃分

4.2.1房屋棟的劃分

棟是一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。原則上，棟以規劃部門批準的棟數為依據進行劃分（規劃許可證及規劃總平面圖）。

規劃部門沒有明確規定的，按以下方式進行劃分：

1）獨立建筑的房屋為一棟。

2）一棟建筑由多個塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應裙樓可按多棟建筑物處理，否則應視為一棟建筑。

3）本身為獨立的樓房，為了利用樓房間的間隙地，底層（或多層）以不相通裙樓的形式連成一片的房屋，其獨立的樓房和裙樓分別分棟。

4）地面有多座獨立的建筑，僅由一個地下室相連通（共用一個大地下室），地面房屋應視為多棟。

5）以通廊相連的房屋，各為一棟。

4.2.2分戶房屋權界線的確定

分戶房屋權界線的確定應以產權來源為依據。有合法協議約定的，以協議為準確定；無合法協議約定的，按如下要求確定：

1）成套房屋的分戶權界線取其分戶隔墻和外墻的中線。

2）商業鋪位、車位等分戶權界線取分隔墻中線，無分隔墻時取界址點點間連線，門面臨街部位取其外墻的中線。

4.2.3分戶編號

實地有編號的以實地編號為準。實地無編號的，按下列方法編號：

1）成套住宅按單元號、層次、戶號編號。

2）車位、商業鋪位按層次、戶號編立。

4.3 房屋面積數據的采集

房屋面積數據采集主要指房屋的邊長采集，也可直接采集房角點的坐標。邊長或坐標數據是計算房屋面積的主要依據，根據房屋數據來源的不同，將其計算所得的面積分為“預測面積”和“實測面積”兩類。

1）測量過程應遵循先整體、后局部，先外后內的原則。

2）測點兩端應選取房屋的相同參考點，測點位置一般應位于墻體100±20cm高處。

3）測量所得的邊長數據應記錄在邊長記錄手簿上或注記在草圖上。邊長單位為米，取位至0.001m。

4.4 房屋面積計算

外業測量數據經整理后進行面積計算。房屋面積計算就是根據采集的房屋邊長數據或房角點坐標數據，計算出各類面積。內業計算方法包括幾何圖形解析法和坐標解析法兩種。

4.4.1 數據處理

邊長和面積數據取位至0.001，最終房屋面積取位至0.01m2，數據取位按“四舍五入”的原則。

4.4.2數據預處理

1）當一條邊的兩次測量值符合限差要求后，取中數作為邊長最終測量值。

2）當矩形的對邊均進行測量時，則將兩條邊測量值取中數，得到最終測量值。

3）同層墻體的厚度差異較小（小于或等于0.02m）時，取其中數作為本層墻體厚度；否則，按不同的墻厚處理。

5.關于已進行房產權屬登記的房產復核問題

原已進行產權登記的房產，由房產權利人提出申請（其中考慮到整幢房屋的公用部位面積分攤及戶型等因素，成套住宅必需整幢房產權利人共同申請）進行復核，房產測繪部門應受理，并認真處理。對原已進行過測繪的房產，不再重新測繪。凡沒有合法的建房手續、房產證上無記載或屬違章建筑的房產不予受理。

6.關于復核后的房產權屬面積調整問題

由房改取得的房產，復核后房屋實際建筑面積比原產權證上面積有增加的，權利人應按照增加部分的建筑面積到房改部門補辦房改審批手續，憑房改部門補辦的房改審批手續和復核報告到房產權屬登記部門申請房產面積變更；反之，面積減少的，房改部門應退還多收的購房款，同時按照核定的面積核發權證。對納入拆遷的房產，在房屋拆遷時，憑房產證、房改部門補辦的房改審批手續和復核報告，由房產權屬登記部門直接核發房產產權核定書，不再頒發新的房產證。對自建房和不成套房屋，按復核后建筑面積進行產權變更登記。

參考文獻：

[1] 張文雅. 淺析商品房測繪建筑面積的測量[J]. 科技資訊. 2009（09）

[2] 周存華. 淺析商品房測繪建筑面積的測量[J]. 華章. 2011（22）

[3] 孟祥利. 淺議房產面積測算[J]. 科技信息（科學教研）. 2007（22）

[4] 梅潤林. 商品房面積測量誤差的原因與解決辦法[J]. 住宅科技. 2009（02）

[5] 李香娥. 房產測量中面積測算問題探討[J]. 北京測繪. 2006（02）