房地產企業經營中對市場因素變動的敏感度把握

（南京萬科置業有限公司 江蘇 210000）

摘要：本文主要論述了房地產企業在經營過程中，市場因素變動對房地產發展的影響，從土地政策、宏觀調控政策、房地產項目定位等敏感度把握上的問題，是對房地產企業經營應把握的一些要素做的一個探討。

關鍵詞：房地產企業；市場因素；敏感度；把握

1.應把握：現有土地政策調整的情況

2006年8月國土資源部下發的新規范實施，明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形，進一步完善了土地使用權的出讓制度，嚴格控制了劃撥土地和協議出讓土地的范圍。2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布了《土地儲備管理辦法》，此辦法又進一步完善了土地儲備制度，使得土地供給更加規范和嚴格。一系列土地調控政策的出臺，提高了征地成本和房地產開發企業獲得土地的門檻。

我國在過去的土地出讓方式上存在著很大的問題，導致了開發商對土地的使用無序。 土地價格的升高，直接導致了房價的上漲，所以要對土地政策進行相應的調整。 在土地出讓的過程中，避免出現暗箱操作的行為，保證交易的公開公平性，使房地產市場規范有序的發展，進入良性的房地產經濟發展運行。

2.應把握：國家宏觀調控政策對房地產業的影響

房地產業對我國經濟發展的重要性不言而喻。據統計，房地產開發投資對GOP的貢獻率由1998年的15%上升到2007年的27%，是推動國民經濟增長的重要引擎，也是我國擴大內需乃至消費增長的重要龍頭。

近年，出臺調控政策的效果，分析認為：

2.1信貸政策

從信貸政策來看，對房地產市場的影響主要體現在三方面：（1）存款準備金率的變化；（2）基準利率的變化；（3）二套房首付比例及貸款利率的變化。這些政策都沒有起到明顯控制房價過快上漲的趨勢。在房貸方面，應繼續落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。

2.2保障房政策

2008年年底時，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕。2011年，溫家寶總理又提出全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，未來五年將建3600萬套。

保障房實施以來，一定程度上有助于遏制房價過快上漲，但是，這種適度的調整，僅僅讓房價回落了一點點。之后，2013年開春，新一輪的房價上漲趨勢有開始了。說明，長期來說的保障房對于房價控制還是偏軟的。政府要分析內因，為什么保障房還不能徹底根治、解決過快的房價走勢。

2.3限購政策

自2010年4月份國務院提出限購政策以來，全國先后已有51個城市出臺了當地的限購政策。在出臺限購政策的城市中，北京市的限購措施最為嚴厲，北京市限購細則要求非本地戶籍的家庭能夠提供五年以上的納稅證明或社會保險證明才可以購買1套住房，這在所有城市中是最長的。

從限購對市場交易的影響來看，其對成交量的影響較為明顯，而對房價的影響則不那么明顯。限購政策通過對購房群體設置一個“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量。但限購政策對房價的影響則較為復雜，由于剛性需求的存在以及房地產開發商在定價權上的絕對地位使得房價易漲難跌，只有部分供應量集中、炒家過多、前期房價上漲過快的區域，房價才會出現一定幅度的下降，而且這個降價也需要經過一段僵持期后才會出現。從實際看，目前在中央屢次重申房地產調控不放松的情況下，地方政府不可能完全取消限購，但在操作層面出現松動的可能性較大，限購令將是有節奏、分區域地逐步退出。

2.4關于20%差額稅

對于20%差額征稅政策，到目前為止，北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發布了各自的地方細則。但多地僅提及將嚴格執行國辦發〔2013〕17號文（即“新國五條”），并沒有明確提出要執行房屋轉讓個人所得稅按“轉讓所得的20%計征”。甚至發現除北京外，其余各地并未開始執行。多地尚未落實20%差額征稅政策，更加引起了眾多業內人士對后續市場的猜測。多位專家認為，由于多地在落實“國五條”時有偏差，應警惕政策效應減弱后的報復性反彈風險。因此，長遠來看還是要征收房產稅與持有環節稅費來穩定房地產市場，但過程中還有很多困難需克服。所以，筆者也認為：穩定房地產發展市場，從目前來看最根本的是增加有效供給，達到滿足社會需求的根本目的。

3.應把握：決定房地產價格的影響因素

在市場經濟條件下，房地產的價格的決定伴隨著很多因素的影響，比如：位置、環境、外觀等，也有其本身以外的，如：貨幣供給、利率、人口增長、居民收入水平、家庭結構、產業政策和產業結構等經濟、政治、社會因素。這些因素最終都是通過影響房地產市場的供求狀況，進而影響房地產價格。可以說，房地產價格是由供求關系決定的，與需求正相關，與供給負相關，其它所有因素只能影響價格而不能決定價格。近年來，隨著我國住房制度的改革，房地產逐漸發展成為了關系國際民生的咽喉行業，房地產市場不斷成熟的過程同時伴隨著巨大的風險，這種風險主要體現在房價的非規律性波動方面，因而房地產價格也成為了政府宏觀調控的重點。

4.應把握：項目市場定位和產品定位

從市場投資角度看，房地產開發以盈利為目標，具有投資量大、建設期長、投資周轉慢的特征。而從空間角度來看，一個城市中不同地區的房地產價格也會有高低之分，即區位差異性。所以，重視、加強項目前期建設咨詢階段的可行性研究工作，積極發揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用。房地產進入營銷時代，開發商要在茫茫商海中脫穎而出，既要掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等，又要重視項目的前期可行性研究工作。這就促使開發商要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。