對A物業公司內控控制的現狀及成因的研究分析

【摘要】近年來，內部控制這一理念逐漸滲透到企業管理的各個領域，成為現代企業管理的重要組成部分，作為國有物業這一特殊行業，隨著國有企業后勤服務的管理科學化、服務社會化、經營市場化，建立和完善內部控制體系是必不可少的。利潤最大化已經不再適應企業需求，利益相關者理論認為，應努力協調相關利益者的利益，完善公司治理機制。良好的內部控制是完善公司治理的重要保證，健全的公司治理是內部控制有效運行的基礎。

【關鍵詞】內部控制 物業管理

隨著市場經濟的不斷發展，尤其是國企改革的不斷深入，各項法規制度不斷完善，市場監督不斷加強，企業經營逐漸規范，許多大型國企開始狠抓內部管理以適應當前發展的大環境。

在我國，服務業已經成為國民經濟的重要組成部分，而物業管理作為我國服務業中極為重要的板塊，其對城市經濟發展、社會和諧穩定的貢獻能力在不斷地增強。物業管理企業是伴隨著住房體制市場化改革而產生的，是房地產開發的延續和完善，是一個復雜、完整的系統過程，隨著近30年來我國房地產業和城市經濟建設的蓬勃發展以及城市管理水平的提高，正逐步成為提升城市管理和文明建設的重要工作之一。

物業管理企業作為新的朝陽產業，正成為我們生活中越來越熟悉的一個行業，受到社會各界越來越多的重視，成為當今社會熱門的行業之一。但隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，法律法規相對滯后，同時市場機制的不完善、企業經營者自以為是等因素的影響，使物業管理企業在調整發展的同時面臨的問題也越來越多，而作為國有物業這一特殊行業，所面臨的問題更多。

一、A物業內部控制的現狀及存在的問題

溫家寶總理在兩會的《政府工作報告》中提出，要“大力發展社會化養老、家政、物業、醫療保健等服務”，由此可以看出，服務業已經成為國民經濟的重要組成部分，大力發展現代服務業和加速推進傳統服務業向現代服務業轉變，已經成為國家構建以服務經濟為主要產業結構的重要手段。物業管理是我國服務業中極為重要的板塊，其對城市經濟發展、社會和諧穩定的貢獻能力不斷加強，在中國目前的物業管理行業中國有物業管理企業占主導地位，其自身的規模和擁有的物業資源與民營物業企業相比，都具有相當大的優勢。但是，隨著國有企業后勤服務的管理科學化、服務社會化、經營市場化，由于歷史原因，大多數國有物業管理企業在改革的過程中，面臨著眾多的困難。因此，增強行業的創新能力、轉變傳統經濟增長方式、調整行業經濟結構、加強創新服務及建立和完善內部控制體系就顯得尤為重要。

（一）內部控制環境

內部環境是指對建立、加強或削弱內部控制系統產生影響的各種因素的總稱，是企業實施內部控制的基礎，是有效實施內部控制的保障。隨著房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進，國有物業管理企業不斷蓬勃發展，而A物業公司就是在這種趨勢下成立起來的，但其內部環境卻沒有如大家所期望的隨著物業公司的蓬勃發展而發展起來。其管理觀念落后，使其走向市場化的道路難上加難；缺乏品牌戰略意識和誠信意識，無法形成其自有的企業文化；沒有形成有效的組織機構，無法保證建立健全的內部環境。主要表現在以下幾個方面：（1）企業文化建設不完善；（2）管理層的經營理念落后；（3）內部審計的范圍、職責不恰當；（4）人員素質差。

（二）控制活動流于形式

控制活動是有助于確保管理層的風險反應被執行的一些方針政策和程序，它有助于確保采取必要的行動進行風險管理和保證公司總體目標的實現，它貫穿于公司的所有級別和職能部門。A物業公司目前的控制活動存在很多不足的地方，主要體現在：（1）職務分工不明確；（2）授權不明；（3）財產保護控制不完善；（4）預算管理控制執行不力；（5）激勵機制不完善。

（三）信息與溝通脫節

信息溝通是建立與實施有效內部控制的重要條件，良好的信息與溝通系統有助于提高內部控制的效率和效果。企業內各個層次都需要信息，以便識別和應對風險，實現企業目標。但由于大部分企業都存在結構分散、決策多層化等特點，企業內部尤其是橫向部門之間無法形成暢通的信息收集、報告和反饋機制。當風險來臨時，各職能部門無法進行必要和有效的信息溝通，對外披露不充分甚至不報，最后致使問題愈演愈烈，一發不可收拾。

A物業公司隸屬于國有企業，受傳統觀念的影響，已經形成了國有企業的一貫作風，無法實現部門之間的信息傳遞及共享。

（四）內部監督不完善

內部監督是對其存在的要素和功能進行的持續性或定期性評估，是通過一系列的監管活動，單獨評估或者兩者結合的手段實施的。監督活動是內部控制得到有效實施的有力保障，促進企業內部控制的健全性和合適性，提高企業內部控制執行的有效性，是外部監督的有力支撐。

近年來，企業的內部審計取得了很大的進展，并設置了內部審計機構，但仍有很多問題。其主要表現在：內部審計人員的切身利益受其所在單位直接控制，內部審計受本單位主要領導人直接領導，由其負責并報告工作。這在客觀上造成內部審計為本單位服務的依附性，工作質量受單位領導的直接制約，單位領導的認識水平和自律程度決定了內部審計的獨立性。

二、A公司內部控制現狀的成因

（一）環境因素導致實際操作偏離初衷

內部控制的環境因素由內部環境和外部環境兩大因素構成，根據COSO報告對控制環境的定義，我們不難看出，其定義的特點主要注重的是內部環境這一“軟環境”，內部環境包括企業文化、公司治理結構、人力資源政策與措施及管理理念與經營風格等。內部環境決定了企業的基調，企業員工的控制意識受其直接影響，為其他要素提供了基本規則和構架，是內部控制其他風險管理要素的基礎。在此環境下，企業管理層評估實現特定目標的風險，并實施控制活動，以確保管理層貫徹執行有關應對風險的指令。但是在實際操作中，由于所有權和經營權相分離，企業目標、管理者目標和生產者的目標不盡相同，同時由于信息不對稱的限制，企業高層管理者和員工都會存在“不道德”和逆向選擇的風險。在企業運營過程中，由于經常受到某種壓力或誘惑導致舞弊和貪污等，輕者使企業效率低下、聲譽受損，重者給企業帶來重大損失。

（二）體制因素導致收費定價低于正常

由于A物業公司是國有企業后勤服務企業，是按照“統一領導，分級管理”的原則進行管理的。其所管轄的小區基本上為公住房、安居房，大部分是老舊住宅，公共設施不完善，小區住戶基本上是西山煤電集團及其下屬單位的職工，已經習慣了過去的單位補貼，同時，部分服務人員責任心不強、缺乏服務意識，服務質量差、服務不到位，這些因素導致A物業公司所轄小區物業管理費定價無法統一，并且其定價與市場價相比明顯較低。

（三）機制因素導致現有管理缺乏效率

在A物業公司，由于職責不清、考核不嚴、規劃不好、制度不明及管理不力等因素，導致A物業公司基層管理人員作風松散，效率意識匱乏，缺乏服從，服眾，服務三服意識。生產管理缺乏領導核心，又沒有制定基本的生產管理制度來保障，必然會導致管理工作低效運行，那生產工作就更不可能有效率了。

（四）人員因素導致收費管理薄弱

物業管理機制不健全，服務人員責任心不強、缺乏服務意識，服務質量差、服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳納物業費。部分新小區入住率不夠，使物業管理收費不到位，而物業管理的成本卻逐年上升，倒掛現象越來越嚴重。為了降低管理成本，有的物業管理企業便削減保安、保潔力量，使小區治安、環境受到嚴重影響，服務質量的下降又頻頻導致居民不滿意而拒付物業費，物業管理企業難以維系日常運作，由此形成“惡性循環”。同時，由于小區住戶均為西山煤電集團職工，職工用水、用電屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制。

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（編輯：劉影）