從抽樣調(diào)查研究看環(huán)境和房屋名牌效應(yīng)

摘 要：從抽樣調(diào)查研究中反映出環(huán)境和房屋質(zhì)量的名牌效應(yīng)，即房產(chǎn)買賣、居住環(huán)境的房屋質(zhì)量名牌效應(yīng)人們?cè)絹碓娇粗亍４烁?jìng)爭(zhēng)，已不僅是價(jià)格、位置的競(jìng)爭(zhēng)，而且尤其是與“三個(gè)要素”及“三個(gè)關(guān)口”的競(jìng)爭(zhēng)。

關(guān)鍵詞：名牌效應(yīng)；三個(gè)要素；三個(gè)關(guān)口

最近，結(jié)合實(shí)際工作進(jìn)行了一次房產(chǎn)買賣抽樣調(diào)查研究。抽樣調(diào)查研究的結(jié)果初步顯示，有76%的消費(fèi)者通過報(bào)紙及街頭等發(fā)布的廣告了解房屋的買賣信息；有47%的消費(fèi)者通過現(xiàn)場(chǎng)銷售部獲取樓盤信息資料；有15%和20%的消費(fèi)者通過電臺(tái)、電視臺(tái)等方面宣傳媒體了解信息，此方面低于親友、同事介紹（占23%）和代理公司咨詢（占27%）的比重。在選購住宅時(shí)，購房消費(fèi)者最注重生活配套設(shè)施（占98%）建筑質(zhì)量（占100%）及房屋格式與實(shí)用狀況（占96%），小區(qū)綠化環(huán)境與物業(yè)管理環(huán)境極為重視（占99%）。

1 環(huán)境和房屋創(chuàng)名牌效應(yīng)至少應(yīng)具備三個(gè)要素

第一個(gè)要素：就是我們常說的應(yīng)做到銷售給購房消費(fèi)者的是優(yōu)質(zhì)的樓房。

從圖紙審查到施工監(jiān)理，再到工程驗(yàn)收，每個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)緊緊以工程質(zhì)量為中心，去進(jìn)行管理，這樣才能保證出優(yōu)質(zhì)的樓房，才能是贏得購房消費(fèi)者青睞的最基本的保證。

第二個(gè)要素：就是我們常說的應(yīng)該做到改進(jìn)住宅功能，完善配套設(shè)施，注重環(huán)境與人相協(xié)調(diào)的關(guān)系。

房地產(chǎn)在經(jīng)歷從高潮到低谷的過程之后，開發(fā)商和購房消費(fèi)者都進(jìn)入理性階段，都不同程度地進(jìn)行反思以及總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。而開發(fā)商更應(yīng)該明智地根據(jù)購房消費(fèi)者的需求和房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的反映，從地盤開發(fā)選擇開始，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、環(huán)境美化等方面下真功夫。在現(xiàn)階段，樓房建筑的好與壞，取決于開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)定位的眼光和意圖。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求，要求規(guī)劃者和設(shè)計(jì)者按照意圖去發(fā)揮和創(chuàng)作，跟我們當(dāng)前所提出的“社區(qū)文化”、“星級(jí)管理”等方面的概念一樣，就是以人為本，就是要求總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、組團(tuán)造型、平面布局，以及服務(wù)配套等方面，都要達(dá)到“社區(qū)文化”、“星級(jí)管理”標(biāo)準(zhǔn)。

第三個(gè)要素：就是我們常說的應(yīng)該做到完善售后物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)工作。

購房消費(fèi)者在“貨比三家”時(shí)，在地段、價(jià)格、環(huán)境、銷售手段等方面相近的情況下，則是“比”最后的重要一環(huán)，即物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的好與壞了。這就至少需要物業(yè)管理公司按照要求，制定出一套規(guī)范，制定出嚴(yán)格的經(jīng)營管理服務(wù)制度，并在逐步增大管理硬件投資的同時(shí)，適時(shí)調(diào)節(jié)購房消費(fèi)者的管理費(fèi)用，適當(dāng)增設(shè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)項(xiàng)目。

⑴完善售后物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)工作，求得環(huán)境和房屋名牌效應(yīng)，需是以保本求利為前提。保本，是說物業(yè)企業(yè)的成本意識(shí)和成本支出管理，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，不得透支； 求利，是說為客戶業(yè)主即購房消費(fèi)者提供質(zhì)價(jià)相等的服務(wù)，創(chuàng)出合理的贏利和環(huán)境、房屋名牌效應(yīng)。

⑵完善售后物業(yè)管理，應(yīng)從物業(yè)管理的單位成本上入手，只有單位成本降低了，才是真正意義上的成本降低。這方面如在經(jīng)營能力的利用率上采取新的管理模式和服務(wù)理念等，都是好的單位成本降低、求得環(huán)境和房屋、房產(chǎn)名牌效應(yīng)的方法。

⑶完善售后工作，物業(yè)企業(yè)全體員工都應(yīng)該負(fù)有樹立正確的成本意識(shí)和成本管理的責(zé)任。需提高全體員工對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程的全面認(rèn)識(shí)，以物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)就是管家的主人翁心態(tài)，為企業(yè)營造內(nèi)部與外部的良好的環(huán)境，從中不斷培養(yǎng)出日常工作所需的合格人員，使之購房消費(fèi)者能夠居住在一個(gè)舒適、安逸、放心的環(huán)境中，讓“有困難找物業(yè)”成為每個(gè)購房消費(fèi)者都能有口皆碑的口頭禪。

2 環(huán)境和房屋名牌效應(yīng)至少應(yīng)把握好三個(gè)關(guān)口

第一個(gè)關(guān)口應(yīng)是開發(fā)計(jì)劃關(guān)。常言說：“以銷定產(chǎn)”。這是工業(yè)企業(yè)的一條經(jīng)營決策。那么既然如此，房地產(chǎn)開發(fā)商也理應(yīng)如此。即在制定每年的開發(fā)計(jì)劃之前，都要認(rèn)真分析當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)需求量以及潛在的需求量，再結(jié)合企業(yè)自身的資金承受能力，決定建什么，建多少等方面的問題。

第二個(gè)關(guān)口應(yīng)是規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。這一關(guān)口是保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量的頭道關(guān)口，需要嚴(yán)格按照規(guī)劃要點(diǎn)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)使用、衛(wèi)生、安全、經(jīng)濟(jì)、施工以及景觀等基本要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)樓房及住宅小區(qū)。

第三個(gè)關(guān)口應(yīng)是工程質(zhì)量關(guān)。一是應(yīng)增強(qiáng)技術(shù)力量，提高工程施工隊(duì)伍素質(zhì)；二是應(yīng)建立健全有職有權(quán)、有獎(jiǎng)有罰、分工明確、行之有效的工程質(zhì)量管理制度；三是應(yīng)于日常現(xiàn)場(chǎng)施工管理中，除了由開發(fā)公司工程部直接負(fù)責(zé)以外，需成立由總工程師牽頭的工程質(zhì)量管理組，作為工程質(zhì)量專控機(jī)構(gòu)，定期對(duì)在建工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，使工程質(zhì)量管理達(dá)到事前、事中、事后控制的目的；四是應(yīng)嚴(yán)格保證建筑材料質(zhì)量。開發(fā)公司所有工程項(xiàng)目所需的材料，如鋼材、水泥等，應(yīng)均由開發(fā)公司材料管理部統(tǒng)一管理采購，經(jīng)檢測(cè)合格后，方調(diào)撥到各個(gè)施工地，使之確保所有工程項(xiàng)目質(zhì)量合格率及優(yōu)良品率實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。五是裝飾裝修工程須努力創(chuàng)造環(huán)保空間，使之共享綠色家園。可首推菜單式精裝修。如將由毛坯房改為對(duì)廚房、衛(wèi)生間等簡(jiǎn)單精裝修，且在住戶入住前一次裝修到位，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，更貼近低收入家庭群體，服務(wù)居民百姓，又減少裝飾裝修的噪音、裝飾裝修的危害。

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