鐵嶺“鬼城”辨

趙本山小品里經常說到的“大城市”遼寧省鐵嶺市，最近其新城被網民評為“鬼城”，這讓當地人不無煩惱。

鐵嶺新城始建于2006年，總面積22平方公里。當地官方統計，目前新城已累計完成投資260億元，一級開發面積完成20平方公里，建成區面積10平方公里。

按照規劃，鐵嶺新城人口發展在2010年應該達到15萬人，2015年達到20萬人。然而，經過7年時間的建設，目前鐵嶺新城的常住人口只有10余萬人，遠未達到預期。

9月下旬，《財經國家周刊》記者到鐵嶺新城進行了實地調查。記者看到，除了開發較早的“淺水灣壹號”小區和回遷小區“凡河新村”外，其他的住宅小區晚上亮燈率都不高。

當地最大的市場新都綜合市場內人氣尚可，一位童裝店老板告訴記者，和前幾年相比，今年客流量明顯加大，趕上旺季，一天的銷售額能達到1000元。

位于新城邊緣的東北商貿物流城，也曾是新城規劃的重要產業支撐，并請來趙本山擔任形象代言，但至今仍難掩蕭條，除了建材交易、汽車4S店等少數區域略有商家入駐外，其他區域如服裝交易區等大量空置，人氣冷清。

鐵嶺新城建設7年仍舊難脫“鬼城”之名，在當地人士看來，主要系兩點原因所致：一是新城與老城空間距離過大，二是新城的商業服務配套建設滯后于住宅建設。

不過，鐵嶺新城管委會人士對未來充滿信心，“新來的市長抓開工、抓落實的力度很大，新城很多配套項目的建設他都親自督辦。”

隔空造城

從鐵嶺老城區驅車前往鐵嶺新城，馬路兩邊隨處可見成片的金黃色稻田。

在2004年以前，鐵嶺還是一個傳統的農業地區，全市人口約300萬，市區人口30萬。老城銀州區的建成區面積約30平方公里。

2004年，鐵嶺確立工業強市戰略，鑒于老城區承載力有限，次年年底遂提出建設鐵嶺新城的目標，提出城市化、工業化雙輪驅動的城市建設和經濟發展路徑。

很快，在鐵嶺縣凡河鎮，建設規劃面積為22平方公里的新城動工，幾乎再造一個鐵嶺城。

2009年，記者曾赴鐵嶺采訪新城建設。當地項目負責人不無自豪地介紹，鐵嶺新城的概念規劃是“北方水城”，其設計“很講風水”，從空中鳥瞰，整個新城呈鉆石狀布局。新城“以河為軸，以水為魄”，自稱是“中國第一個以河為城市中軸線的城市”。

為刻意營造“水城”概念，鐵嶺新城選址于距離老城區邊緣8公里、中心距離12公里之外的一片河灘濕地之上。

“鐵嶺原本想在東面建新城，但是多丘陵，空間不夠。而當時正值要修復凡河鎮的蓮花湖濕地，要搬遷部分居民。因此鐵嶺市決定把濕地與新城建設有機結合，將新城選在了凡河地區。”一位知悉鐵嶺新城建設歷史的人士告訴《財經國家周刊》記者。

這位知情人士表示，一般來說，三四線城市建新城，與老城之間的間距不應超過4公里，“如果無縫對接，新城早就住滿人了。”

上市生財

和大多數新城新區建設套路相仿，鐵嶺新城也是以政府部門搬遷、興建地標性建筑和公務員帶頭在新區購房啟幕。

2009年，網絡曾曝光，鐵嶺市政府為增加新城區人氣，以下發紅頭文件的方式，要求當地所有公務員帶頭在新城區至少購房一套。而當時新城區可選的房源只有一個，即目前入住率最高的“淺水灣壹號”。

為了加快新城區建設，鐵嶺市在選址確定后隨即成立了鐵嶺財京投資有限公司，從事鐵嶺新城土地一級開發業務。2011年9月，鐵嶺財京借殼上市，變身為“鐵嶺新城（000809.SZ）”，成為繼2010年10月國內房企借殼上市“閘門”關閉后的難得的幸運兒。

鐵嶺新城管委會主任劉波進說：“我們當時建新城的時候，政府財政收入不到20個億，發工資都不夠，不可能靠財政的錢來建新城。那該怎么辦？就是通過市場化運作來籌集資金。”

鐵嶺新城（000809.SZ）董秘遲峰對《財經國家周刊》記者介紹，從2009年至今，鐵嶺新城土地出讓（不含劃撥用地）收入總計約54億元。而按照鐵嶺新城上市公司和鐵嶺市土地儲備中心約定，在土地出讓（含劃撥用地）累計均價未達45萬元/畝之前，土地出讓收入扣除農業基金和土地收益金之外，全部歸上市公司所有。在累計均價達到45萬元/畝之后的第2年開始，扣除農業基金和土地收益金后，35%交給政府。

目前，鐵嶺新城地價已經漲到100萬/畝左右，通過招拍掛出讓的土地面積共計約10661萬畝。而鐵嶺新城房價，也由最初的1000元/平方米上漲到3000元/平方米左右。

曾有輿論質疑，鐵嶺新城建設過程中，房地產住宅用地放量過大。對此，劉波進認為，新城規劃只是“適度超前”。“不可能說先進多少人，再蓋多少房子，‘巢’都沒筑，‘鳳’怎么進來？”

遲峰則表示，住宅用地是否供應過量，還應看成交數據。今年鐵嶺新城已經成交4塊土地，且新城區的樓盤也保持著良好的銷售狀態。《鐵嶺日報》9月16日刊登的鐵嶺市房產交易數據，位于鐵嶺新城的“秦淮人家”項目在9月的第二周成交178套，位居全市各樓盤之首。

但這種單靠住宅用地供應、住宅項目銷售實現資金回流、籌集新城建設資金的做法還能持續多久，遲峰也未置可否。他告訴記者，目前，上市公司鐵嶺新城已經平整完的新城土地尚有9000多畝待出讓。

他們還計劃將這種土地一級開發的模式復制到周邊其他城市。

等待時間

“和其他新城相比，鐵嶺新城在遼寧省內也算是標桿，突然被冠上‘鬼城’的帽子，我們感覺很冤枉。”一位當地官員說。

鐵嶺當地人士認為，鐵嶺與鄂爾多斯康巴什“鬼城”有明顯的不同，“鄂爾多斯建新城是賭外來人買房，而鐵嶺建新城是本地有需求。”

按照鐵嶺新城管委會的統計，目前鐵嶺新城經過綜合驗收達到入住標準的住宅，平均入住率已達51%。新城住宅具備入住條件的銷售率在95%以上。整個新區的住宅的銷售率在85%以上。

劉波進介紹，目前鐵嶺新城還在積極吸納人口。一是加大沈鐵工業走廊沿線工業園區的招商引資力度，聚集人氣，拉動經濟；二是通過政策吸引，比如給新畢業大學生創業提供政策支持，吸引大學生來就業、創業；三是在新城本土積極發展旅游業，吸引人氣，解決就業；四是通過新型城鎮化試點導入人口。

鐵嶺市目前城鎮化率低于遼寧全省近20個百分點，已被省里列為新型城鎮化的試點。“我們現在采取兩種辦法。一是農村整村推進城鎮化，二是分戶城鎮化。把宅基地和耕地流轉，經過評估在新城置換住房，然后通過遼寧省試點的居住證制度，變成市民，享受和市民一樣的待遇。”劉波進說，目前鐵嶺市選擇的三個試點村的村民騰退宅基地報名非常踴躍。

9月4日，鐵嶺市新任市長林強到新城調研，要求進一步加快項目建設，包括調整老城和新城之間的公交運行、確保在建商業項目如期開業、引進缺少的服務業項目、引進優質醫療資源和加大力度落實居民居住證政策，等等。

“客觀上說，鐵嶺新城建設只有7年的時間，基礎設施肯定有不完善的地方。”劉波進認為，鐵嶺不是生拉硬拽建新城，而是有剛性的需求，一是鐵嶺地區的人口日漸膨脹，二是需要為沈鐵工業走廊提供生活配套，三是吸納沈陽等周邊城市的人口。

在中國城市規劃設計院副院長楊保軍看來，中國新城建設最主要的問題，在于很多新城不是基于實際需要來建設的，“對于一個正常生長的新城來說，基礎設施完善、人們對新城的接受度等，都需要時間。”