豪宅之所以稱為豪宅

隨著中國房地產十幾年的火爆，“豪宅”一詞也成為媒體與公眾熱議的焦點。更有眾多學者專家嘗試定義豪宅標準，然而，由于這一類產品因項目所處環境差異和功能需求的多樣化，導致對豪宅的定義莫衷一是。而且，“豪宅”一詞的使用本身就屬于公眾媒體非專業圈，甚至帶有文學褒貶色彩，而無論政府職能部門還是學術機構都沒有具體量化的定義，因此，也沒有必要狹隘、僵化地看待這一類覆蓋寬泛的建筑產品形態。

由于中國社會消費文化的畸形發展，對豪宅的認知也很分化，房產銷售方更強調產品的面積規模、裝修奢華。公眾與媒體則更關注其在某些領域的特色與排名，甚至把豪宅看成權貴富豪的身份象征。而國外的豪宅最主要的品質是優越的自然景觀環境，最引人關注的是建筑的歷史傳承和文化品味。

所謂豪宅應該是指比高檔住宅在質量、檔次、規模和售價等方面都具更高要求的住宅。其豪華程度主要表現在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統稱。其實，如何定義豪宅并不重要，了解中外豪宅有哪些最基本的品質方面的共性原則，對中國豪宅的發展和消費者的置業選擇更有指導意義。

一、闡析豪宅標準

洲聯集團收集研究了國際上大量豪宅資料，并結合中國具體實踐制定了一套豪宅標準，分為十大方面。

區域位置

豪宅的區域位置是突顯豪宅的唯一性、不可替代性的至勝法寶，其以具備優良的環境、升值潛力大、市場認知度高等特點而成為名副其實的品味象征。當我們評價一座豪宅的區域位置是否優越時，應該從四個方面進分析，第一，其區位是否在環境優良的、有升值潛力的、或市場認知度高的區位；第二是其交通環境。作為豪宅的業主都是以私家車為主要交通方式，因此，無論距離城市有多遠，必須交通方便，要有高速連接等交通環境作為支撐；第三是自然山水環境。購買豪宅的目的是為了提高自己的生活質量，特別是追求更好的室外居住環境，所以自然山水、植被綠化非常重要；第四是周邊可提供的其他資源。如名校資源、景點等。

區內環境

在豪宅里生活的人都希望有一個開闊的、足夠的、景觀好的憩息空間，因此豪宅內必須要有足夠的公共活動與公共景觀用地，而這些公共的景觀、綠化和用地面積，標志著整體環境質量的檔次。市場上比較成功的豪宅項目都是因為在公共景觀方面有足夠的考慮。無論是與高爾夫球場結合的別墅類項目，如觀瀾高爾夫，還是高投入營造公園品質景觀綠化的高層住宅，如星河灣，環境品質構成了項目的核心價值。

功能細化

豪宅，反映的是一種全新的生活方式。若要通過設計升值，首先應該在功能開發方面，把功能具體化、細化，并做深入的，對生活方式的研究與探索。比如，以傳統的起居室或客廳為例，可以結合新的生活方式開發出家庭活動廳、舞廳、藝術展廳、會客廳、私人雪茄吧，以及和酒吧、餐飲、娛樂結合的多種私人會所式的客廳空間。

今天的高收入人群，同他們自己二十年前的生活方式相比，也有了巨大的改變，精神與文化層面的需求在豪宅的功能層面占比越來越高。除必要的臥室與起居室之外，豪宅的其它非主要空間才是顯示豪華程度的方面，比如特意加大走廊的長度與寬度，做成藝術展廊。這樣的面積分配不是浪費而是增值。

空間的藝術性

建筑也是藝術的一種。作為建筑藝術品中的上乘作品，豪宅空間的藝術性，空間的表現力，更應該是建筑師和豪宅開發商的新追求。空間的形態方面也應有所創意，比如做圓形的廳、開敞的廳，開窗采用落地、全部開敞等方式和創造其它的特異形的空間，創造出普通住宅沒有條件做到的豐富空間效果，使豪宅成為真正的藝術品。

豪宅定制在國外很普遍，特別是明星與頂級富豪定制的豪宅往往出自設計大師之手，甚至成為國家級文物。因此需要設計師和豪宅主人的充分溝通和交流，以高品味的藝術處理，將使用者的喜好用建筑設計和手段表達出來。首先，作為豪宅的設計要突破傳統的、簡單地追求平面戶型合理的觀念，要把注意力放在如何開發新的功能空間，創造新的空間感受方式上來。其次，在上一代的豪宅中，不乏面積1000平米以上的巨型豪宅，但其特點是除了面積過奢以外，在功能布局方面和在空間的創意方面并沒有什么突破。所以說“豪宅”的“豪”與“奢”應該體現在建筑空間設計的巧妙和新的功能空間的開發方面。

設施配置

作為豪宅，無論其售價500萬、上千萬或者過億，它的價格應有一個合理的構成，也就是說它的資源與設備配置要物有所值。除了所享有的室外大的環境資源和每戶所占用的土地資源以外，建筑本身應有足夠強的技術質量材料方面的優勢。隨著家用電器和住宅配套科技的提高，也要求豪宅物業具有更高的質量和更先進的科技以保障更舒適的生活。

這就要求豪宅在結構體系方面、維護體系方面，門窗五金方面，空調等設備的方面和其它的智能化等新技術方面有更大的提高。越來越多的豪宅開始追求高舒適度與低碳環保，其中對于室內恒溫、恒濕和空氣質量的要求逐漸成豪宅配置的主流。如果沒有這些技術支撐，空言豪宅奢華，把全部的精力放在高檔裝修方面，并不是一個長久有效的高檔化之路。

裝修標準

豪宅多是根據主人的喜好，經藝術化歸納整理而量身定制的住宅產品，其室內的裝修如同豪華汽車、豪華游艇一樣，具有相當的共通之處。高檔豪華的裝修體現在三個方面：首先是空間功能的突出；其次是突出業主的藝術品味，因為室內的裝修不是堆金砌玉、金碧輝煌、高檔材料的堆砌，而是藝術品味的象征；最后還要突出個性，對于裝修本身來說，同樣的高檔裝修，突顯業主的個性是無價的，也是其它因素所無法取代的。

外觀形象

建筑作為一種文化符號，其外部形象的設計更能突出其風格特征與品味，故要達到高水準、高要求，主要是通過設計師本身的文化素養與內涵所體現出來的，更多的時候是通過技術的支持，做到細部的深化設計。甚至可以說，設計師的審美觀決定了豪宅的品位，因為藝術風格沒有高低之分，關鍵看的是設計師的水平，對于其設計風格，不應該有所限制，因為各種建筑風格都可成為豪宅設計的元素，從而形成不同的風格。

園林景觀

豪宅的園林景觀設計對于豪宅本身來說即是稀缺資源，也是其與其它住宅產品的區別所在。從某些方面來說，豪宅的園林景觀設計也是體現業主的生活理念的一種方式，選擇什么樣的園林景觀設計就會體現出不同的生活意境與生活品位。因此，對于豪宅園林的景觀設計要給予重視，甚至可以將其作為豪宅整體設計中的非常重要的一個環節，因此，要將景觀設計融入到豪宅整體設計當中去，作為業主生活中的重要組成部分。

私密安保設施

真正的豪宅應當是深宅大院，這不僅是安全的需要，同時更是私密性生活的保證。中國人更強調這一點，甚至將高度的私密性發展到戒備森嚴的地步，動蕩年代這一特點表現得尤甚。對私密的要求既在于建筑內部，也在于外部庭院。因此豪宅的設計在保證向外的景觀視線的同時，更要考慮外部視線的干擾。對建筑之間的間距，對建筑密度的要求，特別是保護住戶私密性方面的要求非常高。因此購買豪宅的名流富賈對于安全性與私密的敏感程度恐怕不亞于對豪宅舒適度的要求。智能化的典型實例就是比爾·蓋茨的豪宅，它的自控與安全系統使人印象深刻。

尊貴服務

豪宅作為少數人才能擁有的稀有產品，其服務體系更顯其獨特性與尊貴性。因為對于生活在豪宅的業主本身來說，他們都是社會名流或上層人士，能夠擁有完好的家居服務是體現其高品質的生活價值的一個重要方面，而完好的服務體系主要體現在具有完善的管家以及專業的服務隊伍，如家政、園丁、廚師、保安等。

滿足了上述要求也未必能成為真正的頂級豪宅，同國外的豪宅相比，在歷史積淀，生活品味以及文化盛事方面還有很大差距。達到了上述標準，只滿足了一半要求，即物質性的標準。而文化、藝術、時間的沉淀，以及自然資源的稀缺性和唯一性，才是形成頂級豪宅的必要條件。

二、設計能為中國豪宅做哪些改變？

由于“豪宅”兩個字帶有明顯的文學層面的昂貴與張揚之意，我們寧愿選用高品質住宅一詞代表其產品層面的形態特征。設計直接決定豪宅的功能與形式，因此設計的升級是中國住宅品質提高的關鍵。

所謂豪宅、高品質住宅、高檔次住宅，功能的完善與超越普通住宅是最起碼的要求，而完善的功能需要足夠使用面積支撐，低于500平米的戶內面積，不可能具有高品質。目前的高檔住宅，無論是別墅還是城市的集合住宅，多有復式、多層室內樓梯，雖然有助于提高土地的使用率，但在居家使用過程中，帶來諸多不便與風險。國外的別墅類豪宅有大量的單層類型，市中心的大平層豪宅也是常見作法。面對這一趨勢，需要高起點、高標準、高水平、高質量的專業技術對其進行有機的整合，才能改變豪宅在設計上單一的局面，提高豪宅的品質與檔次。為此，我們提出了高精度整合設計與生態舒適設計。

高精度整合設計

由于市場對豪宅的精度要求越來越高，把建筑、室內、景觀割裂的傳統設計方法已經過時，我們推崇的是多專業的整合設計，多個團隊同時工作，相互配合，甚至顛倒工作秩序，由室內設計師進行戶型平面設計，再由建筑師完成達到建筑規范的施工圖紙，這樣得到的成果將使其室內外界面的精度遠遠高于常規住宅。

豪宅景觀區域環境質量的優劣是由建筑物、構筑物形成的硬質界面和由其圍合產生的外部空間共同決定的。從內到外，室內、建筑單體、陽臺、露臺、前庭后院以及組團綠地乃至中心綠地在社區環境氣氛的營造中，每一個環節均不可或缺，設計也是完整統一。這就需要不同專業的設計人員從規劃階段開始，在一個總體構思下展開全程的分工協作，對豪宅景觀區的設計達到從宏觀到微觀的全面整體把握。

生態高舒適度設計

目前，國內豪宅雖然具有了面積規模與奢華界面，但是對于舒適度普遍缺乏量化標準。住戶對舒適度的最直觀的感受來源于室內的溫度、濕度、熱輻射、新風量、噪音等方面。今天，歐洲已出現了大量先進的生態建筑示范，新型生態空調系統則采用室內調溫與新風系統分離的方式，即樓板輻射與置換式新風系統。將公建中成熟的技術系統應用于豪宅之中，解決豪宅中一些特殊的問題。當然，舒適的環境不僅僅指向簡單的溫度問題，還包括同濕度、界面表面溫度、風速及表面溫度輻射率綜合的函數關系。居住環境舒適性的深入研究是提高豪宅舒適度的理論基礎。

國內也出現了很多生態節能住宅的成功案例和房企品牌，我們參與設計的南京鋒尚與朗詩國際都是這方面的典范。其最核心的技術應用是通過地源熱泵、天花輻射制冷、金屬外遮陽、置換式新風等技術系統，獲得了恒溫、恒濕與全新風等方面的高舒適度，同時也使得整棟住宅具有了整體能耗指標。所以豪宅的最高境界是享有其它住宅無法提供的舒適度與健康保證。

三、中國豪宅的未來趨勢

雖然，中國的房地產發展開始進入衰落的周期，豪宅的購買群體遠低于小戶型剛需的人數，但是最近的豪宅需求出現引人關注的變化。

首先，高收入階層開始尋求自己長期居住的、理想的終級住宅，甚至作為自己的養老房。其次，隨著房產持有稅、二手房交易稅出臺的威脅日益臨近，富豪階層開始將多套持有房產轉化為品質更高的單套豪宅。第三，由于限購政策的影響，大企業的股東及高收入階層，并不介意以企業名義購置房產，交由高管私人使用，也不介意將非住宅產權的商用辦公類物業改造成為豪宅使用，更不介意三、四十年的土地使用權。有的企業在環境品質良好的產業園區內購置多套總部辦公樓，改造成為豪宅分由股東使用。第四，出于對工作、生活、商務交際圈的便利性需求，市中心高檔住宅也將進一步向頂級奢華發展，帶有完善頂級功能配套的大平層豪宅將大量涌現。如每戶具有私家泳池、多輛房車停車位、高設備配置、奢華精裝修甚至提供游艇及停機坪服務。

總之，隨著中國富豪收入水平的攀升，中國大城市進入世界級行列，中國的豪宅也正在向著更國際化，更私密化和集中化方向發展。