“房產稅辦教育”的美國邏輯

美國的中產家庭擁有一套自己的房子并不是特別困難的事情，但是美國的中產家庭卻很少擁有多套房子或者把房子作為主要的投資渠道，因為要繳納房產稅。但是，如果你知道美國的房產稅，主要是用于教育支出，那你或許會對這個稅種肅然起敬。

加州：房產信息公開

洛杉磯郡所轄蒙特利公園市的會計師姚女士，在2005年房市正火熱時購買了一套自住房，價格為64萬美元，房產稅稅率為1.25%，所以一年的房產稅約為8000美元，后來其房屋市場價上揚到72萬美元，一年房產稅就提高到9000美元。

2007年，美國次貸危機開始全面惡化，姚女士為自己住房價值大跌心痛不已，但讓她略感安慰的是，每年的房產稅可以少繳一些了。

按照相關規定，她填寫了“價格下降審核申請表”，并附上住家附近三處出售房屋的最新價格信息，經郡政府估稅官辦公室確認的房屋評估價值只有42萬美元，2008年的房產稅因此降到5000多美元。2010年郡政府估稅官辦公室評估的房屋市價已經反彈到46萬多美元，姚女士一年繳納近6000美元的房產稅。

洛杉磯郡估稅官辦公室在每年7月1日評估確定最新的房產稅稅率，主要調價依據是當年1月前后的市場價格信息，稅單則是在每年11月1日寄出，如果房主沒有收到稅單，應該主動向郡政府索取，不能以沒有收到稅單為理由而逃避納稅責任。房產稅的繳稅日期，每年分為兩次，即當年的12月10日與次年的4月10日之前。逾期未繳稅會有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會導致房屋被沒收拍賣。

據估計，加州居民平均每10年換一次住房，每購買一次就發生產權變更，地方政府就以新的購價為征稅基數。但在夫妻及注冊伴侶之間、在父母和子女之間或從祖父母到孫子女之間的不動產轉移可以免除重新估價。

紐約：按地皮價均攤

房價總在變動中，不同街道、不同社區、不同朝向的房屋，會有不同的價格。誰來確定最后的房屋價值，并以此作為征收房產稅的依據？

據紐約資深注冊房地產經紀人郝悅介紹，紐約政府部門每年會對每塊地皮進行評估，根據地皮所在區域的發展情況給這塊地皮估價，然后地皮上的每個物業按面積分攤估價。最后分攤到每個公寓的估價一般遠遠低于房地產，一般僅占房屋市場價的百分之幾。

評估價值的浮動有所限制，每年不得超過6%，5年不得超過20%，不是完全隨市場價值同幅度變動。這保障了房產稅數額的相對穩定，使投資者無需承擔稅負激增的風險。

每年政府還會根據各項財政預算開支，包括教育、醫療等方面，計算出整體的財政支出預算額，然后根據財政支出的需要，設定一個基本的房產稅稅率，2013年紐約的普通住宅房產稅稅率為13.5%。

看起來，這樣的稅率很高很嚇人，但如果按照房屋的市場價值計算，紐約的小戶型房產稅平均下來大約1%，基本計算方法大致是房屋總價值×6%=評估價值，實際征收房產稅為評估價值的18.567%，一般是1.1%。

大戶型平均為5%。基本計算方法大致是房屋總價值×45%=評估價值，實際征收房產稅為評估價值的13.181%。一般是6.2%。

基本的稅率以外還有減免，年收入50萬美元以下的自住型住房每年減免200美元；年收入低于79050美元的老人（65歲以上）每年減免400美元；年收入低于37400美元的老人（65歲以上）減免5%～50%；年收入低于37400美元的殘疾人（65歲以上）減免5%～50%；退伍軍人以及烈士家屬減免額度取決于是否在戰斗區服役，是否致殘以及程度；致殘的犯罪受害者和見義勇為者補償金額約等于整修房屋以方便殘障人士的成本；神職人員減免評估價值1500美元，實際減免約256美元。

有房就要繳稅

美國房產稅的監管，依賴健全的法律制度和公開透明的信息系統來規范所有人的行為。逃稅是嚴重的犯罪行為，后果相當嚴重。

在美國每個人都有一個社會安全號碼（社安號），類似于中國的身份證號，個人的一切信息都會在社安號系統里有所記錄，任何違法行為都會被錄入社安號系統。美國的個人信用系統也是建立在社安號系統之上。

據郝悅介紹，在美國買房有嚴格的法律程序，使市場很規范。買房過戶需要買賣雙方律師負責備案，并在市政府產生公共記錄。另外，進行購房交易需要復雜的法律程序，雙方律師需要起草文件，并經過互相協調、修改、討論才能達成協議。

由于這些信息都是公開的，每個人的房產是否繳了稅都可以在地方政府財政部門的官方網站查到，如果沒繳，政府很快就會寄來罰單，如果繼續不繳房產稅就會被起訴，最終房產所有者就會被喪失抵押品止贖權（foreclosure），房屋被收回。

喪失止贖權的情況一般有兩種，一種是繳不起房貸，另一種就是逃房產稅。房屋被政府收回后再出售，購房者需要補齊稅收。

稅用來干什么：近一半的房地產稅用于公立中小學教育

在美國，征收房產稅，主要是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持，并不以此為主要手段來調控房地產市場，但對購買和持有房地產的需求有間接影響。而其他與房地產有關的主要稅種分別歸在交易稅、遺產贈與稅和所得稅項下，此外還有一些服務性收費項目，這些稅費綜合起來則對抑制房市過度投機起到一定作用。

例如一套面積約為50平米的一居室，總價約為60萬美元，月租金約為3000美元，扣除房產稅、物業管理費等支出，每月可以收入近2000美元，這樣的回報雖然不算很高，但相對其他投資方式較為穩定。這個例子可以說明，房產稅本身并不構成抑制房價的因素，而且即使考慮了房產稅，房產持有者還是能夠從中以較低風險獲取一定回報。

當然，房產稅也對過度投資房地產起到了控制的效果，畢竟開支增大，買多了會“養不起”。

美國的房產稅高低，一般來說有兩個特點，一是大城市、學區好的地方，比如硅谷、波士頓這類地區房價高、房產稅高，但同時，這些地區的收入也是全美最高的區域，跟收入相比，那點房產稅還真算不了什么。

二是新社區房子的房產稅比成熟社區的要高，而成熟社區的房產稅較低，這是因為新社區需要大量資金用于當地學校、道路、圖書館等公用基礎設施的建設，而這些建設資金的來源之一就是當地居民繳納的房產稅。

美國房主繳納的房產稅的使用是透明的，也就是說政府會讓你知曉你的錢去了哪里。每年的10月份或11月份，政府會寄一份納稅賬單給你，告訴你今年你的房子評估價是多少，房產稅是多少，另外，還會告訴你房產稅會用到哪里去。

以下是一位居住在美國南加州的華人公布的2011年收到的房產稅賬單：

應繳納的房產稅金額是$2282.74，用途為：

1.諾根地區公立學校：$1772.21；

2.州政府收入：$13.49；

3.政府殘疾人援助：$20.83；

4.公立圖書館：$108.76；

5.縣屬公路橋梁：$58.79；

6.縣政府收入：$58.79；

7.地區消防：$164.69；

8.社區公立大學：$63.2

9.老齡人員服務：$22.18

合計：$2282.74

從上面的賬單可以看出，南加州業主繳的房產稅有78%用在了公立學校上，州政府和縣政府只得其中的3%。這就是為什么美國中小學生都可以免費上公立學校、為什么美國的學校建筑大都是當地最好的建筑、為什么美國的校車是全世界最結實的校車的根本原因。

在美國，房地產稅和公立中小學教育密不可分。將近一半的房地產稅用于公立中小學教育，而公立中小學經費也有百分之四十幾來自房地產稅。根據美國人口普查局的數據，在2007年到2008年，美國公立中小學的經費來源只有約8.1%來自聯邦政府，其余約48.3%來自州，約43.7%來自地方。而地方政府的收入其實主要就是房地產稅。

靠房產稅辦教育的傳統也引起一些人士的思考。富裕地區房子價值高，稅源豐富，因此學校經費也相對充足，而學校好又促進當地房價升值，形成了良性循環。相對貧困的地區則可能陷入一種惡性循環。近年來的一個趨勢是加強州的統籌作用，比如州政府抽走部分房產稅，然后在全州范圍分配，這就讓本州內相對貧困的學區能多拿些教育經費。