“退”居馬來西亞

當(dāng)馬來西亞正在成為全球投資版圖的中心區(qū)域，一邊是商業(yè)投資的誘惑力，一邊是讓馬來西亞成為“我的第二個(gè)家園”的軟實(shí)力。

梁靜茹說，“在此謝謝國家領(lǐng)導(dǎo)人習(xí)先生的贊美與肯定，小梁會繼續(xù)在演藝歌涯里多唱幾首好歌給大家。”習(xí)近平去馬來西亞出席APEC會議，一時(shí)間，由“北京城建”投資的檳城州史上最大型的基建計(jì)劃—“兩岸三通一檳城”跨出第一步，華為公布將在馬來西亞建立亞洲數(shù)據(jù)中心……與此同時(shí)，美國商會一份調(diào)查報(bào)告顯示，21%的美國公司計(jì)劃在未來兩年內(nèi)將部分投資或業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以馬來西亞為首的東盟。

李嘉誠的資產(chǎn)正在外移。為什么？流向哪里？成為一個(gè)財(cái)富風(fēng)向標(biāo)式的議題。身為 “華人首富”，從香港經(jīng)濟(jì)低迷期到亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，數(shù)次經(jīng)濟(jì)波動期里，李嘉誠每次都有規(guī)模迥異的拋售行為。此次對香港和內(nèi)地資產(chǎn)的接連拋售，或許是對未來預(yù)期收益率不明確的表態(tài)，或許是李嘉誠想從香港經(jīng)濟(jì)中脫身……而這之后的問題是，“首富”的資產(chǎn)到底流向了哪里？

李嘉誠的財(cái)富拋物線上，馬來西亞是個(gè)避不開的坐標(biāo)點(diǎn)。近三年里，李嘉誠創(chuàng)立的長江集團(tuán)及旗下公司，先后以每單十億以上人民幣計(jì)的投資，收購了馬來西亞位于雪州阿拉白沙羅的The Citta Strip Mall購物廣場、梳邦再也高峰廣場、馬六甲Aeon Bandaraya廣場，以及正準(zhǔn)備競購的五六家商業(yè)廣場。

今年年初，由新加坡政府擁有100%股權(quán)的淡馬錫控股進(jìn)駐馬來西亞。淡馬錫的神話由新加坡李光耀家族一手書寫，在全球五大主權(quán)基金組織里，淡馬錫的投資大方向幾乎為“零失誤”，投資回報(bào)率居全球之首。如果說，李嘉誠資產(chǎn)在馬來西亞的大手筆投入讓中國的財(cái)富流動有了新導(dǎo)向，那么淡馬錫控股對馬來西亞的投資則說明了全球商業(yè)投資的新方向。

下南洋

2010年，莫斌成為碧桂園集團(tuán)總裁的時(shí)候，開啟了這家中國巨型房企的“二次創(chuàng)業(yè)計(jì)劃”。碧桂園的“二次創(chuàng)業(yè)”與綠地、萬科等同行企業(yè)一樣，是從中國走出去，通過海外項(xiàng)目提升品牌價(jià)值和企業(yè)形象。綠地將第一步邁向了韓國，萬科的第一步邁向了美國，碧桂園的第一步則邁向了馬來西亞。

2013年，馬來西亞已經(jīng)成為全球華人第四大聚集地。而當(dāng)碧桂園的創(chuàng)始人楊國強(qiáng)選擇馬來西亞作為出海首站的時(shí)候，無論從項(xiàng)目選地還是合作方，都受阻重重。碧桂園先后在馬來西亞首都吉隆坡以西和以北做了兩個(gè)控股超半數(shù)的合作項(xiàng)目，到了2013年，在碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲看來，這一切的磨礪和嘗試都萬分值得。

碧桂園在馬來西亞的第三個(gè)項(xiàng)目在馬來西亞新山，新山之于馬來西亞，相當(dāng)于深圳之于中國。作為碧桂園首個(gè)境外獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目，負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷的副總經(jīng)理、馬來西亞華僑方俊甜用了“詫異”來形容它的建成和銷售速度。碧桂園將中國房地產(chǎn)模式帶入馬來西亞，當(dāng)仁不讓地成為“大手筆之作”，而當(dāng)從廣東、東北和湖北等地而來的購房團(tuán)用半個(gè)小時(shí)下單的速度出手時(shí)，方俊甜更是用“不可思議”來形容。

2006年，是馬來西亞的經(jīng)濟(jì)慘淡期。隨之而來的經(jīng)濟(jì)振興和轉(zhuǎn)型規(guī)劃里，馬來西亞政府以前所未有的開放政策，吸引全球資本和商業(yè)力量，推動馬來西亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展。馬來西亞政府的對外引資政策中，外資在制造業(yè)、大多數(shù)服務(wù)業(yè)中可100%持股投資，并可享受稅率優(yōu)惠。2007年28%的法人稅率到2009年也下降至25%，對處于創(chuàng)業(yè)階段和提供國際服務(wù)的企業(yè)，特別給予稅率減免政策。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)在全球金融危機(jī)里進(jìn)入了“觀望期”，碧桂園的新山項(xiàng)目卻似乎再現(xiàn)了昔日“瘋狂”。2012年投資人民幣20億購買土地，半年時(shí)間銷售100億，單個(gè)項(xiàng)目年銷售額占據(jù)集團(tuán)銷售總額的15%。 如此戰(zhàn)績之下，萬科、越秀地產(chǎn)等相繼用不盡相同的合作形式在馬來西亞購買土地或者啟動合作項(xiàng)目。

“投資中國不如投資馬來西亞”，不光中國企業(yè)和資本正在涌入，韓國投資者的口號更是直截了當(dāng)。9月份，一份韓國經(jīng)濟(jì)研究所的報(bào)告顯示，以生產(chǎn)要素、基礎(chǔ)設(shè)施、安定性和投資制度等5個(gè)方面為基準(zhǔn)對亞洲主要國家進(jìn)行投資分析，馬來西亞得分高出中國、泰國，居于首位。與此同時(shí)，今年世界經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的國家競爭力排名中，位居24位的馬來西亞同樣高出亞洲國家韓國和中國，極具投資競爭優(yōu)勢。

淡馬錫的投資數(shù)據(jù)則和李嘉誠的拋售指向一樣具有投資“誘惑力”。年初，淡馬錫進(jìn)入馬來西亞房地產(chǎn)業(yè)，購買土地成本為人民幣8000元每平方米，購買之后的開發(fā)利潤，則為投資的三至五倍。

眼疾手快的還有西方資本。美國通用、荷蘭和德國企業(yè)也正在大手筆進(jìn)駐。美國商會的一份調(diào)查報(bào)告顯示，21%的美國公司計(jì)劃在未來兩年內(nèi)將部分投資或業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向以馬來西亞為首的東盟。而當(dāng)馬來西亞正在成為全球投資版圖的中心區(qū)域，一邊是商業(yè)投資的誘惑力，一邊是讓馬來西亞成為“我的第二個(gè)家園”的軟實(shí)力。

第二個(gè)家園

總部位于荷蘭阿姆斯特丹的安信國際是歐洲一家綜合性專業(yè)律師集團(tuán)，在中國涉及投資移民業(yè)務(wù)。在安信國際律師集團(tuán)中國區(qū)運(yùn)營總監(jiān)馮寶誼看來，馬來西亞是當(dāng)下最適合華人投資的去處，甚至沒有之一。馮寶誼列舉的馬來西亞投資理由并不鮮見—與中國鄰近，交通便利；華人多，溝通無語言障礙；購房成本不高……而這些理由，如果與馬來西亞 的“第二個(gè)家園”計(jì)劃和中國勾兌起來，就顯得特別有的放矢。

2004年，馬來西亞政府推出“馬來西亞—我的第二家園”定居計(jì)劃。在這個(gè)由政府主導(dǎo)的投資定居項(xiàng)目里，投資定居者可長期居住在馬來西亞且并無居留時(shí)間限制，此外，更有取得高達(dá)85%的購房貸款以及在當(dāng)?shù)孛舛愘徺I一輛汽車的優(yōu)惠條件。

對于中國市場而言，“我的第二個(gè)家園”計(jì)劃里，重點(diǎn)內(nèi)容還不在于首期120萬人民幣的投資門檻，更在于投資人士能夠在配偶及孩子的陪同下，選擇在馬來西亞居住或度過退休生活。而成功申請者子女可享受馬來西亞來教育，申請者本人也將獲得長達(dá)10年并可以終身更新的社交簽證。中國60歲以上的老齡人口已經(jīng)多達(dá)2億，對于養(yǎng)老和退休已成為兩大難題的中國人，在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)極具國際競爭力的馬來西亞過上休養(yǎng)生息的生活，莫不是別有吸引力。

“我的第二個(gè)家園”計(jì)劃的核心在于購房。與中國已經(jīng)度過“黃金十年”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相比，馬來西亞在今年被宣告了進(jìn)入“黃金十年”。1997年亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的十年，馬來西亞房地產(chǎn)平均漲幅為8%，平均租金回報(bào)率為6.2%。而據(jù)環(huán)球房地產(chǎn)指南統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過去五年里，房價(jià)漲幅躍至亞洲第5位，達(dá)28.19%，僅次于香港、中國內(nèi)地、新加坡及菲律賓，全球排名12。在這一基礎(chǔ)之上，與2012年相比，2013年首季房價(jià)平均年漲幅逾6%，房價(jià)在全球排名99，租金收益率卻高居全球第九、亞洲第三。租金收益率高于房產(chǎn)購買投資收益率，這既是馬來西亞房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，也是被認(rèn)為中國房地產(chǎn)投資者的“又一個(gè)起跑線”。

對話馮寶誼（安喆信國際律師集團(tuán)中國區(qū)運(yùn)營總監(jiān)）

買“馬”正當(dāng)時(shí)

記者：亞洲經(jīng)濟(jì)狀況現(xiàn)在普遍好于歐洲，且最近APEC會議對于中馬經(jīng)濟(jì)合作起到了重要的推動作用……對中國有意向去馬來西亞投資的置業(yè)者來說，這意味著什么？

馮寶誼：兩國在資源交易流通方面比以往更便捷，從中可以間接看到兩國政府對雙方合作持樂觀態(tài)度。作為投資者，沒有什么比政府支持更有吸引力。官方合作是十分利好的投資信號，現(xiàn)在處于對馬投資非常適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

記者：對于馬來西亞置業(yè)的投資和經(jīng)營前景，你怎么看？

馮寶誼：對馬來西亞的投資可長期持有，且投資方式多樣。以在新山投資的碧桂園房產(chǎn)項(xiàng)目為例，以租抵供可長期持有，以目前那樓盤的發(fā)展態(tài)勢看，三年后收樓，可預(yù)計(jì)升值最少達(dá)30%，雖無中國樓市那樣巨大的升值，但勝在穩(wěn)，房價(jià)實(shí)，更適合理性投資者。

記者：對于養(yǎng)老和退休已成為兩大難題的中國人來講，馬來西亞的“第二個(gè)家園”計(jì)劃具體適合什么樣的人群層次和消費(fèi)價(jià)位？

馮寶誼：“第二個(gè)家園”適合中上經(jīng)濟(jì)收入人士，一方面是有實(shí)際養(yǎng)老醫(yī)療退休的人士，另一方面是有意在馬來做投資便捷出入的經(jīng)商人士。

記者：對于非企業(yè)型投資者，馬來西亞呈現(xiàn)出什么樣的投資趨勢？

馮寶誼：碧桂園新城項(xiàng)目開盤以來，銷售額達(dá)到約100億元人民幣，其中約有三成的客戶都來自中國大陸。繼政府祭出打房措施后，臺灣人興起一股海外投資不動產(chǎn)熱潮，包括知名藝人黃國倫、寇乃馨、黃嘉千及阮慕驊，都在去年進(jìn)軍馬來西亞房市。一直代表馬來西亞房產(chǎn)的璽朵國際主席呂安淇指出，馬來西亞近年來房市蓬勃發(fā)展，由于吉隆坡捷運(yùn)環(huán)狀線將在2015年完工，屆時(shí)當(dāng)?shù)亟葸\(yùn)密度將與臺北市差不多，預(yù)料近1至2年投資馬來西亞房市風(fēng)險(xiǎn)仍低。

記者：具體到置產(chǎn)方面，投資特色在哪里？

馮寶誼：馬來西亞吸引華人投資的主要優(yōu)勢是：馬來西亞是東南亞各國中唯一一個(gè)居住在國外的外國人也可以購買幾處以自己名義登記的房產(chǎn)的國家。土地私有，可獲得永久產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)價(jià)廉物美，同為國際化大都市，吉隆坡相對比只有香港、新加坡、東京房價(jià)的十分之一。較北京而言能在五環(huán)外購房，就可以在馬來西亞安個(gè)五星級的家。馬來西亞的購房政策相對寬松，首付款最低可低至10%。房租可以和月供相抵。相比它的房價(jià)在全球排名99位，租賃投資回報(bào)率卻在全球排名第9位。一般而言，房產(chǎn)從預(yù)售到交房房地產(chǎn)價(jià)格有上漲約15%-25%的趨勢。而且較歐美各國，馬來西亞物業(yè)持有成本相當(dāng)?shù)土瑤装偃f的物業(yè)每年交納的土地稅和門牌稅僅合人民幣幾百元，幾乎可以忽略不計(jì)。

置業(yè)攻略

吉隆坡 因其迷人的自然環(huán)境和較低的生活費(fèi)用，馬來西亞吉隆坡被列入為亞洲最適宜居住的城市之一。在日本海外長期居住協(xié)會的城市榜單中，吉隆坡被選為最受歡迎移民城市的第二名。在位于吉隆坡市中心著名雙子塔區(qū)域的黃金地段，尤其是近期在由李嘉誠和淡馬錫的大手筆商業(yè)投資帶動下，周邊商業(yè)住宅正處于熱火朝天的上幅和開發(fā)期。目前，吉隆坡市最中心地段的頂級公寓，單價(jià)約為人民幣三萬每平方，租金回報(bào)率達(dá)8%。二環(huán)以普通投資型公寓，過去5年的平均漲幅也達(dá)到60%，目前單價(jià)約為人民幣2萬每平方，租金回報(bào)率約6%。總體而體，吉隆坡的置業(yè)投資門檻不足百萬人民幣。

馬六甲 近一年，馬來西亞馬六甲州每星期平均批準(zhǔn)10個(gè)外籍人士置產(chǎn)申請中，中國人占了絕大多數(shù)，已超越毗鄰而居的新加坡人。馬六甲州政府規(guī)定，外籍人士在馬六甲只能購買百萬人民幣以上的房產(chǎn)，這對于來自中國投資置業(yè)言而言并非高門檻。中國人偏愛馬六甲海峽沿海一帶尤其是填海區(qū)新推出的海景公寓，對一般花園住宅區(qū)的別墅豪宅，而興趣一般。作為全球著名的旅游勝地之一，被美國權(quán)威雜志《國際生活》評選的“養(yǎng)老天堂”，中國投資者對馬六甲的偏愛，被當(dāng)?shù)刈h為正掀起新一輪的“下南洋”。

新山 隨著碧桂園首個(gè)獨(dú)立海外項(xiàng)目在馬來西亞新山開盤，這個(gè)位于馬來西亞最南端的新山成為中國投資者追逐的熱地。新山是馬來西亞的四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，與鄰國新加坡僅一海峽之隔，形同深圳之于香港。作為旅游業(yè)和以電子科技工業(yè)為兩大支柱產(chǎn)業(yè)的商業(yè)新區(qū)，新山的開發(fā)項(xiàng)目呈現(xiàn)出以高層洋房、現(xiàn)代公寓、酒店和寫字樓等為主的海景綜合型景觀。以碧桂園開發(fā)項(xiàng)目為例，新山的平均房價(jià)為兩萬每平方米，是新加坡的十分之一。