做空間的導演者

2013年，我與電影結緣。一次是應黃建新和陳可辛的邀請，在《中國合伙人》里出了一次鏡。我不是演員，只是應邀參加一個飯局，不用說話，坐在那里就行，為了表現黃曉明飾演的成冬青跟兩位創業兄弟的情感糾葛，拍攝過程中我也跟他們聊天，隨便說了幾句。

這讓我回味起自己這二十多年的創業歷程。讓我審視自己所選擇的行業，思索到底我們的價值在哪里。有人說我們做房地產的是做土地的生意，有人說是在做房屋的生意，我覺得都不太準確。在我看來，我們是在做空間的生意。我以前常說，未來房地產將走向”導演+制片“的模式，就拿《中國合伙人》來說，陳可辛他有權益，自己投了一點錢；第二筆錢就像斯皮爾伯格、張藝謀，他們不投錢，你也得給他分紅，是制片費；第三是票房分賬，看最后賣出去多少。最近張藝謀轉簽到樂視，就是有一筆權益金，這是身價，另外還有制片費，最后超額票房還要分賬。這就是他的品牌影響力帶來的市場；因為他會組合各種社會資源，他知道是用章子怡還是用李子怡，知道怎么把美工、服裝、道具等這些東西整合到最佳，讓你體驗最好的視覺和最感動的故事。 在商用不動產行業也有類似的\"手藝人\"，一眼就能看出你這個空間應該怎么改，讓一個空間的價值彰顯出來。

我們知道中國房地產的問題，實際上是住宅問題，而住宅問題又是一個居住體驗的問題。我年輕時看過恩格斯的《論住宅問題》，其中一篇專門講述工業革命初期英國工人階級的住宅問題。臺灣在20世紀80年代末發生的無殼蝸牛行動，也跟住宅有關，甚至查韋斯將軍隊開進高爾夫球場，把富人的高爾夫球場改成了經濟適用房，而波及全球的美國次貸危機也是住宅問題。

我們所創造的有價值的空間，首要的是人造空間，這種空間買賣數量級巨大，并且伴隨人類社會始終。因為人一脫離動物屬性，就知道人造空間。我們觀察動物世界，毛厚的都生活在地面之上，不建造居住空間，沒毛或毛少的都打洞，人脫離動物以后毛越來越少了，沒毛了，就開始往洞里鉆。哺乳動物在陸地上基本也是兩個類型，一類是找自己的空間，一類是利用自然空間。

不管怎樣，人類都需要為自己制造一個空間，比如借一個山洞，躲進去，就省得自己挖了。陜西的窯洞不是自然形成的，它是一種人為空間。但是，人為制造一個空間有什么用呢？它可以遮蔽與保護身體安全，遮擋惡劣氣候，居住著舒適，外邊下雨了，室內也很干爽，還有一種人生的方便：生老病死、吃喝拉撒。

如果從大的概念著手，人與動物劃清界限，實際上始于創造空間，而這種創造空間的本事，也隨著技術的進步而不斷發展，人的本事越來越大，建造空間的能力也就越強，同時附著在建筑空間上的社會關系與價值倫理也更復雜、深刻與繁復。

先人結草為廬，成都的杜甫草堂，劉備對諸葛亮\"三顧茅廬\"，他們的居所都是泥土結構的建筑，在木頭上邊加一點稻草，或者是麥秸，或者是玉米稈，反正都是最簡單的、最初步的。西安半坡遺址，我去看過，就是幾根木頭，連墻都沒有，屋頂上鋪草，據說那時的人還不會做墻。隨著現代建筑技術的三大發明的出現，人類建筑摩天大樓成為現實，技術在進步，建筑功能也更加多樣化，原先紐約的摩天大樓只有單一功能，寫字樓就是寫字樓，住宅就是住宅，但隨著通信革命、照明等技術突飛猛進，現代的摩天大樓發展成為大型的綜合體，保證控制每一個角落空間的光線、空氣和通訊，并且又都是舒服的，建筑的細部更加精準、精確與精密。

建筑空間的價值體驗主要指三件事，第一件事講的是行為，行為不同，建筑空間的價值就不一樣，體現在物質上，就是租金不一樣，建筑空間的收益不同。一個形象的說法是，在一個空間里，站著的不如坐著的賺錢，坐著的不如躺著的賺錢。在購物中心一般都站著，現在基本上不怎么賺錢，尤其淘寶等電商大發展之后，更是如此。

第二件事就是在同等條件下，位置或地段，很重要，但不是唯一的要素。比如在北京CBD區，我們提供一個辦公空間，如果在亞運村也有一個同樣的辦公空間，建筑功能和服務質量都一樣，但CBD的空間價值依然比亞運村那邊大 ； 第三件事就是成本。創造了一個有價值的空間，也就是說選擇了一個正確的位置，用專業的方法提供了一個滿足人們需求的空間，這時即便前兩件事做對了，而 成本這件事做反了，也不行。對客戶來說，成本太高了而不愿意付出，這個空間的價值就實現不了。

這三項都做到了，還有一條必須提到—要有好的服務，如果經常斷電、服務態度也不好，洗手間很臟，空調一會兒冷一會兒熱，門口拴了幾條狗，也會降低空間的價值，可見，軟件服務也是空間價值不可或缺的一部分。

我個人認為做房地產的最高境界，不是自己持有很多物業， 因為我們不是這個社會的\"有錢人\"，而是具有一技之長的\"手藝人\"，可以通過我們的專業能力為客戶提供專業化的物業規劃方案，并實現物業運營價值的最大化，做一個\"眼光好、手藝好、良心好\"的空間導演者。