青島豪宅，路有多遠？

如果經濟發展好，客戶群體會逐漸成熟并增多；如果實體經濟發展不好，這些客戶便放棄實體經濟轉而投資豪宅，豪宅本身的稀缺性決定其根本不缺需求。而開發商早已看到了這一點，紛紛搶占城市稀缺資源，進軍豪宅市場。

如今，在中國房地產市場，隨著豪宅市場的升溫，各種豪宅概念層出不窮，今天出現個中國北方首席豪宅，明天就出現地中海式首席觀景豪宅，就連低總價、低首付的中小戶型產品也可以稱之為“金領小豪宅”，一時間“豪宅”滿天飛。

當然，大家都有自知之明，有些“豪宅”只不過是開發商的營銷噱頭罷了。那么，什么樣的居所才能稱得上是真正的豪宅呢？豪宅又有哪些評判標準呢？

日前，在世界企業家集團、世界地產研究院和《總裁》雜志聯合發布的2013年《中國10大超級豪宅》排行榜中，廣州大一、成都牧馬山蔚藍卡地亞、大連萬科·西山別墅三個豪宅樓盤名列前三。北京、上海分別有3家入榜；廣州、深圳、成都、大連各有1家人榜，青島則始終榜上無名。

可如果將青島眾多破千萬別墅的相關硬性指標如：區位、配套、自然資源等與國內頂級豪宅進行對比，青島的豪宅顯然并不差勁。那么，究竟是什么原因讓中國最早人選“世界最美海灣”城市的青島名落孫山呢？青島豪宅邁向頂級的路還有多遠呢？

豪宅市場升溫

在房地產市場宏觀調控政策下，2013年上半年，多數重點城市房地產市場成交量延續去年底以來的成交活躍態勢，其中高端豪宅的成交量也是一路走高。以調控最嚴格的北京為例，據統計數據顯示，2013年1—5月，北京售價過4萬元/平方米的豪宅項目成交2633套，面積為44.4萬元平方米，成交金額達228.01億元。結合商品住宅市場整體成交分析，2013年1--5月均價超過4萬元/平方米的豪宅項目成交面積占比為7.9%，而成交金額占比更是高達18.4%，環比2012年均大幅上升。

那么，較之北京豪宅市場的火熱態勢，青島的市場表現又如何呢？據銳理數據顯示，市場成交方面，從2010年至今，青島總價500萬元以上的豪宅成交市場一直呈現上升趨勢，成交套數增幅基本保持在20%以上，2010年成交399套，2011年成交494套，增長24%，2012年500萬元以上的豪宅累計成交662套，同比2011年成交套數增長34%；而2013年僅1--8月份成交量就達到576套，與去年同期相比增長41%。

對于豪宅市場的強勢表現，青島銳理數據總經理馬光明指出，樓市整體預期走高和積累需求的釋放是造就豪宅市場繁榮的重要原因，但并非本質因素?！笆聦嵣?，房地產調控政策對豪宅市場的影響微乎其微，對豪宅最直接的影響是經濟增長和資本市場的繁榮。當經濟狀況好的時候，資本市場繁榮，財富聚集，客戶就有實力去買豪宅；而當資本集聚到一定程度時，由于資本收益的邊際收益遞減，實體經濟中的資本會表現得十分脆弱，導致實體經濟中的資產收益下降。同時為了抵御通貨膨脹風險，實體經濟中的財富形態必然轉向房地產資本。畢竟在房地產市場中最能抵御資本收益下降和通貨膨脹風險的當屬豪宅?！?/p>

換言之，如果經濟發展好，客戶群體會逐漸成熟并增多；如果實體經濟發展不好，這些客戶便放棄實體經濟轉而投資豪宅，豪宅本身的稀缺性決定其根本不缺需求。而開發商早已看到了這一點，紛紛搶占城市稀缺資源，進軍豪宅市場。目前，中鐵、華潤、魯商、世茂等外來開發商已成功進入青島市南、嶗山沿海一線開發豪宅項目，希望獲取豐厚的利潤回報。

從2010年至今，青島500萬元以上豪宅的供應量一直呈逐年上升態勢。據銳理數據顯示，2010年新增量445套，而2011年新增套數上升至779套，同比增長75%；2012年受市場整體低迷影響，豪宅推售節奏略有放緩，但全年市場仍有870套的新增供應，同比增長11.68%；2013年僅前8個月新增套數就達526套，同比增長27%。另外，據記者了解，進入9月，青島多家豪宅樓盤的來電量、到訪量都有顯著提升，意向客戶明顯增多。而今年年末到明年年初也將有深藍廣場、遠洋公館等不少“高端大氣上檔次”的豪宅新盤依次問世。顯然，國內豪宅市場持續走高，無疑為青島一些豪宅項目打入了一劑強心針。

那么，在火熱的市場背后，青島的豪宅市場又在發生著怎樣的變化呢？

豪宅回歸城市中心

隨著城市的發展，青島豪宅市場上演了一部自己的成長記。

作為擁有700多公里絕美海岸線的城市，青島從來就不乏豪宅的優質基因?！懊娉蠛！币恢笔乔鄭u豪宅的名片。以至于外地人到青島買房子，往往第一句話就是問：“能看海嗎？”

“自上世紀90年代開始，青島的豪宅便出現在東部的海岸線。以弄海園、雙龍園、匯海山莊為代表的豪宅清一色地以低密度別墅為主，不過這些沿海地塊極為稀缺，基本已經無地可建了。于是，一方面開始由市南沿海一線的單一區域向多方位，多區域拓展，比如即墨溫泉鎮、城陽紅島高新區，夏莊鐵騎山，以及膠南區域拓展；另一方面開始從單純追求海資源價值向多種資源價值發展，比如借助山、溫泉、高校、世園會等資源。而如今，青島的豪宅市場開始出現重新回歸市中心的趨勢。”在談及青島豪宅市場的發展演變時，馬光明如是說。

事實上，在經濟高速發展的當下，城市豪宅與近郊豪宅與遠郊豪宅相比，距離城市中心更近，擁有更為完善的交通、生活、休閑配套，為越來越多的高層次客戶所青睞。

“我以前住的就是看海的別墅，海邊太潮濕了，而且以為距離城市中心比較遠，辦公起來并不是很方便，現在道路太堵了。所以我想換個離市中心近的，舒適的房子?！崩钆渴且患彝赓Q公司的老板，繁忙的工作讓她根本無暇欣賞海景。

“從需求反饋來看，當下，大部分豪宅買家以自住為目的?！鼻鄭u某豪宅項目的一位營銷經理表示，與“面朝大海”相比，他們更加注重交通、商業等生活配套。在不久的將來，占有城市“中心”、“繁華”的鉆石級地段的豪宅將成為他們爭搶的對象。

而即將登場的遠洋公館項目或許就是那個“香餑餑”。“遠洋公館”早已是遠洋地產的一塊金字招牌，先后在北京、杭州、沈陽、三亞等地建設同名項目，均為城市豪宅。青島的遠洋公館即為原工人療養院地塊“地王”，拿地價就高達19500元/平方米，恐怕開盤價不低于40000元/平方米。如此一來，以開闊戶型設計、單套300平方米以上的“平層大宅”為主力產品的遠洋公館，一套公寓的價格起碼在千萬元以上。

“隨著中國經濟的發展，社會結構的日趨變化與財富的相對集中，中國豪宅項目的客戶結構愈發清晰，客戶需求也日趨明朗?！瘪R光明指出，隨著市場的不斷推進，業主對豪宅的需求也在發生改變。“面朝大?！辈辉偈撬麄冞x擇豪宅的唯一標準。

但值得注意的是，如果將青島豪宅成交進一步細分，套均總價500-1000萬元的豪宅表現十分活躍，成交量逐年增加，三年來，成交量年均增幅在45%左右。相反，套均總價過千萬元的高端豪宅項目成交表現卻并不突出，甚至有些黯淡。

一位不愿透露姓名的業內人士更是直言，“目前，青島市場上成交量較大的豪宅項目與北上廣深等一線城市的豪宅項目相比，頂多算是高端住宅?！?/p>

那么，什么樣的居所才能稱得上是真正的豪宅呢？豪宅又有哪些評判標準呢？

何為真正的豪宅？

“簡單地說，稱得上豪宅的居所必然具有唯一性。豪宅不僅是精品，更是極品，是不可替代的，甚至是不可模仿的，這樣的豪宅才是真正的頂級豪宅。”馬光明說。多年來，他一直從事房地產各類數據整合及市場分析，豪宅市場也不例外。在他看來，豪宅之所以稱為豪宅，是因為它必然擁有比普通住宅更高的品質，更完善的功能設置以及規模、售價等諸多方面的高標準要求。具體地說，豪宅具有四大特征：一是區位優越不可替代；二是具有不可再生、得天獨厚的自然資源，或者具有歷史形成的人文資源；三是建筑精美不可復制或是風格獨特難以仿造；四是人文價值無法再生。而在這其中“地段”永遠都是豪宅的第一要素。

按一位業內人士的話說：“稀缺性是決定一個居所是否具有投資或者居住價值的最重要的標準，好的地段就是價值保障，而保值重點在于稀缺性。地段價值一般是以稀缺性來衡量，隨著商業本身的聚合效應，核心地段的經濟體可以自我創造價值的提升?！?/p>

就像在上海，人們會說有多少個外灘、浦東可以再造？在青島，又有多少個香港中路、八大關可以重來呢？這種特定的環境既是稀缺的，也是很難復制的。因此，豪宅的建造地點要么在最繁華的城市中心，要么就在風景絕佳、超然脫俗的自然風景勝地。

以上海豪宅湯臣一品為例，地處上海陸家嘴金融貿易區核心地段、黃浦江邊第一線正對外灘。獨一無二的地理區位使其可以全覽陸家嘴一線景觀，一面是外灘與黃浦江的恢宏氣魄，另一面則是小陸家嘴繁華的流光溢彩。像這樣占據絕版地段的豪宅，集合城市眾多稀缺資源，成為當年上海乃至中國的頂級豪宅是必然的結果。

然而，一般買豪宅的人，買房子不僅僅是居住，他們中的大部分人已是第二套、第三套或第四套房子的主人。這些處在金字塔尖上的群體，更講究生活品質，更在乎社交圈層與升值空間。

因此，隨著富豪們消費心態的日益成熟及對豪宅選購認識的日益深入，作為頂級豪宅，它的功能不僅在于居住，更在于消費、休閑、放松、社交功能和價值潛力。這就要求其不僅僅要擁有稀缺的地段價值，在產品性能上也要是絕佳的，它體現在產品套型面積、空間尺度、產品標準及設備等方方面面。如今上海的豪宅，早已超越了假大空的套路。以早期的虹橋別墅為例，其層高低，沒有地下室，可人們不在乎，照樣以幾百萬元的價格將其攬入囊中。而如今的潮流是做下沉式庭院，地下面積也早就被記錄在銷售之中。目前豪宅的實用主義傾向越來越明顯，很多項目開始用產品品質定義豪宅，市場“嗅覺”敏感的開發商也紛紛推出別具風格的個性產品，從湯臣一品則與Versace聯手打造樣板房便可窺見一斑。

那么，青島是否存在真正的豪宅呢？

青島豪宅，尚未頂級

據《總裁》雜志社社長丁海森介紹，10大超級豪宅排行榜，是對樓盤知名度、品質價格比、物業領先度、投資回報率、業主滿意度及地理位置等指標綜合考核后所得出的。

事實上，如果單從區位、配套、自然資源等硬性指標方面考量，青島的豪宅顯然并不遜色。那么，是什么原因導致青島的落榜呢？

“青島當前一些項目在硬件上確實達到了豪宅的要求，比如自然景觀、休閑會所等配套；但在軟件上卻遠遠未能達到?！瘪R光明舉例說，單純從軟性服務的物業管理方面，青島的豪宅就無法達到頂級高度。作為一個豪宅社區，物業管理非常重要，因為這些豪宅業主的生活方式是非常與眾不同的，因此真正的豪宅生活更需要量身定制的物業服務來匹配。而青島的管家式服務顯然還達不到頂級要求。一位業內人士以其經歷現身說法：“前段時間到北京昆侖公寓參觀考察，其中一個服務的小故事深深觸動了我。一位格外喜歡戶外運動的業主喜歡在家里支著帳篷睡覺，在家里設置攀爬的墻，生活上的不拘小節、自然灑脫使得他家里地面分外凌亂，但當專業管家到達業主家里時，是絕對不會不經允許便打掃房間的。一切都按照業主的個人要求，即使地上擺放得很亂。我的意思是豪宅的物管必須要非常專業化、細致化才能為目標消費群提供尊貴感、身份感、超前感等特殊化的需求。”

另外，值得一提的是，青島吸引了眾多國內優秀的房地產開發商，這其中當然不乏龍湖、星河灣等豪宅建造領域的“領跑者”?？闪钊藷o奈的是，他們的項目都無法獲得青島最優質的稀缺資源，猶如大廚烹小鮮，頂級豪宅自然無從談起。正所謂：“巧婦難為無米之炊?！倍鄭u要建造真正的頂級豪宅，這些都是急需解決的問題。

誠然，近年來青島別墅市場出現了長足的進步，但展望青島豪宅的未來發展，前面的路，還有很遠。