公積金何以“逆襲”

近日，有媒體報(bào)道，由于全國(guó)各大城市樓市成交量不斷攀升，住房貸款和公積金貸款也呈快速增長(zhǎng)狀態(tài)，廣州、青島、北京、上海等地頻現(xiàn)公積金貸款難，多個(gè)城市公積金出現(xiàn)緩貸甚至斷貸的現(xiàn)象，部分城市甚至出現(xiàn)了“擠提”。消息一出，公眾一片嘩然。

幾乎在一夜之間，“公積金貸款問(wèn)題”便成為了各大媒體競(jìng)相報(bào)道的“寵兒”，公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。一度巨額“沉睡”的公積金，怎么就“吃緊”起來(lái)了呢？面對(duì)各大媒體的質(zhì)疑，全國(guó)各地的公積金管理部門紛紛辟謠，稱“公積金額度充足”，表示并沒(méi)有什么“錢荒”，但地方公積金管理中心眾口一詞、言之鑿鑿的表態(tài)卻并未打消各方對(duì)于“公積金額度告急”的猜疑。公積金的“逆襲”，還是讓不少想用住房公積金貸款的購(gòu)房者慌了神。那么，青島公積金貸款情況又如何呢？

青島調(diào)查

“公積金貸款材料，房產(chǎn)預(yù)登記證明，契稅都辦了快3個(gè)月了，貸款什么時(shí)候可以批下來(lái)啊？”近日，公積金貸款辦不下來(lái)，讓不少青島普通購(gòu)房者感到心慌。

“9月初申請(qǐng)的混合貸款，商業(yè)貸款已經(jīng)放款多日，可公積金方面至今仍未放款，青島市嶗山區(qū)公積金管理處的工作人員也不清楚什么時(shí)候能排到我，估計(jì)是在年底前，只能耐心地等了。”青島市民郭女士無(wú)奈地說(shuō)，“這就算快的了。樓盤銷售人員說(shuō)今年的額度已經(jīng)用完了，倘若現(xiàn)在辦理，恐怕要等到明年才能放款了。報(bào)紙上不是說(shuō)青島公積金不差錢嗎？”

實(shí)際上，公積金貸款辦不下來(lái)，困擾的不只是新房市場(chǎng)，還包括二手房市場(chǎng)。“我已準(zhǔn)備購(gòu)買青島市北區(qū)一套65平方米、總價(jià)70萬(wàn)元的二手房，準(zhǔn)備貸30萬(wàn)元公積金。可是銷售人員說(shuō)現(xiàn)在公積金貸款審批要排長(zhǎng)隊(duì)，可能要1個(gè)月才能批下來(lái)，但房主又急著在20日之內(nèi)用錢，這可怎么辦？”相較于郭女士，許先生的“安居夢(mèng)”顯然更加波折。

“像許先生這樣的情況，最近很普遍，很多客戶最后都轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款了。”青島鏈家市場(chǎng)研究部殷天逸告訴記者，目前銀行信貸普遍收緊，對(duì)需求的影響是必然的。但目前來(lái)看，市場(chǎng)上還并未出現(xiàn)明顯的需求萎縮，購(gòu)房熱情不減，這就使得賣家對(duì)付款期限有比較嚴(yán)格的要求。而談到公積金貸款審批排隊(duì)對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響時(shí)，她表示，由于鏈家地產(chǎn)大多數(shù)房源的交易總價(jià)較高，而青島市二手房公積金貸款的最高額度為35萬(wàn)元，不足以滿足購(gòu)房者的額度需求，因此大多數(shù)購(gòu)房者還是以商業(yè)貸款為主，對(duì)公司的業(yè)務(wù)影響較小。

那么，究竟公積金貸款是不是已用完了全年額度？為何放款速度過(guò)慢？記者以買房人的身份，撥打青島市住房公積金管理中心的電話12329進(jìn)行咨詢。一位工作人員表示，目前貸款受理到發(fā)放的周期，在一般情況下，大約在兩個(gè)半月，其中二手房貸款周期一般在1個(gè)月左右。而之所以如此，是緣于公積金貸款量大幅增加，進(jìn)而影響到后期公積金貸款的發(fā)放。

而更值得注意的是，今年以來(lái)青島住房公積金推出多項(xiàng)優(yōu)惠新政，比如，自2013年2月1日起，調(diào)整青島市住房公積金貸款最高限額，全市商品房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為60萬(wàn)元；全市二手房公積金貸款最高限額統(tǒng)一調(diào)整為35萬(wàn)元。此外對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭，可申請(qǐng)?zhí)崛”救思捌渑渑嫉淖》抗e金用于支付購(gòu)房首付款，首次申請(qǐng)公積金貸款，首付款比例由30%下調(diào)至20%。公積金貸款最高額度上調(diào)后，對(duì)于已繳存公積金的職工購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，貸款壓力將進(jìn)一步緩解。還面向低收入家庭推出個(gè)人住房貸款貼息政策，年度貸款貼息最高額度為3600元。在這一系列利好政策的刺激下，上半年青島市住房公積金新增繳存單位、繳存人數(shù)、繳存金額、貸款發(fā)放戶數(shù)、發(fā)放金額、增值收益及廉租住房建設(shè)補(bǔ)充資金7項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。

盡管青島市公積金管理中心方面沒(méi)有透露公積金貸款額度是否用完這一情況，但根據(jù)市公積金公開(kāi)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年上半年，青島市住房公積金中心共向16564個(gè)職工家庭發(fā)放貸款52.85億元，完成全年貸款發(fā)放計(jì)劃的84%。而6月至今，青島住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖，下半年的公積金貸款發(fā)放的額度壓力可想而知。

事實(shí)上，公積金“吃緊”也只是今年以來(lái)的情況。前幾年巨額公積金“沉睡”的煩惱仍歷歷在目。

公積金緣何“沉睡”

過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，住房公積金制度發(fā)揮了貨幣分配、籌資建房以及自助性功能，但隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的不斷上漲，近年來(lái)，公積金在解決住房問(wèn)題中的作用已經(jīng)越來(lái)越弱化。

雖然公積金的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是“個(gè)人繳存，單位資助，所有權(quán)歸個(gè)人”，但《住房公積金條例》規(guī)定了以買房為核心的提取條件，未買房者因不涉及住房消費(fèi)，無(wú)法提取公積金，這便使得許多人長(zhǎng)期承擔(dān)繳存義務(wù)，卻享受不到公積金的實(shí)惠。而即使是買房，想動(dòng)用公積金也并不容易。

青島的于先生前不久才貸款買了一套85平方米、總價(jià)100萬(wàn)元的商品房，但是他打消了用公積金貸款買房的念頭。實(shí)際上他和妻子的住房公積金賬戶上已存有2萬(wàn)多元錢。眾所周知，選擇公積金貸款，可以享受比商業(yè)貸款低的利率優(yōu)惠，那么，于先生為什么要放棄呢？

“公積金貸款的額度不夠，如果采用混合貸款的方式，開(kāi)發(fā)商就取消商業(yè)貸款的85折優(yōu)惠。而且，聽(tīng)說(shuō)公積金貸款比較麻煩，精力上也顧不過(guò)來(lái)。”于先生說(shuō)，在他的同事當(dāng)中，大家都繳納了住房公積金，但是真正使用的寥寥無(wú)幾。

“一直以來(lái)，中低收入者都是繳存公積金的主力。而對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，用住房公積金來(lái)買房，由于房?jī)r(jià)高企，無(wú)疑是杯水車薪；拿它來(lái)看病，或讓孩子上學(xué)，現(xiàn)行法律又不允許。他們只能望‘金’興嘆。”有業(yè)內(nèi)人士表示，實(shí)施住房公積金制度的初衷是好的，然而限制太多、調(diào)整太慢、跟不上房?jī)r(jià)等因素，使得公積金的作用大打折扣。

因?yàn)樗U納的公積金不能用于住房的首付款，也就是說(shuō)，只能參與還貸，這便讓很多買不起房或是交不起首付款的人無(wú)法動(dòng)用屬于本應(yīng)屬于自己的這筆錢。另外，一些城市高漲的房?jī)r(jià)，已讓住房公積金“趕不上趟兒”，額度不夠的尷尬使得人們必須采用混合貸款的方式，在辦理公積金貸款的同時(shí)，還需要辦理商業(yè)銀行貸款，一套房子，辦理兩次貸款手續(xù)，麻煩可想而知。

而更值得一提的是，除了公積金貸款程序本身的復(fù)雜性和繁冗程度，開(kāi)發(fā)商也是一塊很大的“絆腳石”。那么是什么原因?qū)е铝斯e金遭到開(kāi)發(fā)企業(yè)的冷遇呢？

“進(jìn)入年底，公積金的放款速度在明顯變慢。如果一定要到明年初才放貸，我們年底回款任務(wù)就完不成了。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商“嫌棄”公積金無(wú)非兩種原因，其一是由于公積金貸款審批時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)麻煩，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的資金回籠速度明顯變慢。此外，向銀行提供住宅按揭商業(yè)貸款的客戶也是一些中小開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)貸款的附帶條件。

就這樣，很多可以使用公積金的人紛紛與公積金擦肩而過(guò)，大量的住房公積金沒(méi)有被利用起來(lái)，安靜地“沉睡”在銀行的金庫(kù)里。

制度亟待完善

然而，就在人們?yōu)槿绾螁拘丫揞~“沉睡”資金而憂慮的時(shí)候，全國(guó)多地卻出現(xiàn)了公積金額度告急的現(xiàn)象，這著實(shí)讓人摸不到頭腦。

實(shí)際上，住房公積金短缺的出現(xiàn)并不合乎常理，有數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，我國(guó)住房公積金結(jié)余9000億元。這說(shuō)明，至少在一年之前，住房公積金的利用率并不高。剛剛還在“沉睡”，怎么突然就“吃緊”了呢？

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，近幾年房?jī)r(jià)的在政府的調(diào)控下仍然一派“穩(wěn)中有升”的勢(shì)頭，導(dǎo)致剛需恐慌性購(gòu)房，全國(guó)各大城市樓市成交量不斷攀升，急劇膨脹的購(gòu)房需求導(dǎo)致今年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款快速增長(zhǎng)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年上半年，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%，市場(chǎng)火爆程度可窺一斑。以上海為例，2013年1-6月，上海新建商品住宅和二手存量住宅交易面積分別同比增長(zhǎng)56%和126%，受此帶動(dòng)，上半年累計(jì)發(fā)放公積金個(gè)貸333.8億元，同比增長(zhǎng)115%，其中5月份單月放款72億元，創(chuàng)造公積金個(gè)貸業(yè)務(wù)開(kāi)辦以來(lái)的月度放款最高紀(jì)錄。

“造成公積金‘沉睡’的原因是中低收入者是繳存公積金的主力，但他們對(duì)公積金的提取和使用較少。而樓市火爆導(dǎo)致剛需恐慌性購(gòu)房，在短時(shí)間內(nèi)集中了大量的公積金貸款需求，則顯示為公積金‘入不敷出’。這一冷一熱，正反映了現(xiàn)存公積金制度存貸不暢的弊端。”江蘇省社會(huì)科學(xué)院區(qū)域研究中心王樹華說(shuō)。

誠(chéng)然，大量剛需入市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量得不斷攀升的確會(huì)給公積金的放款帶來(lái)一定的壓力，但倘若將此作為公積金額度告急的唯一誘因，難免有些牽強(qiáng)。眾所周知的是，“限購(gòu)”盛行，房?jī)r(jià)的上漲使得房奴不是誰(shuí)想當(dāng)就能當(dāng)，不消說(shuō)無(wú)資格買房，而有資格買房者也包括相當(dāng)一大批是在利用商貸。這也就難怪有媒體質(zhì)疑，公積金告急和資金被挪用建保障房有關(guān)。針對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭曾表示，有的城市可能存在違規(guī)挪用公積金的情況。

實(shí)際上，住房公積金被挪用建設(shè)保障房并不是什么新鮮事。早在2009年，住建部等相關(guān)部門就啟動(dòng)了利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作，試點(diǎn)城市可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。有分析人士指出，如果公積金用于保障房建設(shè)，地方政府不但能獲得比個(gè)貸或者銀行活期更高的利息收益，還可以不必專門劃撥用于保障房建設(shè)的資金，這對(duì)地方政府顯然誘惑力巨大。

據(jù)了解，2010年濟(jì)南市成為山東省首批獲批住房公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)城市，而在試點(diǎn)的幾年中，濟(jì)南市將公積金投入保障房的資金量也逐年增加：2010年，濟(jì)南用于支援保障住房建設(shè)資金1.91億元，而到了2013年，按照濟(jì)南公積金管理中心的計(jì)劃，將發(fā)放9.1億元貸款用于支持保障房建設(shè)；但數(shù)據(jù)卻顯示，今年1—8月份公積金結(jié)余金額僅為9億元。“濟(jì)南市的公積金使用率達(dá)到了92%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均65%左右的使用率。”一位長(zhǎng)期跟蹤濟(jì)南市公積金政策變化的業(yè)內(nèi)人士分析道，“這與一部分資金用于保障房建設(shè)不無(wú)關(guān)系。”

事實(shí)上，讓數(shù)額巨大的資金在公積金管理中心的賬戶上“沉睡”，是誰(shuí)也不愿意看到的，但更主要的是如果地方政府想通過(guò)公積金貸款來(lái)建保障房，就必須做好風(fēng)險(xiǎn)防范，從而保障資金安全。“因?yàn)楣e金都是職工個(gè)人的錢，所以貸款額度不要太高，要首先保證滿足個(gè)人買房時(shí)能夠用公積金貸款。另外，要保證這個(gè)貸款貸出去能夠收回來(lái)，別成為呆賬、壞賬。楊紅旭如是說(shuō)。

就好像硬幣的正反兩面，機(jī)遇與挑戰(zhàn)永遠(yuǎn)是并存的。目前全國(guó)各地出現(xiàn)的“公積金額度告急”現(xiàn)象為我們敲響風(fēng)險(xiǎn)警鐘的同時(shí)也為我們完善公積金管理制度創(chuàng)造了一個(gè)機(jī)遇，如何有效地建立起良好的公積金存貸機(jī)制，控制存貸比例，加大對(duì)公積金風(fēng)險(xiǎn)的管控，無(wú)疑考驗(yàn)著管理者的智慧。